Е. В. Рубан, Е. С. Жадейко
( под общей редакцией Я. И. Маркуса)
Оценка основных средств для финансовой отчетности
Киев-2008
Содержание
Введение
1. Международная и отечественная нормативно-методологическая база учета и оценки основных средств для целей финансовой отчетности
1.1. Международная система стандартов оценки
1.2. Структура Международных стандартов оценки
1.3. Общие понятия и принципы оценки. Основные дефиниции
1.4. Отечественная нормативно-законодательная база оценки активов
2. Особенности оценки основных средств для целей финансовой отчетности
2.1. Общие положения
2.2. Оценка недвижимого имущества
2.3. Оценка движимого имущества
2.4. Затратный подход для финансовой отчетности
2.5. Проверка на адекватную прибыльность АЗЗ
3. Требования к содержанию Отчетов
4. Требования аудиторов к раскрытию информации
5. Типичные ошибки, допускаемые оценщиками при выполнении работ по оценке основных средств для формирования финансовой отчетности в соответствии с требованиями МСФО
Заключение
Список использованных документов и литературы
Приложения
Базы оценки, используемые при определении справедливой стоимости активов
Приложение А к МР 8 МСО 2007
Пример Отчета об оценке основных средств
Введение
Развитие процессов глобализации затрагивает как общественно-политическую, так и экономическую сферы деятельности всего мирового сообщества. В этот период под их влиянием происходят и кардинальные изменения в геополитическом и экономическом устройстве постсоветского пространства. Анализируя события последних лет, можно с большой долей уверенности прогнозировать, что Украина, благодаря своему значительному ресурсному потенциалу - как природному, так и производственно-трудовому, а также географическому местоположению (невзирая на нынешние политические и экономические трудности), в ближайшие годы может стать одной из динамично развивающихся стран, прежде всего - в экономической сфере. Значительную роль в этом будут играть евроинтеграционные процессы, активизацию которых мы сейчас наблюдаем.
Данные официальной статистики свидетельствуют о том, что за период 2000-07 гг. среднегодовой показатель прироста иностранных инвестиций в украинскую экономику составлял около 160%. По итогам 2007 г. прирост прямых инвестиций составил $7882,1 млн.[1]
.
Другим направлением интеграции украинской экономики в мировую экономическую систему является стремление успешных национальных компаний к выходу на мировые финансовые рынки путем реализации процедуры IPO (Initial Public Offering - первичное публичное размещение акций). При этом стратегической целью крупных украинских компаний является выход на ведущие биржевые площадки мира - NYSE (Нью-Йоркская фондовая биржа), NASDAQ, LSE (Лондонская фондовая биржа) и AIM (Альтернативный инвестиционный рынок, Лондон).
Прохождение процедуры IPO является важным фактором и необходимым условием успешного развития экономики Украины, которое позволит привлечь и наиболее эффективно разместить внешний капитал. Проведение первичных размещений – одно из определяющих условий развития фондового рынка, повышения его ликвидности и роста капитализации отечественных компаний. По состоянию на конец 2007 г. процедуру IPO на западных финансовых площадках успешно прошли порядка 10 украинских компаний; около 30 готовятся сделать это в ближайшие два-три года.
Понятно, что для решения указанных задач необходимы усилия как государственных органов власти, так и инвестиционных фондов, банков, аудиторских, юридических и консалтинговых компаний, имеющих высокую деловую репутацию и практический опыт в данной сфере деятельности.
Привлечение иностранного капитала в той или иной форме предполагает введение на предприятии международных управленческих стандартов, в т.ч. ведение бухгалтерского учета компании в соответствии с требованиями Международных стандартов финансовой отчетности (МСФО). При этом справедливая стоимость
принята Советом по Международным стандартам финансовой отчетности как предпочитаемая база для измерения активов. Согласованное и сопоставимое ее определение имеет существенное значение в качестве гарантий того, чтобы пользователям финансовых отчетов предоставлялась высококачественная финансовая информация. Поэтому понятие справедливой стоимости требует надежного методологического аппарата ее измерения, в качестве которого выступают Международные стандарты оценки (МСО).
Таким образом, в условиях роста числа национальных компаний, использующих МСФО для формирования своей финансовой отчетности, все бо
льшую актуальность приобретает такое направление оценочной деятельности, как переоценка активов предприятий в соответствии с требованиями МСФО и МСО.
В рамках данного выпуска рассмотрены основные методологические и практические аспекты определения справедливой стоимости основных средств с целью формирования финансовой отчетности предприятий в соответствии с требованиями МСФО.
1.
Международная и отечественная нормативно-методологическая база учета и переоценки основных средств для целей финансовой отчетности
1.1
Международная система стандартов оценки
Несмотря на длительную и достаточно плодотворную историю деятельности международных организаций, разрабатывающих форматы и методологические основы ведения финансовой отчетности, а также стандарты оценки, в настоящее время вопросы гармонизации методологических основ оценочной и бухгалтерской деятельности не утратили своей актуальности.
«Вечность» этой проблемы обуславливается постоянным движением мировой экономики в сочетании с циклическими трендами экономик развитых стран; изменениями, вносимыми в этот процесс развивающимися экономическими системами стран постсоветского пространства и стран третьего мира.
Другой стороной данной проблемы является поиск разумного соотношения интернационализации и национальных особенностей в принимаемых и используемых бухгалтерских и оценочных стандартах.
Следует отметить, что в настоящее время в мире существуют несколько центров, занимающихся разработкой и внедрением фундаментальной и прикладной методологии оценки. Крупнейшими из них являются:
· Международный комитет по стандартам оценки – МКСО (International Valuation Standards Committee IVSC)
- Международные стандарты оценки – МСО (
International Valuation Standards –
IVS);
· Совет по стандартам оценки США (ССО) – Единые стандарты профессиональной оценочной практики – ЕСПОП (Uniform Standards of Profesional Appraisers Practices – USPAP);
· Королевский институт специалистов в области оценки недвижимости, Великобритания (The Royal Institution of Chartered Surveyors – RICS)
– Стандарты оценки RICS;
· Европейская группа ассоциаций оценщиков (The European Group of Valuers Associations – TEGoVA)
– Европейские стандарты оценки (European
Valuation Standards –
EVS).
Кроме того, существует ряд организаций австралийско-малайзийского региона, формирующих Стандарты оценки Австралии, Малайзии и Сингапура.
Следует сказать, что, несмотря на существование определенных различий, все перечисленные документы по своей сути тождественны, т.к. базируются на единой экономической теории. При этом одной из главных функций каждого из указанных документов является методологическая поддержка оценочных процедур, реализация которых необходима для обеспечения требований стандартов финансовой отчетности.
Международные стандарты оценки являются наиболее распространенным документом, регулирующим вопросы оценочной деятельности в рамках мирового сообщества. Их методологическая база развивается с учетом опыта и профессиональных суждений оценщиков более тридцати стран для обеспечения лучшей согласованности между различными профессиональными дисциплинами и уменьшения трудностей в процессе практической оценочной деятельности.
Положения Единых стандартов профессиональной оценочной практики (ЕСПОП), применяемых на территории США, отражают позицию американских Стандартов финансовой отчетности, не приемлющих базы справедливой стоимости в качестве достоверного показателя стоимости актива для целей финансовой отчетности, в чем и состоит их основное отличие от МСО.
Стандарты оценки RICS базируются на тех же принципах и определениях, что и МСО, однако вместе с тем устанавливают более жесткие требования, например, к условиям найма и исследованиям, проводимым оценщиками, а также регламентируют степень ответственности исполнителя и возможные санкции за отклонение от требований данных стандартов. Вместе с тем, поскольку положения Стандартов RICS являются более жесткими, чем требования МСО, RICS считает оценку, проведенную по данным стандартам, автоматически соответствующей МСО.
Вместе с тем существуют объективные признаки, свидетельствующие о том, что профессиональные бухгалтеры и аудиторы для достижения последовательного и строгого применения МСФО и обеспечения международной сопоставимости будут требовать оценок стоимости, выполненных в соответствии с Международными стандартами оценки. Поэтому в рамках данной публикации нами рассматриваются основные положения Восьмого издания МСО 2007 (в переводе на украинский язык под общей редакцией С. А. Пузенко).
1.2. Структура Международных стандартов оценки
МСО являются целостным документом, поэтому для понимания взаимосвязей всех составных частей данных стандартов и более точного их использования ниже представлена структурная схема этого документа (см. рис. 1).
При этом следует помнить, что отдельные стандарты, применения или руководства, соответствующие определенной составляющей всей совокупности имущественных прав, могут публиковаться отдельно. Однако ко всем составным элементам МСО применяются требования Кодекса поведения МКСО, а также положения МСО 3 «Составление отчета об оценке». Любая оценка, подготовленная в соответствии с МСО, должна удовлетворять требованиям всех частей стандартов.
Ниже приведена краткая характеристика содержания структурных разделов Стандартов.
1.
Введение.
Во введении дается обзор источников Международных стандартов оценки, деятельности МКСО, а также общий контекст Стандартов, рассматривается их предполагаемое использование.
2.
Общие понятия и принципы оценки.
Здесь приведены комментарии по основным юридическим и экономическим понятиям, на которых основываются дисциплина оценки и ее стандарты.
3.
Кодекс поведения.
Раздел посвящен требованиям в отношении этики и компетентности, предъявляемым к профессиональным оценщикам. Этичное поведение служит общественным интересам, подкрепляет доверие, которое финансовые институты должны испытывать к услугам оценщиков и гарантирует, что результаты оценок надежны, непротиворечивы и беспристрастны.
4.
Типы имущества.
В данном разделе приводятся понятия четырех основных типов имущества признаваемых МКСО: недвижимости, движимого имущества, бизнеса и финансовых интересов, раскрываются различия между ними.
5.
Введение к стандартам.
В этом разделе рассматриваются различия между рыночной и нерыночными базами стоимости, а также объясняется значение четкого и информативного представления оценки.
6.
Стандарты.
В рамках структуры МСО стандарты считаются наиболее основополагающими и постоянными документами. Стандарты МСО 1 и МСО 2 посвящены, соответственно, базе рыночной стоимости и базам оценки, отличным от рыночной стоимости. Стандарт 3 (МСО 3) устанавливает требования к отчетам об оценке. Стандарты также служат фундаментом для Международных применений оценки (МПО).
7.
Применения.
Оценки проводятся для различных целей. Наиболее распространенными задачами являются оценки для финансовой отчетности и кредитования [банковского обеспечения]. В данных документах раскрываются основополагающие принципы проведения оценок для целей финансовой отчетности и обеспечения ссуд и закладных.
8.
Руководства.
14 различных Руководств содержат указания по конкретным проблемам оценки и по применению стандартов в более конкретных оценочных ситуациях предоставления оценочных услуг. Руководства дополняют и расширяют стандарты и применения, с которыми они имеют равное значение. Поэтому соблюдение Международных руководств, так же как Стандартов и Применений является обязательным для всех оценщиков, выполняющих задания в рамках Международных стандартов оценки.
9.
Информационные [«белые»] документы [
прежнее название — Комментарии]
. Так как оценочная деятельность не является однородной и не носит статичного характера, МКСО публикует документы по проблемам, связанным с проведением оценки в различных странах мирового сообщества. Седьмое издание МСО 2005 содержит информационный документ, посвященный проблемам оценки на возникающих рынках.
10.
Глоссарий.
Глоссарий содержит перекрестные ссылки на расхождения в использовании терминологии в Британском содружестве, в Северной Америке и в других англоговорящих сообществах; а также включает определения из смежных дисциплин. Кроме того, в нем даны ссылки на места в стандартах и руководствах, где определяются термины.
Таким образом, основными элементами Международных стандартов оценки являются Стандарты, Применения и Руководства
, которые имеют равный вес, и все оценки, подготовленные в соответствии с МСО, должны соответствовать принципам и процедурам, распространяемым по всему документу.
Анализируя перечень и содержание документов, входящих в состав МСО, можно отметить, что значительная их часть посвящена принципам и методологическому обеспечению оценки для целей финансовой отчетности. Так, в структуре каждого из Стандартов, Применений и Руководств существует специальный раздел, раскрывающий взаимосвязь каждого документа со стандартами финансовой отчетности.
Особая важность этой задачи подчеркивается и тем, что в системе элементов МСО существует отдельный документ, регламентирующий основные принципы проведения оценки для целей финансовой отчетности, а также трактующий основные определения МСО и МСФО в этой сфере. Этим документом является Международное применение 1 «Оценка для финансовой отчетности» (МПО 1).
В данном документе разъясняются принципы проведения стоимостных оценок, используемых в финансовой отчетности предприятий. Оценщики, работающие в этой сфере, должны понимать бухгалтерские понятия и принципы, лежащие в основе имеющих отношение к делу Международных стандартов финансовой отчетности.
Основополагающими в вопросах учета основных средств являются требования МСФО 16 «Основные средства», а также МСФО 36 «Уменьшение полезности активов». Кроме того, вопросы переоценки активов регулируются МСФО 2 «Запасы», МСФО 3 «Объединение бизнеса», МСФО 5 «Необоротные активы, которые удерживаются для продажи и прекращаемых операций», МСФО 17 «Аренда», МСФО 38 «Неосязаемые активы», МСФО 40 «Инвестиционное имущество», МСФО 41 «Биологические активы». Выполнение работ по оценке активов предприятий для компилирования финансовой отчетности требует от оценщика знаний основных положений и требований указанных стандартов финансовой отчетности.
Структура Международных стандартов оценки (Рис.1)
|
|
||||
|
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||
|
|
|||||||||||||||||||
|
||||||||||||||||||||
|
|
|||||||||||||||||||
|
|
|||||||||||||||||||
|
|
|||||||||||||||||||
|
|
|||||||||||||||||||
|
|
|||||||||||||||||||
Кроме того, принципиальным требованием, предъявляемым к оценкам для финансовой отчетности, является строгое соблюдение оценщиком толкований определений МСО, основанных на представлениях о рынке, объективности и полного раскрытия имеющих отношение к делу фактов оценки в удобном для понимания пользователем формате.
Ниже, в разделе 1.3., приведены основные принципы и определения МСО, используемые при оценках для финансовой отчетности.
Следует сказать, что в состав Восьмого издания МСО 2007 как самостоятельный документ включен новый компонент – Международное применение оценки 3 (МПО 3) «Оценка активов государственного сектора для финансовой отчетности», где изложены основные принципы проведения оценки стоимости активов публичного сектора. Активы публичного сектора – это активы, находящиеся в собственности и/или контролируемые правительствами или государственными учреждениями для предоставления товаров и услуг населению. Принципы, применяемые для оценки активов публичного сектора в целом те же, что и для других активов. Оценка активов публичного сектора может производиться для ряда целей, в т.ч. для финансовой отчетности, планирования займов, обеспечения выпуска облигаций и т.д.
Международный комитет стандартов финансовой отчетности в государственном секторе Международной ассоциации бухгалтеров (МКСФОГС) разрабатывает стандарты финансовой отчетности для организаций государственного сектора – Международные стандарты финансовой отчетности в государственном секторе (МСФОГС), которые посвящены специфическим вопросам финансовой отчетности в публичном секторе и не освящаются в МСФО.
Вместе с тем, благодаря параллелям между МСФОГС и МСФО, данное применение повторяет часть положений МСО 1. Имущество в государственном секторе состоит из коммерческих и некоммерческих активов, а также из специализированных имущественных активов, включая активы культурного наследия, природоохранной зоны, активы инфраструктуры, общественные здания, коммунальные и казенные предприятия, рекреационные активы. Так же как активы частного сектора, активы государственного сектора подразделяются на операционные и неоперационные, которые в свою очередь включают в себя инвестиционные и излишние.
Выделение данного применения в самостоятельную единицу в своде документов МСО свидетельствует о расширении области применения оценки и повышении ее значимости.
Как указывалось ранее, в состав документов МСО входят также 14 руководств, которые содержат указания по применению стандартов в конкретных оценочных ситуациях. Руководства дополняют и расширяют стандарты и применения и имеют с ними равное значение. Более детальное описание процедур переоценки активов для целей финансовой отчетности представлено в следующих Международных руководствах:
- МР 1 «Оценка недвижимого имущества»
- МР 3 «Оценка стоимости машин и оборудования»
- МР 5 «Оценка стоимости движимого имущества»
- МР 8 «Затратный подход для финансовой отчетности»
- МР 9 «Анализ дисконтированного денежного потока»
- МР 10 «
Оценка стоимости сельскохозяйственного имущества»
Ниже, в разделе 2, будут рассмотрены основные положения указанных руководств и практическое применение некоторых из них при выполнении оценки стоимости активов одного из предприятий. Однако прежде необходимо рассмотреть основные принципы и понятия, на которых базируется оценка имущества, в т.ч. и для целей финансовой отчетности.
1.3. Общие понятия и принципы оценки. Основные дефиниции
Поскольку назначение любой оценки является ее первичной функцией при проведении оценки активов для целей финансовой отчетности, исходным и определяющим в данном процессе является удовлетворение требований Стандартов финансовой отчетности. Вследствие этого Стандарты оценки, содержащие методологические положения и принципы, а также технологический аппарат выполнения оценочных процедур, должны быть сформированы таким образом, чтобы дать возможность наиболее полно учесть все требования МСФО в этой области.
Опыт профессиональных оценщиков имущества и общий диалог в рамках Международного комитета по стандартам оценки продемонстрировали, что за немногими исключениями, в мире существует общее согласие в отношении фундаментальных основ оценки как самостоятельной дисциплины. Местное законодательство и экономическая обстановка могут в некоторых случаях требовать особых подходов к оценке (иногда предусматривающих ограничения), однако основные положения, касающиеся методов и способов оценки во всем мире, как правило, одинаковы.
В базовом разделе МСО, который называется «Общие понятия и принципы оценки» (ОППО)
приведены основные положения, на которых построены Стандарты, Применения и Международные Руководства. Для получения представления о фундаментальных основах оценки и их взаимосвязи со стандартами финансовой отчетности ниже приведены основные принципы, понятия и определения МСФО и МСО, касающиеся вопросов учета и оценки активов.
Термины МСФО
Справедливая стоимость
–
сумма, за которую актив может быть обменян или погашены обязательства между осведомленными и мотивированными сторонами при условии свободной сделки (МСФО 16, п. 6).
Балансовая стоимость
- сумма, по которой принята стоимость актива после вычета любой накопленной амортизации и накопленного убытка от обесценения (МСФО 16, п.6).
Первоначальная стоимость
- сумма уплаченных денежных средств или эквивалентов денежных средств и справедливая стоимость другого встречного предоставления, переданного для приобретения актива на момент его приобретения или сооружения (МСФО 16, п.6).
Амортизируемая стоимость
- первоначальная стоимость актива или другая сумма, отраженная вместо первоначальной стоимости, за вычетом ликвидационной стоимости. Амортизация - систематическое распределение амортизируемой стоимости актива на протяжении срока его полезной службы (МСФО 16, п.6).
Имущество, занимаемое собственником
-
имущество, которое держит собственник (или арендатор по договору финансовой аренды) для использования в производстве или поставках товаров или услуг либо для административных целей. (МСФО 40,4).
Инвестиционное имущество
- имущество (земля или здание, либо часть здания, либо и то и другое), которое держится (собственником или арендатором по договору финансовой аренды) для получения дохода от аренды или увеличения стоимости капитала или и того и другого, а не для:
а) использования в производстве или поставках товаров или услуг либо для административных целей, либо
б) продажи в ходе обычного бизнеса (МСФО 40, 4).
Текущие активы
-
активы, которые:
а) как ожидается, будут реализованы или сохранены для продажи или потребления в ходе обычного операционного цикла предприятия или
б) сохраняются прежде всего для целей торговли или в течение короткого времени, как ожидается, будут реализованы не позднее чем через двенадцать месяцев после даты баланса; или
в) представляют собой актив в форме денежных средств либо эквивалента денежных средств, который не ограничен в использовании (МСФО 1, п. 57).
Все прочие активы должны быть квалифицированы как нетекущие (долгосрочные) активы.
Чистая цена продажи
- сумма, полученная от продажи актива при условии справедливой сделки между осведомленными и свободными сторонами, за вычетом затрат на ее осуществление (МСФО 36, п.5). МКСФО принял решение дополнить данное определение чистой цены продажи: «справедливая стоимость минус затраты на продажу».
Чистая стоимость реализации
- определенная цена продажи в рамках обычного ведения бизнеса за вычетом затрат на продажу и предполагаемых затрат для подготовки сделки (МСФО 2). Чистая стоимость реализации
используется только в контексте МСФО 2 (Запасы) для имущества, предназначенного для реализации. При таких условиях данная величина будет равна рыночной стоимости
за вычетом затрат на продажу в том случае, если выполняются все условия определения рыночной стоимости
. Данный термин эквивалентен термину чистая цена продажи
.
Затраты на продажу
– это все дополнительные затраты, которые прямо связаны с продажей актива, кроме финансовых затрат (процентов) и затрат по налогу на прибыль.
Сумма ожидаемого возмещения актива
(или единицы, генерирующей денежные потоки) – наибольшая из двух оценок: справедливой стоимости (за вычетом затрат на продажу) или стоимости при текущем использовании (МСФО 36, п.6).
Переоцененная сумма
- справедливая стоимость на дату переоценки за вычетом любого существенного накопления амортизации
(обесценения
) и существенных накопленных убытков от ослабления
(МСФО 16, п. 31).
Основные средства
- материальные активы, которые:
а) находятся у предприятия для целей использования в производстве или обеспечения услуг или продуктов, для сдачи в аренду или для административных целей;
б) будут использованы в течение более одного производственного цикла (МСФО 16, п. 6).
Стоимость в использовании
- текущая стоимость предполагаемого будущего денежного потока, который обеспечивает продолжение использования актива и его реализацию в конце срока полезного использования (МСФО 36, п.6).
Срок полезной службы (полезного использования)
- это:
а) период, в течение которого амортизируемый актив будет использоваться предприятием, или
б) количество продукции (или аналогичных показателей), которое можно получить от использования актива предприятием (МСФО 16, п.6; МСФО 17, п.3; МСФО 36, п.6).
Экономический срок службы (economic life):
− период, в течение которого, как ожидается, актив будет пригоден для экономического использования одним или большим числом пользователей;
− количество продукции или аналогичных единиц, которое, как ожидается, должно быть получено от актива одним или большим числом его пользователей (МСФО 17, 4).
Ликвидационная стоимость актива
- расчетная сумма, которую организация получила бы на текущий момент от реализации актива за вычетом предполагаемых затрат на выбытие, если бы данный актив уже достиг того возраста и состояния, в котором, как можно ожидать, он будет находиться в конце срока полезной службы (МСФО 16, п.6).
Класс основных средств
– это группа объектов, одинаковых по характеру и способу использования в деятельности предприятия (МСФО 16, п. 37).
Подразделение, приносящее денежный доход /ППДД/
– это наименьшая идентифицируемая группа активов, генерирующая поступление денежных средств, в значительной мере независимых от притоков денежных средств от других активов или групп активов (МСФО 36, п.6).
Генерирующая единица
-
это наименьшая идентифицируемая группа активов, обеспечивающая поступления денежных средств, которые в значительной степени независимы от притоков денежных средств от других активов или групп активов (МСФО 36, п.6).
Справедливая стоимость за вычетом затрат на продажу
- это сумма, которую можно получить путем продажи актива или генерирующей единицы при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую сделку и независимыми друг от друга сторонами, за вычетом затрат на выбытие (МСФО 36, п.6).
Убыток от обесценения
- это сумма, на которую балансовая стоимость актива или генерирующей единицы превышает его возмещаемую сумму (МСФО 36, п.6).
Ценность использования
- это дисконтированная стоимость будущих потоков денежных средств, получение которых ожидается от актива или генерирующей единицы (МСФО 36, п.6).
Термины МСО
Оценка стоимости земельного участка как пустующего или как участка с улучшениями
самой земли либо с улучшениями на земле является экономическим понятием. Земельный участок — пустующий или с улучшениями — называется недвижимостью
. Стоимость создается благодаря полезности недвижимости — способности удовлетворять нужды и потребности людей. Вклад в стоимость объекта недвижимости вносят его уникальность, долговечность, постоянство местоположения, относительная ограниченность предложения на рынке недвижимости, а также особая полезность данного земельного участка (ОППО п.2.2.) [2]
.
Имущество
является юридическим понятием, которое охватывает все интересы, права и выгоды, связанные с собственностью
. Имущество состоит из прав собственности, которые дают собственнику право на особые интересы или на интересы в том, что находится в собственности. Для того чтобы различать недвижимость как физический объект и собственность на него в юридическом смысле, собственность на недвижимость называют недвижимым имуществом.
Сочетание прав, ассоциируемое с собственностью на недвижимое имущество, в некоторых государствах называют пучком прав
. Понятие «пучка прав» уподобляет собственность на имущество [property ownership
]
пучку прутиков, каждый из которых представляет собой отличное от других отдельное право собственника имущества [right of property owner
], например, право пользования, продажи, сдачи в аренду, дарения или выбора осуществления всех или никакого из этих прав (ОППО п.2.3).
Собственность на интерес в предметах, отличных от недвижимости, называют движимым имуществом
. Слово «имущество»
, употребленное без дополнительного определения или идентификации, может относиться как к недвижимому, так и к движимому имуществу либо к их комбинации (ОППО п.2.4).
К оценке недвижимости применяются широко признанные принципы — спроса и предложения, конкуренции, замещения, предвидения или ожидания, изменения и др
. Общим для всех этих дополнительных принципов является их прямое или косвенное влияние на степень полезности и производительность актива. Таким образом, можно утверждать, что полезность
недвижимости отражает совокупное влияние всех рыночных воздействий, которым подвергается стоимость имущества (ОППО п.2.7.).
Недвижимость
– физический участок земли и прочно связанные с ним объекты, созданные человеком. Это физическая, осязаемая «вещь», которую можно посмотреть и потрогать, вместе со всеми добавлениями на земле, а также над или под ней. В каждой стране местным законодательством устанавливается основной признак, позволяющий проводить различие между недвижимым и движимым имуществом (ОППО, п.3.1.).
Недвижимое имущество
включает в себя все права, интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость
. Интерес или интересы в недвижимом имуществе обычно представлены некоторым свидетельством о праве собственности отдельно от самой недвижимости как физического объекта. Поэтому недвижимое имущество не является физическим понятием (ОППО, п.3.2.).
Движимое имущество
включает в себя осязаемые и неосязаемые предметы
, не являющиеся недвижимостью. Предметы осязаемого движимого имущества не «прикреплены» к недвижимости постоянно и обычно характеризуются возможностью их перемещения (ОППО, п.3.4.).
Активы
(в терминологии бухгалтерского учета) представляют собой ресурсы, которые в результате прошлых событий находятся под управлением предприятия и от которых в будущем ожидается поток экономических выгод для предприятия. Сама по себе собственность на актив неосязаема. Однако находящийся в собственности актив может быть как осязаемым, так и неосязаемым (ОППО, п.3.4.).
Текущие активы
–
активы, которые не предполагается использовать в деятельности предприятия на постоянной основе, например, запасы, долговые обязательства, по которым организация является дебитором, краткосрочные инвестиции, денежные средства в банке и в кассе предприятия. В некоторых случаях недвижимость, обычно рассматриваемую как внеоборотные активы, также можно отнести к текущим активам (например, земельные участки или объекты недвижимости с улучшениями, выступающие в качестве запасов, предназначенных для продажи) (ОППО, п.3.5.1.).
Необоротные (нетекущие) активы (фиксированные или долгосрочные активы
)
– это осязаемые и неосязаемые активы, которые разделяются на две категории:
Основные средства
–
активы, которые предполагается использовать в деятельности организации на постоянной основе, в том числе земельные участки, здания, машины и оборудование, и активы других видов, определение которых позволяет отнести их к данной категории, за вычетом накопленной амортизации. Основные средства являются осязаемыми активами.
Прочие нетекущие активы
. Активы, которые не предполагается использовать в деятельности организации на постоянной основе, но которые, как ожидается, будут находиться в собственности – в том числе долгосрочные инвестиции и дебиторская задолженность, гудвилл, расходы будущих периодов, патенты, товарные знаки и другие аналогичные активы. Эта категория активов включает как осязаемые активы, так и неосязаемые активы. Неосязаемые активы считаются объектами неосязаемого движимого имущества и могут включать навыки менеджмента и маркетинга, кредитный рейтинг, гудвилл и разнообразные юридические права или инструменты (патенты, товарные знаки, авторские права, франшизы и контракты) (ОППО, п.3.5.2.).
Операционные активы
–
активы, необходимые для основной деятельности постоянно функционирующего предприятия или корпорации.
Инвестиционные активы
– активы,
находящиеся в собственности корпорации, считаются ненужными с точки зрения операционных потребностей ее собственника (ОППО п.3.5.3.).
Оценщики имеют дело преимущественно с нетекущими (фиксированными) активами, но в техническом смысле оценивается именно право собственности
на данный актив, а не сам по себе актив – осязаемый или неосязаемый. Тем самым проводится различие между экономической концепцией оценки актива, объективно основанной на возможности покупки и продажи этого актива на свободном рынке, и какой-либо субъективной концепцией, предполагающей иную базу, отличную от Рыночной стоимости (ОППО п.3.6.).
Амортизация (обесценение,
накопленная амортизация)
–
термин, используемый в оценке, означает поправки, вносимые в затраты замещения или воспроизводства активов, призванные отразить влияние их физического износа, а также функционального (технического) и экономического (внешнего) устаревания на стоимость активов – в гипотетической рыночной сделке с ними в тех случаях, когда на рынке невозможно обнаружить прямых свидетельств.
В
финансовой отчетности понятие амортизации
означает осуществляемые из чистой прибыли начисления для систематического списания амортизируемой суммы отдельного актива на протяжении установленного организацией срока его полезного использования. Это является специфичным для каждой конкретной организации и зависит от выбранного ею характера использования актива; на это не обязательно влияет рынок (ОППО п.3.7.).
Цена
– денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплаченная за некий товар или услугу. Продажная цена является совершившимся фактом вне зависимости от того, была ли она открыто объявлена или держится в тайне. В силу финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателей и продавцов уплаченная за товары или услуги цена может не соответствовать стоимости, которую могли бы «приписать» этим товарам или услугам другие лица. Тем не менее, цена обычно является индикатором относительной стоимости
, устанавливаемой для этих товаров или услуг данным покупателем и (или) продавцом при конкретных обстоятельствах (ОППО п.4.2.).
Затраты
являются ценой, уплаченной за товары или услуги, либо денежной суммой, требуемой для создания или производства товара или услуги. Когда производство этого товара (оказание этой услуги) завершено, затраты на них становятся историческим фактом. Цена, уплаченная покупателем за товар или услугу, становится для него затратами на их приобретение (ОППО п.4.3.).
Рынок
представляет собой среду, в которой товары и услуги переходят от продавцов к покупателям через механизм цен. Понятие рынка подразумевает возможность торговли товарами и/или услугами между продавцами и покупателями без излишних ограничений их деятельности. Каждая из сторон действует в соответствии с соотношениями спроса и предложения и другими факторами ценообразования, в меру своих возможностей и познаний, представлений о сравнительной полезности данных товаров и (или) услуг, а также с учетом своих индивидуальных потребностей и желаний. Рынок может быть местным, региональным, национальным или международным
(ОППО, п.4.4.).
Стоимость
является экономическим понятием, касающимся цены, относительно которой наиболее вероятно договорятся покупатели и продавцы доступных для приобретения товаров и услуг. Стоимость является не фактом, а расчетной величиной цены конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным толкованием стоимости. Экономическое понятие стоимости отражает взгляд рынка на выгоды, получаемые тем, кто является собственником данных товаров или пользуется данными услугами на дату оценки.
Существует много типов стоимости и связанных с ними определений. Некоторые стоимости, имеющие определение, широко используются в стоимостных оценках, другие используются в особых обстоятельствах, требующих тщательной идентификации и раскрытия. Чаще всего с оценкой имущества ассоциируется рыночная стоимость,
рассматриваемая в МСО-1 (практика свидетельствует, что если не оговорено другое, речь предположительно идет о Рыночной стоимости).
Понятие стоимости предполагает денежную сумму, связанную с некоторой сделкой
. Тем не менее, продажа оцениваемого имущества не является условием, необходимым для установления цены, за которую это имущество было бы продано, если бы оно продавалось на дату оценки
при соблюдении условий, содержащихся в определении Рыночной стоимости
(ОППО п.4.5.).
Общие затраты
, относящиеся к имуществу, включают в себя все прямые и косвенные затраты на его производство. Если после приобретения покупатель осуществил дополнительные капитальные затраты, то в бухгалтерском учете эти затраты прибавляются к историческим затратам на приобретение. В зависимости от восприятия рынком полезности таких затрат они могут найти или не найти свое полное отражения в рыночной стоимости
этого имущества. Расчет затрат для объекта имущества может основываться на расчетной величине либо на затратах воспроизводства, либо затратах замещения (ОППО п.4.10.).
Затраты воспроизводства
– это затраты создания возможной (виртуальной) копии существующего сооружения с использованием того же проекта и аналогичных строительных материалов.
Затраты замещения
– это расчетная величина, предусматривающая строительство сооружения с сопоставимой полезностью, с применением конструкций и материалов, используемых на рынке в настоящее время (ОППО п.4.11.).
Наиболее эффективное использование (НЭИ)
– наиболее вероятное использование имущества, которое физически возможно, имеет надлежащее оправдание, юридически допустимо и финансово осуществимо и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости. Понятие наиболее эффективного использования является основополагающим, а также неотъемлемой частью расчетов Рыночной стоимости (
ОППО п.6.3.).
Ключевым критерием для оценки любого имущества является его полезность.
Полезность
–
относительное понятие, рассматриваемое применительно к конкретным условиям. Стоимость объекта устанавливается посредством оценки его полезности с учетом юридических, физических, функциональных, экономических и экологических факторов, определяющих его продуктивность (ОППО п.7.2.).
Для некоторых типов имущества оптимальная полезность достигается, если рассматриваемые объекты эксплуатируются как отдельные, другие могут оказаться более полезными в составе некоторой группы. Оценщик должен рассматривать имущество так, как его рассматривает рынок: либо как отдельный объект, либо как часть некоторой совокупности или портфеля объектов. Полезность измеряется в долговременной перспективе; как правило, за весь типичный срок службы данного объекта или группы объектов имущества. Однако в отдельные периоды некоторые активы могут оказаться для предприятия временно излишними; они либо «консервируются» или каким-то другим образом изымаются из процесса производства, приспосабливаются для альтернативного использования, либо просто не используются в течение заранее установленного срока. Временные остановки деятельности или закрытие предприятий могут оказывать незначительное или нулевое воздействие на стоимость имущества или активов, в то время как перспективы долговременного прекращения деятельности способны вызвать постоянное снижение стоимости. Оцениваемое имущество или актив рассматривается с учетом всех внутренних и внешних факторов, влияющих на результаты их эксплуатации (ОППО п.7.3.).
Выражение
«Рыночная стоимость» и термин
«Справедливая стоимость», который обычно присутствует в стандартах финансовой отчетности, в целом совместимы, хотя они не во всех случаях являются в точности эквивалентными. Справедливая стоимость
– бухгалтерское понятие, которое определяется в Международных стандартах финансовой отчетности и других аналогичных стандартах как денежная сумма, за которую можно было бы обменять актив или погасить обязательство в коммерческой сделке между хорошо осведомленными заинтересованными сторонами. Справедливая стоимость обычно используется в финансовой отчетности и как показатель рыночной стоимости, и как показатель нерыночной стоимости. В тех случаях, когда имеется возможность установить рыночную стоимость актива, она будет эквивалентна справедливой стоимости (ОППО, п.8.1.).
Термин «подход к оценке»
означает общепринятую аналитическую методологию, имеющую широкое распространение (ОППО п.9.1.).
При оценках, основанных на данных рынка, обычно используют один или большее число подходов к оценке, применяя принцип замещения. Принцип замещения
–
утверждает, что расчетливый покупатель не будет платить за товар или услугу больше, чем затраты на приобретение удовлетворительного заменителя этого товара или услуги (при отсутствии осложняющих факторов времени, большего риска или неудобств) (ОППО, п.9.2.).
Подходы к оценке на основе данных рынка включают (ОППО, п.9.2.1.):
Сравнительный подход (подход сравнения продаж)
–
при этом в сравнительном подходе рассматриваются продажи аналогичных или заменяющих объектов имущества и соответствующие данные рынка, а расчетная величина стоимости устанавливается посредством процесса, предусматривающего сравнение. В общем случае оцениваемое имущество (объект имущества) сравнивается с продажами аналогичных объектов имущества, которые имели место на рынке. Могут также изучаться перечни и данные о предложении объектов.
Подход капитализации дохода
–
при этом в сравнительном подходе рассматривают данные о доходах и расходах, относящиеся к оцениваемому имуществу, и рассчитывают стоимость посредством процесса капитализации. Капитализация связывает доход (обычно показатель чистого дохода) и определенный тип стоимости путем конвертирования суммы дохода в расчетную оценку стоимости. Этот процесс может учитывать прямые соотношения (известные как ставки капитализации), ставки доходности
или ставки дисконтирования
(отражающие меру отдачи на инвестиции), или и то, и другое. Вообще принцип замещения утверждает, что поток доходов обеспечивает наивысшую отдачу, соразмерную с заданным уровнем риска, приводит к наиболее вероятной величине стоимости.
Затратный подход
–
при этом подходе рассматривается возможность того, что в качестве заменителя данного имущества можно создать другое имущество, которое либо является копией оригинала, либо может обеспечить равную полезность. Применительно к недвижимости обычно не оправданно платить за данное имущество больше, чем затраты на приобретение эквивалентного земельного участка и возведение альтернативного сооружения, если это не связано с непомерным временем, неудобствами и риском. На практике этот подход связан также с расчетом амортизации
для более старых и/или менее «работоспособных» объектов имущества, там, где расчетная величина затрат на новый объект чрезмерно превышает вероятную цену, которая была бы уплачена за оцениваемое имущество.
Оценки, основанные на нерыночных базах, могут использовать эти же подходы, однако, как правило, они связаны с иной целью, нежели определение рыночной стоимости.
Подходы и методы оценки обычно являются общими практически для всех типов имущества, включая недвижимость, движимое имущество, бизнес и финансовые интересы. Тем не менее, их оценка связана с различными источниками данных, которые наиболее полно отражают состояние соответствующих им рынков.
Существует много типов стоимости и связанных с ними определений. Некоторые стоимости, имеющие определение, широко используются в стоимостных оценках, другие используются в особых обстоятельствах, требующих тщательной идентификации и раскрытия. Чаще всего с оценкой имущества ассоциируется рыночная стоимость,
рассматриваемая в МСО-1 (практика свидетельствует, что если не оговорено противное, речь обычно идет о Рыночной стоимости).
Понятие стоимости предполагает денежную сумму, связанную с некоторой сделкой
. Тем не менее, продажа оцениваемого имущества не является условием, необходимым для установления цены, за которую это имущество было бы продано, если бы оно продавалось на дату оценки
при соблюдении условий, содержащихся в определении Рыночной стоимости
.
Ниже приведен ряд основных дефиниций, наиболее часто используемых в процессе оценки активов для целей финансовой отчетности, определения которых приведены в различных документах МСО.
Рыночная стоимость
– расчетная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения (МСО 1 п.3.1.)
Рыночная стоимость объекта отражает его полезность, признанную рынком, а не чисто физическое состояние этого объекта. Полезность активов для данного предприятия может отличаться от их полезности с точки зрения рынка или конкретной отрасли.
Определенное в процессе оценки значение Рыночной стоимости является объективной оценкой установленных прав собственности
на определенное имущество на конкретную дату.
Амортизированные затраты замещения (АЗЗ)
являются применением затратного подхода для определения стоимости специализированных активов для целей финансовой отчетности в тех случаях, когда прямые рыночные данные ограничены или отсутствуют (ОППО, п.9.4.).
Амортизированные затраты замещения – текущие затраты воспроизводства или замещения актива за вычетом физического износа и всех форм устаревания и оптимизации (МР 8, п. 3.1).
Улучшения
– здания, сооружения или преобразования земли, носящие постоянный характер, связанные с затратами труда и капитала и призванные повысить стоимость или полезность имущества. Улучшения имеют различные схемы использования и экономические сроки службы. (МР 8, п. 3.2).
Современный эквивалентный актив (СЭА)
– актив, имеющий аналогичное предназначение и эквивалентную производительную способность, который мог бы быть создан с использованием современных материалов, методов и проектов. (МР 8, п. 3.3).
Машины и оборудование
- материальные активы, отличные от недвижимости, которые:
(а) содержатся субъектом хозяйствования для использования в производстве или продаже товаров и услуг, предоставлении в аренду или административных целей; и
(б) как ожидается, будут использованы на протяжении определенного периода времени.
К категориям машин и оборудования относятся:
Оборудование
- активы, неразрывно связанные с другими активами и могут включать в т.ч. специализированные строения, машины и оборудование;
Машины
- отдельные машины или совокупность машин. Машина – это аппарат, используемый для конкретного процесса во взаимосвязи с функционированием всего субъекта хозяйствования.
Приспособления
– другие активы, используемые как вспомогательные в деятельности предприятия (МР 8, п. 3.5).
Сервисный потенциал
– способность актива производить товары и услуги в соответствии с задачами организации (МР 8, п. 3.6).
Оптимизация
– процесс, посредством которого определяются оптимальные затраты для замещения остаточного сервисного потенциала актива. Это процесс корректировок затрат замещения, для отражения того, что актив является технически устаревшим или имеет избыточные технические характеристики, или обладает большей мощностью, чем требуется. Таким образом, оптимизация минимизирует, а не максимизирует результат оценки в случае, когда возможны альтернативные меньшие затраты замещения (МР 8, п. 3.4).
Обесценение
- утрата стоимости, обусловленная уменьшением полезности имущества, вызванная возрастом, технологическими изменениями, моделями поведения и изменениями во вкусах людей, или изменениями окружающей среды (МПО 3, п.3.3.)
Стоимость в использовании
– это стоимость конкретного имущества при конкретном использовании для конкретного пользователя и потому не связанная с рынком. Этот тип стоимости основывается на вкладе, вносимом данным имуществом в стоимость того предприятия, частью которого оно является, безотносительно к наиболее эффективному использованию этого имущества или к величине денежной суммы, которая могла бы быть получена от его продажи (МСО 2, п.3.1) [3]
.
В бухгалтерском учете стоимость в использовании – это приведенная к текущему моменту (дисконтированная) стоимость расчетных будущих денежных потоков, которые предположительно возникнут от продолжения использования актива и от его продажи в конце срока его полезной службы (МСФО 5, приложение А).
Таким образом, в данном разделе были приведены основные понятия и принципы оценки, регламентируемые Международными Стандартами оценки, понимание и точное соблюдение которых необходимы при реализации оценочных процедур в рамках МСО для целей финансовой отчетности.
1.4. Отечественная нормативно-законодательная база оценки активов
В предыдущих разделах нами были перечислены основные документы, регламентирующие выполнение оценочных работ в соответствии с требованиями международного законодательства.
Ниже приведен перечень основных нормативно-правовых актов, регулирующих вопросы оценки имущества на территории Украины.
1. Закон Украины “Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональную оценочную деятельность в Украине” №2658-ІІІ от 12 июля 2001 г.
2. Закон Украины “Об оценке земель” от 11.12.2003 г. №1378-І;
3. Национальный стандарт №1 “Общие основы оценки имущества и имущественных прав”, утвержденный постановлением КМУ от 10 сентября 2003 г.
4. Национальный стандарт №2 «Оценка недвижимого имущества», утвержденный Постановлением КМУ №1442 от 29.10.2004 г.
5. Национальный стандарт №3 «Оценка целостных имущественных комплексов», утвержденный Постановлением КМУ №1655 от 29.11.2006 г.
6. Методика оценки имущества, утвержденная Постановлением КМУ №1891 от 10.12.2003 г.
7. Положение (стандарт) бухгалтерского учета №7 «Основные средства», утвержденное Постановлением МФУ №92 от 27.04.2000 г.
8. Положение (стандарт) бухгалтерского учета №28 «Уменьшение полезности активов», утвержденное Постановлением МФУ №817 от 24.12.2004 г.
Рассматривая в этом контексте положения действующих национальных положений (стандартов) бухгалтерского учета и национальных стандартов оценки, можно отметить, что они достаточно гармонизированы между собой.
Кроме того, сравнительный анализ основных терминов, используемых в национальных и международных стандартах финансовой отчетности, а также – стандартах оценки (см. табл. 1, 2) позволяет сделать вывод об их определенной согласованности.
Сравнительная таблица терминов, используемых в МСФО и НСБУ, связанных с основными средствами
Табл. 1
| № п/п
|
Термин
|
Имеющиеся отличия
|
||
| МСФО
|
НСБУ
|
|||
| 1 |
Группа основных средств |
Нет |
ПСБУ 7 |
Совокупность однотипных по техническим характеристикам, назначению и условиям использования необоротных материальных активов |
| 2 |
Класс основных средств |
МСФО 16 |
нет |
Группа активов, подобных по природе и характеру использования |
| 3 |
Уменьшение полезности |
Нет |
ПСБУ 7 |
В НСБУ определена как потеря экономической выгоды, определяемая как разница между остаточной стоимостью актива и ожидаемой суммой его возмещения. Несмотря на то что в МСФО приведено несколько иное название и вместо остаточной стоимости говорится о балансовой (что по сути одно и то же), эти два определения можно признать идентичными |
| 4 |
Обесценение |
МСФО 16 |
Нет |
|
| 5 |
Балансовая стоимость |
МСФО 16 |
Нет |
В МСФО определяется как сумма, указанная в балансе (за минусом амортизации и убытка от уменьшения полезности) |
| 6 |
Износ основных средств |
Нет |
ПСБУ 7 |
Сумма амортизации объекта основных средств с начала его полезного использования |
| 7 |
Ликвидационная стоимость |
МСФО 16 |
ПСБУ 7 |
В НСБУ говорится о том, что она выражается в сумме денежных средств или стоимости других активов, ожидаемых к получению от реализации (ликвидации) объекта за минусом расходов, связанных с реализацией (ликвидацией). Сказанное в МСФО можно выразить формулой: ожидаемая к получению чистая стоимость минус расходы на выбытие. Между расходами, связанными с реализацией (ликвидацией), и расходами на выбытие можно поставить знак равенства. В НСБУ нет определения чистой стоимости, но есть определение чистой стоимости реализации |
| 8 |
Основные средства |
МСФО 16 |
ПСБУ 7 |
Определения почти идентичны. В НСБУ к способам использования в производственной, торговой и др. деятельности добавлены еще социально-культурные функции, традиционные для нас. Относительно срока использования в НСБУ говорится о сроке более года или операционном цикле, если он более года, а в МСФО - о сроке, превышающем период (или учетный период), что имеет принципиальное значение, поскольку период может быть и менее года |
| 9 |
Подобные объекты |
Нет |
ПСБУ 7 |
Объекты, которые имеют одинаковое функциональное назначение и одинаковую справедливую стоимость |
| 10 |
Первоначальная стоимость |
Нет |
ПСБУ 7 |
Первоначальная стоимость (НСБУ) и себестоимость (МСФО) по сути одно и то же. В редакции НСБУ - это историческая (фактическая) себестоимость в сумме денежных средств или справедливой стоимости других активов. В МСФО термин исторической (фактической) себестоимости упоминается в определении суммы, которая амортизируется. При определении себестоимости (первоначальной стоимости) к оплаченным денежным средствам по сравнению с НСБУ добавились их эквиваленты, а вместо других активов указаны другие формы компенсации. Это более широкое понятие, чем активы |
| 11 |
Себестоимость |
МСФО 16 |
Нет |
|
| 12 |
Переоцененная стоимость |
МСФО 16 |
ПСБУ 7 |
Стоимость необоротного актива, после его переоценки (НСБУ). Справедливая стоимость актива на дату переоценки минус какая-либо дальнейшая накопленная амортизация и дальнейшие накопленные убытки от обесценения (МСФО) |
| 13 |
Срок полезного использования (полезной службы) |
МСФО 16 |
ПСБУ 7 |
Определяется: либо по сроку полезного использования (в данном плане формулировки МСФО и НСБУ по смыслу совпадают), либо по количеству продукции (работ, услуг) - в редакции НСБУ, и продукции или подобных продукции единицах - в редакции МСФО |
| 14 |
Сумма ожидаемого возмещения необоротного актива |
Нет |
ПСБУ 7 |
Наибольшая из двух оценок: чистая стоимость реализации или текущая стоимость будущих чистых денежных поступлений от использования необоротного актива, включая его ликвидационную стоимость |
| 15 |
Возмещаемая сумма актива или генерирующей единицы |
МСФО 36 |
Нет |
Наибольшая из двух величин: его справедливая стоимость за вычетом затрат на продажу или ценность его использования |
| 16 |
Чистая стоимость реализации необоротного актива |
Нет |
ПСБУ 7 |
Термин упоминается только в НСБУ. Определяется как разница между справедливой стоимостью необоротного актива и суммой ожидаемых затрат на его реализацию |
| 17 |
Справедливая стоимость |
МСФО 16 |
ПСБУ 19 |
Определения почти идентичны. Разница только в том, что в НСБУ она определяется как сумма, за которую можно обменять актив или оплатить обязательства в операции между осведомленными, заинтересованными и независимыми сторонами. В МСФО об оплате обязательств ничего не сказано, что, однако, не меняет сути определения |
Сравнительная таблица основных терминов, используемых в МСО и НСО, связанных с основными средствами
Табл. 2
| НСО
|
МСО
|
| Рыночная стоимость - стоимость, за которую возможно отчуждение объекта оценки на рынке подобного имущества на дату оценки при сделке, заключенной между покупателем и продавцом, после проведения соответствующего маркетинга при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, рассудительно и без принуждения (НСО 1, п.3) |
Рыночная стоимость – это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между типично мотивированными покупателем и продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения (МСО 1 п.3.1) |
| Специализированное имущество - имущество, которое, как правило, не бывает самостоятельным объектом продажи на рынке и имеет наибольшую полезность и ценность в составе целостного имущественного комплекса (НСО 1, п.3) |
Специализированное имущество – имущество, которое редко продается (если продается вообще) на открытом рынке иначе как в составе бизнеса или предприятия, частью которого оно является вследствие его уникальности, которая может обуславливаться его специализированным характером, конструкцией, конфигурацией, размерами и т.п. (МПО 1, п.3.4.) |
| Остаточная стоимость замещения (воспроизводства) - стоимость замещения (воспроизводства) объекта оценки за вычетом всех видов износа (для недвижимого имущества - с учетом рыночной стоимости земельного участка при его существующем использовании (прав, связанных с земельным участком) (НСО 1, п.3) |
Амортизированные затраты замещения (АЗЗ) – текущая стоимость воссоздания или замещения актива на современный эквивалент за вычетом физического старения и всех форм обесценения и оптимизации (МПО 1, п.3.1.) |
| Улучшения – результаты каких-либо мероприятий, которые приводят к изменению качественных характеристик земельного участка и его стоимости. К земельным улучшениям относятся материальные объекты, расположенные в границах земельного участка, перемещения которых невозможны без их обесценения и изменения назначения, а также результаты хозяйственной деятельности или проведения определенных видов работ (изменения рельефа, улучшения грунтов, размещение посевов, многолетних насаждений, инженерной инфраструктуры и т.д.) (НСО 2, п.2) |
Улучшения – здания, сооружения или модификации земли, которые носят постоянный характер, сделаны с целью увеличения стоимости или полезности имущества, создание которых связано с затратами капитала и рабочей силы (МПО 1, п.3.2.) |
Следует сказать, что, несмотря на то что существующая национальная нормативно-методологическая база бухгалтерского учета активов также позволяет проводить их оценку и переоценку, только отдельные предприятия пользуются этими инструментами в национальных рамках. При этом, как правило, объектами оценки являются нематериальные активы – объекты интеллектуальной собственности, созданные самими компаниями. После первоначального признания таких активов и постановки на баланс по сумме фактических затрат на создание, в результате использования механизма переоценки, предприятия имеют возможность в последующем отразить в учете их справедливую стоимость (если для подобных активов существует активный рынок). Опыт выполнения таких работ показывает, что в результате переоценки объектов промышленной собственности, приносящих значительный экономический эффект от использования и/или реализации, общая капитализация компании может существенно возрасти.
В целом же переоценки необоротных активов украинских предприятий проводятся достаточно редко, причиной чему являются, прежде всего, существование двух систем учета и особенности налогового законодательства Украины. Указанные факторы не позволяют в полной мере проводить эффективную политику учета активов и повышение на этой основе общей эффективности производства - в т.ч. за счет оптимизации потоков амортизации, исключения расходов на содержание избыточных активов, долгосрочного планирования сроков замены оборудования и прочих мероприятий, основой которых служат результаты проведения независимой оценки активов для целей финансовой отчетности.
2.
Особенности переоценки основных средств для целей финансовой отчетности
2.1. Общие положения
Основной целью Международного применения оценки 1 «Оценка для финансовой отчетности» (МПО 1) является объяснение принципов проведения оценок, используемых в финансовой отчетности субъектов хозяйствования частной формы собственности. Необходимость соблюдения Оценщиком рыночных определений, объективности и полного раскрытия существенных вопросов в доступной для пользователей форме являются основными требованиями, предъявляемыми к оценке, которая проводится для целей финансовой отчетности. Другим основополагающим требованием является соблюдение со стороны Оценщика всех разделов Кодекса поведения, касающихся этики и компетентности.
Положения данного документа справедливы для оценки всех типов активов, отражаемых в любом из документов финансовой отчетности. Однако, говоря об оценке основных средств
, в соответствии с положениями МСФО 16
- объектами оценки являются здания и сооружения, машины и оборудование, прочие основные средства;
- объектами оценки не являются:
• Биологические активы, относящиеся к сельскохозяйственной деятельности (МСФО 41);
• Права и запасы нефти, природного газа и аналогичных не возобновляемых ресурсов (МСФО 2);
• Права аренды (МСФО 17);
• Активы, связанные со строительными контрактами (МСФО 40).
В соответствии с п. 29 МСФО 16, учетная политика предприятия может базироваться на
- модели учета по первоначальной стоимости
, когда после первоначального признания в качестве актива объект основных средств должен учитываться по его первоначальной стоимости
за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения (п.30 МСФО 16), либо
- модели переоценки
, когда после первоначального признания в качестве актива, объект основных средств, справедливая стоимость которого поддается достоверной оценке, подлежит учету по переоцененной величине, равной его справедливой стоимости
на дату переоценки, за вычетом любой накопленной впоследствии амортизации и любых накопленных впоследствии убытков от обесценения. Переоценки должны производиться с достаточной регулярностью во избежание существенного отличия балансовой стоимости от той, которая определяется при использовании справедливой стоимости на отчетную дату (п.31 МСФО 16).
При этом предприятие обязано применять выбранную учетную политику ко всему классу
основных средств (п.37 МСФО 16).
Принимая во внимание данное требование, на первоначальном этапе выполнения оценки возникает необходимость произвести идентификацию и классификацию оцениваемых основных средств в соответствии с п.37 МСФО 16, а именно, принадлежность каждого из объектов к следующим классам:
а) земля;
б) земельные улучшения;
в) машины и оборудование;
г) водные суда;
д) воздушные суда;
е) автотранспортные средства;
ж) мебель и приспособления;
з) офисное оборудование.
Если переоценивается какой-либо один из объектов основных средств, принадлежащих к тому или иному классу, то должен переоцениваться и весь класс, к которому отнесен этот объект, с тем, чтобы избежать избирательных переоценок и представления в финансовых отчетах смешения затрат и справедливых стоимостей, относящихся к разным датам. Класс активов для этих целей представляет собой группу активов, схожих по характеру и использованию в деятельности организации.
Другой классификацией, которую обязан выполнить Оценщик, является классификация оцениваемых основных средств по способу их использования в деятельности предприятия. В рамках данной классификации должны быть выделены:
· операционные активы
, т.е. активы, необходимые для деятельности компании и
· неоперационные активы
, которые в свою очередь могут подразделяться на:
- инвестиционные
– имущество, удерживаемое для будущего развития и инвестиций (типичным примером инвестиционных активов являются объекты, содержащиеся для получения дохода от их аренды, а не от использования в деятельности предприятия)
- излишние
для деятельности компании.
Следующей классификацией, необходимой для выполнения оценки для целей финансовой отчетности, является анализ состава оцениваемых основных средств с точки зрения наличия / отсутствия для каждого объекта (или группы объектов) развитого рынка. Классификация активов на специализированные и неспециализированные необходима, для того чтобы определить базы их оценки и установить все существенные допущения использования рыночной базы стоимости.
В этом контексте следует отметить, что понятие справедливой стоимости не является синонимом рыночной. Понятие «рыночная стоимость» и термин «справедливая стоимость», который обычно присутствует в стандартах финансовой отчетности, в целом совместимы, хотя они не во всех случаях являются эквивалентными. Справедливая стоимость – бухгалтерское понятие, определяется в Международных стандартах финансовой отчетности и других аналогичных стандартах как денежная сумма, за которую можно было бы обменять актив или погасить обязательство в коммерческой сделке между хорошо осведомленными заинтересованными сторонами.
Справедливая стоимость обычно используется в финансовых отчетах в качестве показателя как рыночной стоимости, так и нерыночной стоимости. В тех случаях, когда имеется возможность установить рыночную стоимость актива, она будет эквивалента справедливой стоимости этого актива (п. 8.1. ОППО).
Справедливая стоимость земли и зданий
обычно определяется из свидетельств, базирующихся на рыночных данных. Справедливая стоимость сооружений, машин и оборудования – это обычно их рыночная стоимость, определяемая путем оценки (МСФО 16, п. 32).
Как МСО, так и МСФО признают, что существуют категории активов, для которых (в силу их специализированного характера) сопоставимые рыночные данные отсутствуют. Это обуславливает необходимость применения к оценке стоимости этих активов либо доходного подхода, либо подхода, основанного на амортизированных затратах замещения. Однако классификация актива как специализированного не должна автоматически приводить к заключению о том, что следует применять оценку на основе амортизированных затрат замещения. Даже если актив является специализированным, в некоторых случаях имеется возможность провести его оценку, используя подход на основе рыночных сравнений или подход на основе капитализации дохода (МР 8, п. 5.1.).
Таким образом, положения МСО и МСФО, не отождествляя понятия «справедливой» и «рыночной» стоимости, требуют в качестве основополагающей базы при проведении оценки активов (как операционных, так и инвестиционных и излишних) для целей МСФО использовать именно рыночную стоимость, если ее возможно определить. При этом любые допущения или оговорки, сделанные при применении рыночной базы оценки, необходимо обсудить с заказчиком и раскрыть в отчете (МПО 1 п.5.4.1.).
Вообще, выполнение требований к раскрытию информации при проведении оценок является важнейшей составляющей работы Оценщика, о чем свидетельствует наличие в своде документов МСО отдельного стандарта – МСО 3 «Требования к Отчету». Кроме того, перечень информации, которая в обязательном порядке подлежит раскрытию в каждом специальном применении оценки, регламентируется отдельными параграфами в рамках других документов МСО, в частности - Международными применениями и Международными руководствами. Этому вопросу посвящен Раздел 3 данной публикации.
Таким образом, одной из основных целей проведения всех перечисленных выше классификаций оцениваемых основных средств является определение баз оценки для каждой из выделенных групп активов и выбор на этой основе оценочных подходов, которые позволят в рамках конкретной оценочной ситуации наиболее адекватно определить стоимость каждого из составляющих их объектов.
Сводная таблица баз оценки, используемых для определения справедливой стоимости каждой из классифицированных выше групп основных средств приведена в Приложении 1.
Кроме того, положения МПО 1 определяют порядок оценки и учета
- арендованных активов
(см. также МСФО 40 «Инвестиционное имущество»). При этом необходимо установить тип аренды (финансовая или операционная), т.к. оценке и отображению в бухгалтерском учете подлежат только активы, находящиеся в финансовой аренде, т.к. согласно п.20 МСФО 17 в таком случае в балансе арендатора должна отражаться не только стоимость этих активов, но и величина обязательств, связанных с ними.
В случае аренды земли и зданий применяются особые правила, которые будут рассмотрены нами в следующем разделе данной публикации.
- обесцененных активов
(см. также МСФО 36 «Обесценение активов»). Обесценение возникает тогда, когда имеет место устойчивое снижение стоимости актива до уровня ниже его балансовой стоимости. МСФО 36 требует периодически проводить анализ ситуации, чтобы убедиться в наличии (или отсутствии) признаков обесценения (уменьшения полезности) активов, которое может быть вызвано, например, в силу рыночных или технологических изменений, ускоренного физического устаревания актива, недостаточно высокой результативностью его эксплуатации в сравнении с ожидаемой прибыльностью, или вследствие возникшего намерения прекратить или реструктурировать производство.
Если считается, что возникло ослабление, то балансовая стоимость актива, определенная либо по историческим затратам, либо при прошлой переоценке, должна быть уменьшена до уровня возмещаемой суммы, которая является наибольшей из двух величин: стоимости в использовании
актива или его справедливой стоимости за вычетом затрат по продаже
.
Стоимость в использовании
отражает стоимость, которую организация получит от актива на протяжении его остаточного полезного срока службы для данного бизнеса и от конечного выбытия актива. Хотя она и является особенной для организации, для ее определения следует использовать как можно больше рыночной информации. Тем не менее, если стоимость, которую организация может извлечь из продолжающегося использования актива, оказывается меньше чистых поступлений, которые можно было бы получить от его незамедлительного выведения из эксплуатации и реализации, то балансовая стоимость должна отражать последнюю величину. Справедливая стоимость
за вычетом затрат по продаже
актива является его рыночной стоимостью за вычетом ожидаемых затрат по продаже. Более подробно этот механизм раскрыт в Разделе 2.5. данной публикации
- активов и обязательств при объединении бизнесов
(см. также МСФО 3 «Объединение бизнеса»). В этом случае приобретаемые идентифицируемые активы и обязательства должны оцениваться по их справедливой стоимости на дату приобретения, определенной на рыночной базе
- излишних активов
(см. также МСФО 5 «Необоротные активы, удерживаемые для продажи и прекращаемых операций»). Такие активы могут учитываться индивидуально или как «отчуждаемая группа», т.е. группа активов, которая будет совместно отчуждена (путем продажи или иным образом) и обязательств, непосредственно связанных с этими активами, которые также будут переданы в сделке. Излишние активы первоначально должны учитываться по наименьшей из следующих двух величин: балансовой стоимости или справедливой стоимости за вычетом затрат по продаже, а впоследствии — по справедливой стоимости за вычетом затрат по продаже. Поэтому оценщикам следует удостовериться, должны ли избыточные активы оцениваться как отдельные объекты или как группа активов, которые будут отчуждены в результате проведения одной сделки, и сообщить рыночную стоимость с надлежащими допущениями.
- имущества, содержащегося для продажи в ходе обычного бизнеса
(см. также МСФО 2 «Запасы»). Стоимость имущества, которое содержится для продажи в ходе обычного бизнеса определяется как наименьшая из двух величин: по затратам или чистой стоимости реализации
. Чистая стоимость реализации — это рыночная стоимость
за вычетом затрат по продаже.
При этом следует помнить, что при оценке ослабленных или излишних активов либо активов, которые удерживаются для продажи в ходе обычного бизнеса, в соответствии с п.5.11.1. МПО 1, Оценщик должен представить отчеты об их рыночной стоимости
без вычитания затрат по продаже. Если клиент попросит дать консультацию относительно затрат по продаже таких активов, стоимость этих затрат следует приводить отдельно.
- биологических активов
(см. также МСФО 41). Данные активы включают сельскохозяйственные активы и активы лесного хозяйства. Их оценка производится в соответствии с Международным руководством 10 «
Оценка стоимости сельскохозяйственного имущества».
Кроме того, положения МПО 1 рекомендуют Оценщикам (с согласия клиента) проводить открытые обсуждения своих оценок с аудиторами компаний.
Еще одним требованием МПО 1 является проведение анализа альтернативного использования оцениваемых операционных активов. Если какое-либо альтернативное использование операционного актива (или группы активов) позволяет достичь на рынке стоимости выше, чем их стоимость при текущем использовании, Оценщик должен представить в отчете рыночную стоимость таких активов при указанном альтернативном использовании. Следует также сделать заявление, что стоимость для альтернативного использования не учитывает таких проблем, как закрытие или крах бизнеса и сопутствующие затраты, которые были бы понесены для достижения альтернативного использования. При решении вопроса о том, какая величина подходит в качестве справедливой стоимости, это следует принимать во внимание.
Другими особыми случаями, которые могут возникнуть при проведении оценки и относительно которых существуют определенные требованиями МСФО, являются:
- портфели
- собрание или объединение объектов имущества, находящихся в единой собственности, управляемые как совокупность. Рыночная стоимость
таких активов, рассматриваемых как портфель собранной группы объектов имущества, может превосходить или быть меньше, чем сумма рыночных стоимостей
каждого актива взятого в отдельности. Если рыночная стоимость портфеля активов отличается от суммы рыночных стоимостей активов, составляющих портфель, ее следует представлять в отчете директорам или доверительным собственникам отдельно;
- разрушающиеся рынки
. Когда рынки разрушаются или приостанавливают деятельность, оценщики должны быть осторожными в своем анализе (см. МСО 1, п. 6.5). В соответствии с МСФО 29 «Финансовая отчетность в гиперинфляционной экономике» от Оценщиков могут потребовать оценки балансовой стоимости [balance sheet value].
Анализируя другие положения данного Международного Руководства, в частности – п.6.2. МПО 1, где упоминаются требования МСФО 16 (пп. 43–62) относительно учета амортизации активов, для которого необходим расчет таких показателей, как срок полезного использования актива (на данном предприятии) и его ликвидационной стоимости, необходимо отметить, что МПО 1 не обязывает, а только предупреждает Оценщика о возможных дополнительных работах по их определению. В этой связи хотелось бы отметить, что поскольку оценка данных показателей не является необходимой для определения справедливой стоимости активов, выполнение работ по их определению должно быть оговорено и согласовано отдельно при заключении договора на оценку. В этом же контексте могут быть оговорены дополнительные работы по выделению в составе одного объекта основных средств значимых элементов, имеющих различные сроки полезного использования для возможности их отдельной амортизации.
2.2. Оценка недвижимого имущества
Недвижимое имущество
составляет существенную долю мирового богатства. Операции на рынках недвижимости должны основываться на заслуживающих доверия оценках, поэтому необходимы общесогласованные стандарты, в соответствии с которыми могут быть определены рыночная стоимость
и другие типы стоимости, которые устанавливаются и приводятся оценщиками в отчетах. Для этой цели в рамках МСО существует Международное Руководство 1 «Оценка недвижимого имущества» (МР 1), основной функцией которого является определение рамок и требований для применения общепринятых методов оценки недвижимого имущества.
Ниже нами рассматриваются основные положения данного документа, а в Приложении 4 к данной публикации приведен пример Отчета об оценке объектов недвижимости действующего предприятия для целей финансовой отчетности.
Итак, основополагающим и первоочередным требованием МР 1 является точная идентификация типа оцениваемого имущества.
Как отмечалось ранее, МСО выделяют четыре типа имущества:
- недвижимое имущество
охватывает все права, интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость
. Недвижимое имущество
— это юридическое понятие, отличное от недвижимости,
которая является физическим активом. Могут существовать также и потенциальные ограничения прав собственности на недвижимое имущество (см. п.2 документа МСО «Типы имущества»);
- движимое имущество
[personal
property
] относится к собственности на интерес в объектах, отличных от недвижимости. Эти объекты могут быть осязаемыми, такими как «движимые вещи
» или неосязаемыми, такими как долг или патент. Осязаемое движимое имущество представляет собой интересы в объектах, которые не присоединены или не прикреплены к недвижимости постоянно и вообще характеризуются возможностью перемещения (см. п.3 «Типы имущества»);
- бизнес
- представляет собой любую коммерческую, промышленную или инвестиционную организацию, или организацию сферы услуг, занимающуюся экономической деятельностью и имеющую своей целью извлечение прибыли; организации бизнеса обычно образуются как юридические лица (см. п.4 «Типы имущества»);
- финансовые интересы
– права, возникающие как вследствие правового разделения интересов в собственности на бизнес или недвижимое имущество (например, партнерства, синдикаты, корпорации, совместные предприятия), так и вследствие передачи по контракту опционного права покупки или продажи имущества (например, недвижимости, акций или других финансовых инструментов) по установленной цене в пределах определенного периода.
Интересы в собственности могут быть юридически разделены для создания партнерств, в которых два или большее число лиц имеют в совместной собственности бизнес или имущество и делят между собой его прибыли и убытки (см. п.5 «Типы имущества»).
Данная классификация типов имущества, принятая в МСО, приведена для того, чтобы Оценщики, а также пользователи оценочных услуг могли точно представлять различия между ними. При оценке недвижимости необходимо понимать, что она должна оцениваться как отдельный физический объект. Например, когда объект недвижимости является составной частью оцениваемого бизнеса, стоимость недвижимости должна определяться путем его самостоятельной оценки, а не быть получена в результате некоего распределения общей стоимости данного бизнеса.
При оценке объектов недвижимости (впрочем, как и любых других объектов), МСО всегда требуют точной конкретизации типа стоимости, которую необходимо определить. Если целью оценки является определение рыночной стоимости, Оценщик должен применять определения, процедуры и методы, совместимые с МСО 1 «Рыночная стоимость как база оценки». Применение рыночной базы требует свидетельств о выполнении оценки на основе рыночных данных.
В случае определения стоимости, отличной от рыночной, необходимо руководствоваться всеми положениями МСО 2, а также соответствующими Международными руководствами. Оценщику необходимо гарантировать соответствие определяемого типа стоимости и используемых оценочных методов и процедур путем надлежащего раскрытия информации относительно объекта оценки, идентифицируемых в связи с ним прав, используемых терминов и т.п.
Ниже приведена последовательность этапов проведения оценки объектов недвижимости, проводимой для формирования финансовой отчетности.
1. Постановка задачи – на этом этапе Оценщик и клиент совместно проводят:
- идентификацию оцениваемой недвижимости;
- идентификацию имущественных прав, подлежащих оценке. Особым вопросом при оценке недвижимого имущества является вопрос о правах на земельный участок. Если земля не находится в собственности компании, необходимо установить тип ее аренды (финансовая или операционная), что позволит уточнить состав активов, подлежащих оценке (при оценке для целей формирования финансовой отчетности);
- определение предполагаемого типа стоимости и базы оценки;
- определение даты оценки и даты составления отчета;
- идентификацию любых возможных и ограничивающих условий, на которых должна основываться оценка.
2. Сбор и анализ исходных данных – на данном этапе Оценщик, после общего ознакомления с объектом оценки и состоянием соответствующих рынков, производит сбор и анализ:
- учетных и технических характеристик объекта оценки –
для оценки с целью формирования финансовой отчетности необходимы подробные данные о физических параметрах и технических характеристиках оцениваемых основных средств, а также – определенные данные бухгалтерского учета. Форма для сбора указанной информации (Реестр технико-экономических показателей оцениваемых объектов недвижимости предприятия) приведена в Приложении 2 к данной публикации;
- специфических данных об объекте оценки
– месторасположение, существующие улучшения, данные о затратах на содержание, факторах износа, данные о доходах и расходах, связанных с оцениваемым объектом недвижимости, история нахождения в собственности и использовании, а также другая информация, которая является значимой и которая обычно принимается в расчет покупателями и продавцами в сделках;
- общеэкономических данных
– социальных, экономических, политических и экологических факторах, которые могут влиять на определяемый вид стоимости;
- данных о спросе и предложении
, характеризующих рынок данного имущества. Их анализ проводится для того, чтобы получить перечень объектов, которые конкурируют за долю на рынке с оцениваемым. Также должны быть проанализированы данные об объектах, которые могут быть приспособлены, или о новых объектах имущества, которые будут построены и увеличат конкурентное предложение. На этом этапе также устанавливаются существующие рыночные тенденции, связи между спросом и предложением и другая специфическая рыночная информация.
3. Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ)[4]
– на этом этапе, имея все необходимые данные о состоянии рынка имущества, подобного оцениваемому, а также об особенностях объекта оценки, Оценщик должен рассмотреть возможные варианты его использования и определить наиболее эффективный из них.
При этом необходимо определить и наиболее эффективное использование земельного участка как незанятого, и его наиболее эффективное использование с существующими улучшениями.
Для определения НЭИ объекта оценки необходимо дать ответы на следующие вопросы:
- Является ли предлагаемое использование объекта оценки рациональным и вероятным.
- Является ли это использование законным (или существует ли вероятность того, что можно получить юридическое право на такое использование).
- Является ли оцениваемый объект физически пригодным для выбранного использования (или возможно ли его приспособить для такого использования).
- Является ли предлагаемое использование финансово осуществимым.
- Из тех вариантов использования, которые удовлетворяют первым четырем пунктам, является ли выбранное НЭИ максимально продуктивным - т.е. таким, при котором оцениваемое имущество будет иметь максимальную стоимость.
Следует сказать, что анализ НЭИ объекта оценки необходим в случае определения его рыночной стоимости, хотя иногда при проведении оценок на нерыночных базах выполнение анализа НЭИ может являться дополнительным условием выполнения работ.
При выполнении оценки для целей формирования финансовой отчетности выполнение данного шага является обязательным. При оценке имущественных комплексов действующих предприятий необходимо из всего перечня оцениваемых активов выделить группы основных средств, которые способны самостоятельно генерировать денежные доходы – так называемые подразделения, приносящие денежные доходы (ППДД) и определять комплексную эффективность использования входящих в них объектов. Иногда в результате такого анализа становится очевидным, что наиболее эффективным использованием оцениваемых активов является их по-объектная реализация.
Практический опыт показывает, что при оценке основных средств, формирующих производственные комплексы промышленных предприятий, в большинстве случаев оценщики декларируют, что существующее использование данных активов соответствует наиболее эффективному.
Для того чтобы подтвердить это утверждение, необходимо проанализировать показатели ретроспективной и текущей доходности действующего предприятия и определить на этой основе фактическую доходность оцениваемых активов и сравнить полученные показатели со среднеотраслевыми, а также – в случае наличия в составе объекта оценки неспециализированных объектов – их рыночную доходность как самостоятельных единиц. После проведения такого анализа выводы о наиболее эффективном использовании оцениваемого имущества станут очевидными.
На следующем этапе выполняется оценка
стоимости объекта, на основе информации, собранной на всех предыдущих этапах, а также – с учетом установленного наиболее эффективного использования объекта оценки.
Следует сказать, что МР 1 рекомендует и считает целесообразным для определения стоимости объектов недвижимости использование всех трех общеизвестных подходов к оценке – затратного, сравнительного и доходного, что соответствует и положениям действующих национальных стандартов оценки.
Затратный подход
Технология определения стоимости объектов в рамках затратного подхода достаточно хорошо известна практикующим оценщикам, поэтому в данном случае мы остановимся лишь на основных положениях и особенностях его применения, регламентируемых МР 1.
Как известно, в рамках затратного подхода
стоимость объекта недвижимости определяется путем установления затрат на приобретение земли и строительство нового объекта имущества равной полезности или затрат на приспособление старого объекта недвижимости для аналогичного использования. К общим затратам на строительство добавляются затраты на приобретение земельного участка. Когда это возможно, учитывается также предпринимательский доход/убытки девелопера
.
Таким образом, устанавливается верхний предел стоимости объекта недвижимости в новом состоянии. Для учета фактического состояния объекта на дату оценки делаются скидки на существующее физическое состояние, функциональное или экономическое устаревание, для того, чтобы рассчитать цену, приближенно равную рыночной стоимости.
В зависимости от того, в каком объеме данные для расчетов взяты из рыночных источников, в такой мере полученный результат соответствует рыночной стоимости объекта
. В общих случаях реализация затратного подхода необходима при определении рыночной стоимости девелоперских проектов, а также объектов специализированного имущества и других объектов имущества, редко продаваемых на рынке.
Важно отметить, что применение затратного подхода при оценке объектов недвижимости с целью формирования финансовой отчетности является обязательным и необходимым. Это обусловлено тем, что в соответствии с положениями п.58 МСФО 16 земельные участки и здания представляют собой самостоятельные активы, отдельно отражаемые в учете, даже если они приобретены в сочетании друг с другом. За некоторыми исключениями, такими как карьеры и площадки, отводимые под мусорные свалки, земельные участки имеют неограниченный срок полезной службы и не подлежат амортизации. Срок службы зданий ограничен, и поэтому они являются амортизируемыми активами. Увеличение стоимости земельного участка, на которой стоит здание, не влияет на определение амортизируемой стоимости этого здания.
В отдельных случаях, когда в соответствии с действующим законодательством, в конце срока полезного использования земельных улучшений необходимо выполнить какие-либо работы, связанные с удалением этих улучшений и восстановлением природных ресурсов на этом участке (например, работ по рекультивации земель карьеров), то стоимость таких работ должна быть достоверно определена и самортизирована на протяжении периода получения выгод от данной земельной собственности.
Таким образом, для целей МСФО справедливая стоимость объекта недвижимости определяется как сумма двух составляющих – справедливой стоимости улучшений и рыночной стоимости земельного участка. При этом следует отметить, что такой подход обязателен при оценке объектов недвижимости, отнесенных к операционным, а также – к излишним активам. При определении справедливой стоимости инвестиционных активов подобное распределение стоимости между землей и улучшениями не производится (см. п. 17 МСФО 17).
В практике оценки объектов недвижимости предприятий для целей финансовой отчетности часто встречается ситуация, когда земельный участок, на котором располагается принадлежащее предприятию здание, предоставлен в пользование на основании договора аренды.
Учет прав аренды регламентируется положениями МСФО 17, где определено, что все договоры аренды требуют классификации либо как операционная аренда, либо как финансовая аренда.
Финансовая аренда
— это аренда, при которой арендатору передаются, в основном, все риски и вознаграждения, связанные с нахождением актива в собственности. Финансовая аренда недвижимого имущества обычно возникает только тогда, когда аренда четко определяется как способ финансирования конечной покупки земли, зданий, или и того и другого арендатором.
Операционная аренда
— это аренда, отличная от финансовой аренды.
К каждому типу аренды применяется отличный порядок учета - финансовая аренда отражается в балансе арендатора и как актив, и как обязательство в суммах, равных справедливой стоимости актива или, если она ниже, то по приведенной стоимости минимальных арендных платежей, при этом обе величины должны быть рассчитаны по состоянию на момент возникновения отношений аренды. Кроме того, любые первоначальные прямые затраты, понесенные арендатором, прибавляются к учетной сумме, признаваемой в качестве актива.
Операционная аренда не признается активом
, в этом случае арендные платежи (за исключением затрат на страхование и обслуживание) отражаются как расходы, распределенные равномерно в течение срока аренды.
Таким образом, при оценке объектов недвижимости, в случае, когда здания и сооружения, находящиеся в собственности предприятия, располагаются на не принадлежащей ему земле, Оценщику необходимо рассмотреть все аспекты действующего договора аренды земельного участка с целью установить, является ли это соглашение договором финансовой или операционной аренды. Кроме того, этот вопрос целесообразно также обсудить с клиентом и аудитором для выработки согласованной позиции, которая позволит установить – присутствует в данном случае в составе объекта оценки нематериальный актив в виде права пользования землей, подлежащий учету и оценке в соответствии с требованиями МСФО 32 «Нематериальные активы».
Следует отметить, что в большинстве подобных случаев аудиторы склонны руководствоваться положениями п. 14 МСФО 17, где говорится о том, что поскольку для земельных участков характерен неопределенный срок службы, аренда земли классифицируется как операционная - из чего следует, что в этой ситуации справедливую стоимость объекта недвижимости будет характеризовать только величина затрат на строительство подобного объекта аналогичной полезности с учетом всех выявленных факторов обесценения объекта оценки, вызванных его устареванием.
Принимая во внимание все сказанное выше, можно заключить, что применение затратного подхода при оценке объектов недвижимости, а также использование в рамках его реализации как можно большего объема рыночных данных является одним из обязательных и необходимых этапов при проведении оценок для целей финансовой отчетности в соответствии с требованиями МСФО.
Реализация затратного подхода для определения справедливой стоимости объектов недвижимости показана в Примере Отчета об оценке (см. Приложение 4 к данной публикации).
Сравнительный подход
Процедуры реализации сравнительного подхода, выполняемые в рамках МСО, идентичны описанным в национальных стандартах оценки, однако здесь очерчиваются более жесткие требования к тщательности изучения, корректного использования и раскрытия данных о всех существенных обстоятельствах, имеющих отношение к делу.
Идеология данного подхода построена на том, что цена имущества определяется рынком, поэтому показатель рыночной стоимости
можно рассчитать на основании изучения рыночных цен объектов имущества, подобных оцениваемому, и конкурирующих друг с другом за долю на рынке. При наличии достаточного количества рыночных данных этот подход является наиболее прямым и систематическим для определения рыночной стоимости.
При анализе рыночной информации важно, чтобы объекты имущества, по которым собираются сопоставимые данные, имели характеристики, аналогичные оцениваемому имуществу. При этом анализируемыми характеристиками (элементами сравнения
), которые определяют специфические качества объектов имущества и объясняют вариации цен, обычно являются:
• вид передаваемых прав на недвижимость (право собственности на земельный участок и улучшения, право собственности на улучшения и право аренды на землю, другие варианты);
• условия финансирования сделки (единоразовая оплата, оплата с отсрочкой платежа, другие виды финансирования);
• условия продажи (наличие особых условий продажи - срочная продажа, реализация имущества вследствие судебной тяжбы, особая заинтересованность продавца в данном объекте и т.п.);
• расходы, осуществляемые непосредственно после покупки (содержит ли цена продажи объекта сравнения расходы, которые должны быть понесены после его покупки – например, затраты на ремонт или замену частей строений, затраты на ликвидацию загрязнения окружающей среды и т.п.);
• условия рынка (условия рынка на дату продажи объекта сравнения могут отличаться от условий на дату оценки - быстрое повышение или понижение стоимости имущества может быть связано с изменениями в налоговом законодательстве, ограничениях на строительство, колебания спроса и предложения и т.п.);
• местоположение;
• физические характеристики (к ним относятся размеры, качество строительства и физическое состояние объекта оценки и сопоставимых объектов);
• экономические характеристики (к ним относятся доход, операционные расходы, условия аренды, менеджмент и состав съемщиков. Анализ указанных характеристик проводится в случае оценки доходной недвижимости);
• характер использования (вид использования недвижимого имущества определяется зонированием и другими ограничениями. В рамках сравнительного подхода необходимо рассматривать только данные об объектах с наиболее эффективным использованием, подобным НЭИ объекта оценки);
• компоненты продажи, не относящиеся к недвижимости (иногда в цену сделки по продаже объекта недвижимости могут быть включены движимое имущество, интересы в бизнесе или другие факторы, не относящиеся к недвижимости. Стоимость этих компонентов следует выделить из цены объекта сравнения. Типичным примером таких компонентов является включение в продажную цену объектов специализированного торгового имущества (СТИ) – гостиниц, ресторанов, АЗС мебели и оборудования и прочих активов.
После того как данные по продажам будут отобраны и верифицированы, следует выбрать и проанализировать одну или несколько единиц сравнения
.
В качестве единиц сравнения при оценке объектов недвижимости могут быть приняты:
- цена в расчете на единицу площади объекта;
- отношение продажной цены объекта к его чистому доходу (мультипликатор чистого дохода);
- другие единицы сравнения, которые покупатели и продавцы обычно используют при принятии решений о покупке и продаже.
Наиболее часто используемой единицей сравнения обычно выступает показатель стоимости объекта на единицу площади.
Таким образом, процедура реализации сравнительного подхода включает в себя следующие обязательные шаги:
1. исследовать рынок
с целью поиска рыночной информации по подобным объектам имущества;
2. установить истинность информации
, подтвердив, что она точна и что условия продажи совместимы с требованиями, соответствующими рыночной стоимости
(там, где имеют место отличия, оценщик может сделать вывод, что данные могут быть пригодны только для общего рассмотрения);
3. выбрать адекватные единицы
сравнения (цена квадратного метра, возможно, цена квартиры) и провести сравнительный анализ по выбранной единице сравнения;
4. сравнить подобные объекты имущества с объектом оценки
, используя перечисленные выше элементы сравнения и корректируя продажную цену каждого сопоставимого объекта имущества, когда имеются данные для подтверждения таких корректировок;
5. согласовать результаты, приведя их к показателю стоимости
. Для этой цели возможно использовать известные методы статистической обработки. На основании расчета среднеквардатического отклонения полученного ряда откорректированных значений стоимости объектов сравнения значений можно сделать определенные выводы об однородности полученной выборки и возможности использования в качестве результирующего значения стоимости объекта оценки ее среднеарифметического или медианного значения. Реализация этой технологии проиллюстрирована в Примере Отчета об оценке (см. Приложение 4 к данной публикации).
Доходный подход
Процедуры доходного подхода, регламентируемые МР 1, аналогичны приведенным в национальных стандартах оценки, однако здесь также существуют определенные требования к точности трактовки терминов, тщательности сбора и анализа рыночных данных, а также их корректного применения и полного раскрытия информации. Основные положения и общая технология реализации данного подхода в контексте требований МСО приведены ниже.
Как и при использовании других подходов, доходный подход для определения рыночной стоимости можно использовать только тогда, когда имеется достаточное количество сопоставимых рыночных данных. Применение данного подхода особенно целесообразно для оценки объектов доходной недвижимости - объектов, ценность которых характеризуется их способностью приносить периодический доход.
При проведении оценки объектов недвижимости для формирования финансовой отчетности реализация доходного подхода необходима для оценки инвестиционных активов.
Для реализации доходного подхода на первом этапе Оценщику необходимо провести исследование рынка аренды недвижимости, подобной оцениваемой. В данном случае круг сопоставимых данных включает информацию о действующих на рынке ставках арендной платы за объекты, подобные оцениваемому, потенциальном валовом доходе, существующих факторах возможного недополучения дохода, расходах, которые необходимо понести для получения удовлетворительного уровня дохода, ставках капитализации и ставках доходности, установившихся на рынке для объектов подобного функционального назначения. При этом категории и уровни сопоставимых данных о доходах и расходах, используемые при построении прогнозов будущих доходов и расходов, и при расчете ставок капитализации, должны быть идентичными.
После проведения исследований рынка и получения сопоставимых данных, необходимо провести анализ данных о величине доходов и расходов, которые могут быть признаны характерными для оцениваемого объекта недвижимости. Для этого могут быть использованы данные о фактических доходах от аренды и затратах на содержание оцениваемого объекта доходной недвижимости за текущий и прошлые периоды, а также – собранные на рынке данные по подобным объектам имущества. Далее на этой основе может быть рассчитан показатель чистого операционного дохода, который будет трансформироваться в показатель стоимости.
Следующим шагом является выбор метода капитализации. В случае наличия достаточных свидетельств о том, что потоки доходов от использования подобных объектов носят постоянный и стабильный характер, может быть использован метод прямой капитализации.
Предпочтительным при определении ставки капитализации является метод экстракции на основании данных рынка. Следует сказать, что МР 1 предусматривает возможность использования и метода кумулятивного построения, однако для получения результата, характеризующего рыночную стоимость объекта недвижимости, обоснование размеров премий за все установленные виды рисков, должно базироваться на данных рынка.
Метод непрямой капитализации (дисконтирования денежных потоков) целесообразно использовать в случае, когда прогнозируемые доходы от использования объекта оценки неравномерны по периодам, а также, когда оцениваемый объект недвижимости находится в развитии. Основные принципы, используемые понятия и технология реализации данного метода раскрыты в Международном Руководстве 9 «Анализ дисконтированного денежного потока».
Реализация доходного подхода для оценки объектов недвижимости показана в Примере Отчета об оценке (см. Приложение 4).
4. Согласование результатов
Рассмотренные оценочные подходы являются независимыми, хотя каждый из них основывается на одних и тех же экономических принципах. При точном соблюдении всех предписанных требований предполагается, что результаты данных подходов должны быть достаточно близки и характеризовать рыночную стоимость объекта оценки
.
Однако на практике всегда существуют обстоятельства, объективно обуславливающие некоторые отклонения. Поэтому для формирования окончательного суждения о стоимости объекта необходимо рассмотреть все использованные данные, проанализировать количество допущений, сделанных Оценщиком в процессе реализации каждого из оценочных подходов, а также определить, какой из подходов в наибольшей мере учитывает особенности конкретной оценочной ситуации. Результаты такого анализа позволяют сформировать окончательное суждение о стоимости объекта оценки. При этом МСО рекомендуют основывать вывод о стоимости на базе одного из оценочных подходов. «Усреднение» или «взвешивание» результатов нескольких методологических подходов, как правило, не применяется.
При оценке объектов недвижимости для целей финансовой отчетности на конечном этапе выполняется процедура не согласования, а сопоставления результатов, полученных в процессе реализации затратного и сравнительного (или сравнительного и доходного подходов).
Сопоставляя результат затратного подхода (определенный как суммарное значение стоимости земельного участка и стоимости улучшений) с общим показателем стоимости этого объекта, полученным в рамках сравнительного или доходного подхода, можно сделать вывод о том, восприняты ли затраты, понесенные на строительство данного объекта рынком.
Если стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, меньше или равна его рыночной стоимости (полученной в рамках сравнительного или доходного подходов), то определенная Оценщиком величина амортизированных затрат замещения (АЗЗ) данного объекта не имеет экономического обесценения – т.е. тест на адекватную прибыльность имеет положительный результат. В противном случае складывается ситуация, требующая проведения процедуры оптимизации АЗЗ (см. подробнее п.2.5. данной публикации).
2.3. Оценка движимого имущества
Вопросы оценки движимого имущества регламентируются положениями Международного руководства 3 «Оценка стоимости установок, машин и оборудования», а также – Международного руководства 5 «Оценка стоимости движимого имущества».
Установки, машины и оборудование (УМО) относятся к осязаемому (tangible) имуществу и обладают особыми характеристиками, отличающими их от недвижимого имущества. Основным критерием отличия указанных активов от недвижимого имущества является возможность их перемещения.
В соответствии c положениями МСО, основные средства, являющиеся движимым имуществом, организация ожидает использовать более одного года и может держать для использования в производстве или поставок товаров или услуг, для сдачи в аренду либо для административных целей.
Установки, машины и оборудование можно условно разделить на следующие общие категории:
1. Установки:
активы, которые неотделимы от других активов и могут включать в себя составные и конструктивные элементы объектов коммунального хозяйства, специализированных зданий, машин и оборудования.
2. Машины:
отдельные машины или технологические комплексы, устанавливаемые исключительно в связи с необходимостью осуществления арендаторами производственных или коммерческих процессов. Машина – это аппарат, используемый для выполнения специализированных технологических процессов, обусловленных операционными требованиями хозяйствующего субъекта.
3. Оборудование:
прочие активы, в частности, мебель и комплектующие узлы, приборы, арматура, автотранспортные средства арендаторов и инструменты для демонтажа, используемые в целях организационно-технологического обеспечения деятельности предприятия или хозяйствующего субъекта.
Согласно общему правилу, активы преимущественно инженерно-коммунального назначения оцениваются как составная часть имущественных прав и обычно включаются в продажу имущества. Однако заказчик может запросить проведение отдельной оценки по определенным объектам коммунального хозяйства, когда независимая оценка проводится для целей страхования или компиляции финансовой отчетности предприятия. К данному классу активов относятся:
- связанный с объектом имущества инженерно-коммунальный комплекс (газ, электроэнергия, водоснабжение, дренажные сооружения, системы безопасности);
- оборудование для обогрева помещений, подачи горячей воды и кондиционирования воздуха (не предусмотренное в рамках каждого технологического процесса);
- сооружения и конструкции, которые не входят в состав технологического оборудования, например, вытяжные и дымовые трубы, боксы и рельсовые пути.
При проведении оценки для целей формирования финансовой отчетности в бухгалтерском балансе хозяйствующего субъекта, как правило, отражаются позиции по установкам, машинам и оборудованию, оценка которых проводится по отдельности. В других случаях Оценщику необходимо согласовать с заказчиком вопрос о целесообразности включения тех или иных позиций в оценку установок, машин и оборудования.
При оценке УМО для целей МСФО активы необходимо разделять на группы, одинаковые по содержанию и характеру их использования в операциях организации, например:
- технологические и производственные установки/оборудование;
- приборы и арматура;
- оргтехника, в том числе ПК;
- офисная мебель, а также
- автотранспортные средства и подвижная техника.
Зачастую параметры стоимости существенно различаются в зависимости от того, какой метод используется для оценки установок, машин и оборудования, – в комплексе с другими активами функциональной единицы или в качестве отдельной категории для целей замены, – а также с учетом проведения оценки in-situ (на месте) или для целей перемещения.
Для оценки УМО можно использовать любые из следующих подходов:
- сравнительный подход (на основе сравнения продаж);
- затратный подход (на основе амортизированных затрат замещения);
- доходный подход (на основе капитализации дохода).
Для многих целей оценки, в том числе и для целей МСФО наиболее подходящей базой оценки является рыночная стоимость. Поскольку определение рыночной стоимости подразумевает «денежную сумму, за которую состоялся бы обмен актива на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения». Данное определение не дает четкого понимания как актив следует представлять для продажи или о других обстоятельствах, которые могли бы существенно повлиять на методологию оценки.
В зависимости от цели оценки, при определении рыночной стоимости УМО оценщики должны устанавливать допущения, которые могут быть уместны при различных обстоятельствах, например:
- УМО оцениваются как часть действующего предприятия, с точки зрения его оценки «на месте»;
- УМО оцениваются при закрытии бизнеса, с точки зрения его оценки «на месте»;
- УМО оцениваются как отдельные объекты для возможного их перемещения.
Из-за различной природы и транспортабельности большинства УМО рыночная стоимость требует соответствующих оговорок для описания состояния и обстоятельств, в соответствии с которыми актив предлагается на рынке. Приступая к оценке оценщику необходимо обсудить с заказчиком возможность применения различных оговорок.
К методологическим факторам, влияющим на рыночную стоимость, относятся:
- при оценке УМО как часть действующего предприятия – необходимо учитывать затраты на монтаж и ввод объекта в эксплуатацию;
- при оценке УМО для перемещения – необходимо учитывать затраты на монтаж и ввод объекта в эксплуатацию;
Для оценки УМО можно использовать любые из следующих подходов:
- сравнительный подход (на основе сравнения продаж);
- затратный подход (на основе амортизированных затрат замещения);
- доходный подход (на основе капитализации дохода).
Затратный подход – сравнительный подход к стоимости имущества или иного актива, который рассматривает в качестве заменителя при покупке нового имущества, являющегося копией оцениваемого, или такого, который мог бы обеспечить равную полезность без чрезмерных затрат, обусловленных длительностью строительства или создания. Расчеты оценщиков основываются на затратах на воспроизводство или замещение рассматриваемого имущества или актива за вычетом накопленного износа.
Подход, основанный на капитализации дохода – сравнительный подход к определению стоимости и основывается на данных о доходах и расходах, относящихся к оцениваемому имуществу, а стоимость имущества определяется в нем посредством процесса капитализации.
Подход, основанный на сравнении продаж. При данном подходе, рассматриваемое имущество сопоставляется с аналогичным имуществом или интересами собственности в имущества, которые были проданы (предлагаются к продаже) на открытых рынках.
Выбор подходов зависит от цели оценки и имеющихся в распоряжении оценщиков исходных данных и рыночной информации. Далее более подробно будет рассмотрен затратный подход, как наиболее часто используемый при определении справедливой стоимости необоротных активов.
Приступая к оценке УМО для целей компиляции финансовой отчетности оценщику необходимо изучить перечень активов подлежащих оценки, составить запрос информации
необходимой для проведения независимой оценки, а также составить реестры технико-экономической информации об оцениваемом имуществе, подлежащем оценке.
В таблицах 3 и 4 приведены примеры форм данных реестров для транспорта и оборудования. Указанные форматы могут корректироваться в зависимости от цели оценки или специфики имущества, входящего в состав объекта оценки.
Реестр технико-экономических показателей УМО
Табл. 3
| Наименование подразделения
|
Инвентарный номер
|
Счет П(с)БУ
|
Наименование актива
|
Класс ОС
|
Первоначальная стоимость, грн.
|
Балансовая стоимость, грн.
|
Дата изготовления
|
Дата ввода в эксплуатацию
|
Кол-во, ед.
|
Марка (модель, тип)
|
Основные технические и геометр. параметры (назначение, комплектность; производительность, мощность; грузоподъемность, высота подъема; емкость (м3); размеры, вес; производитель)
|
Характеристика подстанции (ТП)
|
Назначенный ресурс (мото/час. или месяцев)
|
Межремонтный ресурс (мото/час. или месяцев)
|
Полезный срок службы, мес.
|
Техническое состояние (1-8)
|
Коэффициент загрузки (от 0 до 1)
|
Информация о проведении крайнего ремонта
(дата и что конкретно сделано)
|
Примечания
|
||||||
| По использованию (1 - операционные;
2 - излишние, 3 - инвестиционные)
|
По специализации (1 - специализир., 2 - неспециализир.)
|
Класс напряжения
|
Тип ТП
|
Марка (для ОРУ тип схемы заполнения)
|
|||||||||||||||||||||
| Тип 1
|
Тип 2
|
Установлен
|
Наработка
|
Установлен
|
Наработка
|
||||||||||||||||||||
Реестр технико-экономических показателей ДТС
Табл. 4
| Наименование подразделения
|
Инвентарный номер
|
Счет П(с)БУ
|
Наименование объекта
|
Класс ОС
|
Кол-во, ед.
|
Первоначальная стоимость, грн.
|
Балансовая стоимость, грн.
|
Дата ввода в эксплуатацию
|
Марка (модель, тип)
|
Заводской номер
|
Государственный регистрационный номер
|
Техническое состояние (1-8)
|
Полезный срок службы, мес.
|
Коэффициент загрузки
|
Назначенный ресурс
|
Выработка ресурса
|
Дата проведения крайнего ремонта
|
Комплектность %
|
Примечание
|
|||||
| По использованию (1 - операционные;
2 - излишние, 3 - инвестиционные)
|
По специализации (1 - специализир.,
2 - неспециализир.)
|
пробег, км
|
календарный срок службы, месяцев
|
мото/час
|
суммарный пробег, км
|
наработано месяцев
|
наработано мото/часов
|
|||||||||||||||||
После проведения инспекции и идентификации основных средств Оценщик должен произвести классификацию активов и установить базы оценки для определения их справедливой стоимости.
Как указывалось ранее, выбор адекватной базы оценки (согласно МПО 1 «Оценка для финансовой отчетности») производится на основании следующих классификаций оцениваемых активов:
- По признаку участия в деятельности предприятия:
– операционные активы – имущество, занимаемое собственником (активы в производстве);
– неоперационные активы:
• излишние активы (имущество, избыточное для деятельности предприятия);
• инвестиционные активы (имущество, содержащееся для получения дохода от аренды или увеличения стоимости капитала).
- По признаку специализации активов:
– специализированные активы;
– неспециализированные активы.
Специализированные активы, а также активы, относимые к имуществу специального назначения или специальной конструкции, оцениваются на базе амортизированных затрат замещения (но только в том случае, когда альтернативное использование этих объектов и использование методов, основанных на рыночной стоимости, невозможно). В случае наличия возможности провести оценку активов, классифицируемых как специализированные, на основе рыночных сравнений в качестве базы должна быть принята рыночная стоимость.
Существуют следующие методы определения валовых затрат замещения для специализированных УМО:
1. Метод долгосрочной индексации балансовой стоимости
В основе метода лежит пересчет известной балансовой стоимости объекта в полную (без учета износа) стоимость на дату оценки. Причем исходная балансовая стоимость берется либо как первоначальная, если объект не переоценивался, либо как полная восстановительная стоимость по результатам последней переоценки.
С позиций теории оценки данным методом получают полную стоимость воспроизводства, так как применяемые индексы в большинстве своем характеризуют динамику цен, происходящую в первую очередь под влиянием затрат на используемые ресурсы.
В методе индексации значение полной стоимости воспроизводства (восстановительной) на дату оценки получают путем умножения балансовой (первоначальной или восстановительной) на корректирующий индекс:
,
где Sп
– первоначальная (восстановительная) стоимость объекта на момент приобретения (последней переоценки);
Iкор
– корректирующий индекс (по данным Госкомстата).
При использовании индексации необходимо учитывать:
- что последняя индексация балансовой стоимости основных фондов предприятий была произведена в 1996 году;
- наиболее дорогие объекты специального движимого имущества и имущества с ограниченным рынком обычно вводятся в эксплуатацию в течение длительного времени - для таких объектов индексацию нужно применять не к балансовой стоимости, а к каждой крупной затрате (индекс в этом случае зависит от даты осуществления затрат);
- так как в балансовую стоимость входят дополнительные затраты (доставка, монтаж, наладка и т. д.), то и в полученную индексным методом стоимость замещения (воспроизводства) эти дополнительные затраты также входят.
2. Корреляционно-регрессионный метод оценки стоимости
Данный метод предполагает построение математической модели расчета стоимости единицы оборудования, входящей в выборку аналогичного оборудования. Эта математическая модель является уравнением линейного вида: у=а0 +а1*х, где у – индексированная балансовая стоимость на определенную дату (методом долгосрочной индексации); а0, а1 – неизвестные параметры уравнения; х – технический ценообразующий параметр оцениваемого оборудования. Задачей первого этапа расчетов является определение неизвестных параметров математической модели. Пусть х – объем заготовки, тогда для удобства проведения расчетов параметров уравнения можно составить таблицу и решить систему уравнений.
где n – количество объектов в выборке.
Определив неизвестные параметры а0
и а1,
получим математическую модель зависимости стоимости единицы оборудования от технического ценообразующего параметра данного оборудования (например, объема обрабатываемой заготовки). Однако предположение о существовании такой зависимости должно быть подтверждено. Для этого рассчитывают коэффициент корреляции r, показывающий тесноту связи между исследуемыми параметрами.
Коэффициент корреляции в результате расчетов может иметь различные значения. При:
r<0,5 – корреляции нет;
0,5£ r£0,7 – корреляция мала;
0,7£ r£0,85 – корреляция средняя;
0,85£ r£1 – корреляция большая;
r= 1 – между двумя величинами существует функциональная связь.
Исходя из представленных выше значений, можно сделать вывод: если значение коэффициента корреляции меньше 0,5, то предполагаемая зависимость между стоимостью и выбранным параметром отсутствует. Это означает, что либо некорректно сделана выборка и в ее состав попали единицы оборудования, у которых помимо выбранного параметра существует какой-либо другой главный ценообразующий параметр, либо выбранный нами параметр не является ценообразующим и его изменение не приводит к однозначному изменению стоимости.
Подобного рода расчеты могут быть проведены с помощью программы Exсel. Коэффициенты парной корреляции рассчитываются с помощью функции КОРРЕЛ. Парная корреляции – это корреляция между парами параметров, т.е. между стоимостью и последовательно каждым из выбранных нами параметров.
3. Метод расчета стоимости по удельным затратным показателям
Основная задача данного метода – определение удельного показателя, приемлемого для оценки данного объекта. К затратным показателям относятся такие показатели, изменение которых приводит к однозначному изменению себестоимости машины, а следовательно, и ее стоимости воспроизводства. Среди наиболее характерных затратных показателей можно отметить такие, как масса конструкции машины, ее габаритный объем, суммарная мощность электродвигателей, площадь, занимаемая единицей оборудования.
Метод расчета стоимости по удельным затратным показателям использует наличие прямой пропорциональной связи между стоимостью и затратным показателем:
Sв =Sуд * Х,
где Sв – полная стоимость воспроизводства объекта (восстановительная стоимость); Sуд – удельный затратный показатель; X – значение затратного показателя у оцениваемого объекта.
Удельный затратный показатель характеризует размер стоимости, приходящийся на единицу затратного показателя. Это не стоимость всей машины, а частное отделение цены на значение (номинал) главного какого-либо технико-экономического параметра.
После расчета удельного затратного показателя следует проверка его на устойчивость, т.е. необходимо убедиться, насколько предположение о зависимости стоимости единицы оборудования от затратного показателя верно. Для этого сначала рассчитывают среднее квадратичное отклонение, а затем коэффициент вариации.
Коэффициент вариации показывает корректность рассчитанного среднего норматива. Если n £ 0,3 (30%), то рассчитанный удельный затратный показатель можно принимать за норматив.
4. Метод рыночных сравнений
Данный метод используется при оценке УМО, относящихся к неспециализированному имуществу, когда в распоряжении оценщиков имеется информация о ценах новых объектов УМО, являющихся аналогичными оцениваемым: цены предложения, т.к. оценщик, подбирая аналоги, использует прайс-листы дилерских компаний, заводов-изготовителей, цены каталогов и т.п.
Реализация метода амортизированных затрат замещения требует определения совокупного износа оцениваемого объекта, учитывающего все присущие ему виды износа (физический, функциональный и экономический). Ниже в таб. 5 приведены основные методы определения износа основных средств, используемые в практике оценки.
Методы определения величины износа
Табл. 5
| Экспертные методы
|
Экономико-статистические методы
|
Экспериментально-аналитические методы
|
| Основываются на суждении специалиста или самого оценщика о фактическом состоянии объекта оценки, исходя из его: · внешнего вида; · условий эксплуатации и других факторов |
Основываются на имеющейся информации об эксплуатации и экономических показателях объекта оценки. |
Основываются на данных технико-экономической и технологической документации и данных, полученных в результате испытаний оцениваемого объекта |
| 1) Метод срока жизни 2) Метод экспертизы |
1) Метод снижения доходности 2) Метод стадии ремонтного цикла |
1) Метод снижения потребительских свойств (частный случай – метод потери производительности) 2) Метод поэлементного расчета 3) Прямой метод (метод «прямого денежного измерения») |
Ниже приводится краткая характеристика сущности указанных методов оценки износа.
Метод снижения потребительских свойств
(метод потери производительности).
В рамках применения этого метода расчет осуществляется по следующим формулам:
где: Qo
- начальная производительность;
Qt
- производительность на дату оценки;
n – коэффициент, отражающий влияние производительности на стоимость.
Метод эффективного возраста
применяется в случае, когда известен нормативный срок службы объекта оценки и можно с помощью средств инструментальной диагностики определить эффективный возраст объекта оценки:
где: Тэф - эффективный возраст объекта оценки на дату оценки, лет;
Тн - нормативный срок службы объекта оценки до списания, лет.
Метод эффективного остаточного ресурса
применяется в случае, когда известен нормативный срок службы объекта оценки и можно с помощью средств инструментальной диагностики определить эффективный остаточный ресурс объекта оценки:
где Тэфост
- эффективный остаточный ресурс объекта оценки на дату оценки, лет.
В случае если нормативно-технической документацией установлен срок службы объекта оценки до списания и не предусмотрено проведение капитальных ремонтов объекта оценки, применяется метод расчета износа с учетом возраста и нормативного срока службы до списания:
где: е - основание натурального логарифма, е ≈ 2,72;
Тф - фактический срок службы объекта оценки, лет;
Тн - нормативный срок службы объекта оценки до списания, лет.
Метод определения физического износа с учетом возраста и проведенных капитальных ремонтов
применяется к объектам оценки, для которых технической документацией предусмотрено проведение плановых капитальных ремонтов. Износ определяется по формуле:
где: а - постоянная величина, на которую увеличивается физический износ после проведения одного капитального ремонта, %;
k - число капитальных ремонтов, проведенных до даты оценки;
е - основание натурального логарифма, е ≈ 2,72;
Tk - фактический срок службы объекта оценки на дату оценки с момента проведения последнего капитального ремонта;
Тнкр
- нормативный срок службы объекта оценки до капитального ремонта.
Как правило, постоянную величину а, на которую увеличивается физический износ после проведения одного капитального ремонта, можно принять равной 20%.
Метод расчета физического износа на основании данных о возрасте и остаточном ресурсе объекта оценки применяется в случае, когда отсутствуют данные о нормативном сроке службы объекта оценки до списания, но возможно с использованием инструментальной диагностики или экспертным методом определить остаточный ресурс, срок службы объекта оценки:
При определении физического износа методом экспертизы состояния
физический износ объекта оценки рассчитывается по формуле:
где: Ифi - оценка износа i-го эксперта;
ai
- весомость мнения i-го эксперта;
n - число экспертов.
Весомость мнений экспертов определяется из условия . По известной оценщикам таблице - шкале экспертных оценок - определяется износ при обследовании физического состояния машин.
Метод амортизационных отчислений
может применяться в случае оценки находящегося в собственности юридического лица объекта, для которого отсутствуют данные о нормативном сроке службы:
где: Nam - норма амортизационных отчислений в % за год.
Норма амортизационных отчислений рассчитывается в соответствии с действующими на момент нормами расчета амортизационных отчислений для группы основных средств, к которой относится объект оценки.
Метод поэлементного расчета физического износа
применяется для сложных, состоящих из отдельных блоков систем, агрегатов, объектов оценки, таких как производственные линии или аппаратные комплексы.
В соответствии с данным методом выделяется ограниченное число, как правило, до 10, основных элементов (блоков, систем, агрегатов) объекта оценки, суммарная стоимость которых составляет до 90% его общей стоимости. Затем рассчитывается физический износ и стоимость в новом состоянии каждого из указанных агрегатов, а также общий физический износ и стоимость в новом состоянии невыделенной части комплектующих объекта оценки. На основании указанных предварительных расчетов определяется общий физический износ объекта оценки:
где: m - число выделенных основных элементов объекта оценки;
λi - стоимостной вестовой коэффициент для i-го основного элемента;
Ифi - физический износ i-го основного элемента на дату оценки,
λост - стоимостной весовой коэффициент для оставшейся невыделенной части комплектующих объекта оценки;
Ифост
- физический износ оставшейся невыделенной части комплектующих объекта оценки на дату оценки, %.
Стоимостной весовой коэффициент для i-го основного элемента равен:
где: Ciэл
- стоимость в новом состоянии i-го основного элемента объекта оценки в месте оценки на дату оценки;
Соб - общая стоимость объекта оценки в новом состоянии в месте оценки на дату оценки.
Cтоимостной весовой коэффициент λост для оставшейся невыделенной части комплектующих объекта оценки равен:
Сумма стоимостных весовых коэффициентов λi и λост должна быть равна единице.
Физический износ Ифост
оставшейся невыделенной части комплектующих объекта оценки определяется методом экспертизы по общему состоянию объекта оценки.
Повышающие износ коэффициенты
в производственной практике и в практике оценки могут быть применены в следующих случаях:
- при работе машин и оборудования в агрессивной (химически опасной) среде;
- в агрегатной среде (печи, сушила);
- в зонах интенсивного выделения заводских газов, сильного гололеда, при перепадах температур, штормовых ветрах, в районах Крайнего Севера, Дальнего Востока, под водой, в зонах вечной мерзлоты, тундры, горных рек, оползней, обвалов и агрессивных грунтов;
- на открытых горных разработках, в гидротехническом, водохозяйственном и транспортном строительстве;
- в абразивной среде (приборный химконтроль загрязнения среды и т.д.);
- при более интенсивной работе (трехсменный режим работы);
- при ускоренной амортизации, лизинге, в особых условиях работы и др.
Понижающие износ коэффициенты
могут быть использованы:
- для машин и оборудования, предназначенных для работы в сложных условиях, а эксплуатирующихся в обычных условиях;
- при уменьшении сопротивления основной среды (для судов на подводных крыльях К = 0,7 по сравнению с обычными судами; для морских кабельных линий связи с пластмассовой оболочкой К = 0,8 по сравнению с наземными и подземными ЛС);
- при использовании автоматического регулирования нагрузки (для буровых установок с регулируемым приводом основных механизмов К = 0,7).
Купсс - коэффициент учета продления срока службы
Основной экономический смысл данного коэффициента заключается в том, что срок службы машин и оборудования продлевается не только благодаря перечисленным выше факторам, а главным образом за счет их текущего технического обслуживания и своевременного мелкого, среднего, капитального и других видов ремонта с заменой выходящих из строя деталей, узлов и механизмов.
Анализ рыночной стоимости нового и бывшего в употреблении оборудования позволяет установить значения Купсс. Для различных видов машин и оборудования эти значения могут отличаться не только диапазоном значений (от 0,05 до 0,95), но и в зависимости от эффективного возраста одного и того же оборудования значения Купсс также отличаются. Как в формулах для расчета износа применяются линейная и экспоненциальная зависимости, так эти зависимости описывают и значения Купсс.
В соответствии с положениями МПО 1 работа по переоценки основных фондов предприятий для формирования финансовой отчетности предприятий предусматривает необходимость определения полезных и экономических сроков оцениваемых активов. Определение срока полезной службы приведено в Разделе 1.3 данной публикации.
Срок полезной службы актива определяется с учетом предполагаемой полезности актива для организации. Политика организации в вопросах управления активами может предусматривать выбытие активов по прошествии определенного времени или после потребления определенной части будущих экономических выгод, заключенных в активе. Таким образом, срок полезной службы актива может быть короче, чем срок его экономического использования. Оценка срока полезной службы актива является предметом профессионального суждения, основанного на опыте работы организации с аналогичными активами (МСФО 16, 57).
При определении сроков полезного использования активов можно использовать следующие методы их определения:
− статистический, основанный на построении кривой «дожития» актива;
− расчетно-аналитический, учитывающий характер распределения во времени затрат по содержанию и эксплуатации объекта и прогнозируемых доходов от его использования;
− метод экономико-математического моделирования, предполагающий проведение многокритериальной оптимизации;
− экспертный метод, основанный на определении сроков полезной службы в соответствии с информационно-справочными материалами о сроках службы аналогичных активов;
− экспертный метод, основанный на профессиональном суждении технико-экономического персонала предприятия, основанном на их опыте работы с аналогичными активами.
Информационно-справочные материалы о сроках полезного использования основных средств:
− «Средние нормативные сроки службы основных фондов учреждений и организаций», утвержденные приказом Госстроя СССР № 9-17-ИБ от 28.02.1972 г.;
− «Единые нормы амортизационных отчислений на полное воспроизводство основных средств», утвержденные приказом Совета Министров СССР от 22.10.1990 г. № 1072»;
− Информация о международном опыте определения сроков эксплуатации, основанная на данных исследований, проводимых компанией Marshall&Swift и изложенных в издании Useful lives for depreciable assets, Marshall&Swift, 6/2002.
Первый документ предоставляет нормативные сроки службы, которые отображают реальные сроки службы зданий, сооружений, передаточных устройств, транспорта, другого движимого имущества с невысокой степенью автоматизации (например, металлообрабатывающие полуавтоматические станки). Недостатком документа является то, что он содержит поверхностную классификационную разбивку на группы основных средств. Кроме этого, в документе отсутствует информация относительно некоторых групп основных средств, которые появились в результате внедрения достижений научно-технического прогресса за 1972-2006 гг. (металлообрабатывающие станки с ЧПУ, организационная и вычислительная техника и т.д.).
Второй из указанных документов содержит нормативные значения годовых норм амортизационных отчислений на полное воспроизводство основных средств, которые определены с учетом нормативных сроков службы. Следует заметить, что указанный документ утвержден с целью создания экономических условий для активного обновления основных средств и ускорения научно-технического прогресса в отраслях народного хозяйства, а также сокращения расходов на осуществление капитального ремонта физически изношенных машин, оборудования и транспортных средств в условиях перехода к рынку и функционированию рыночных отношений. В связи с чем указанные нормативные сроки службы, как правило, на 10-35% меньше от нормативных сроков службы, определенных в первом документе. Значительным преимуществом второго документа является наиболее глубокая классификационная разбивка на группы основных средств по всем отраслям промышленности. В документе имеется практически вся необходимая информация относительно основных средств, которые появились в результате внедрения достижений научно-технического прогресса 1972-1991 гг., однако данные относительно высокотехнологического оборудования и оборудования отрасли информационных технологий отсутствуют или соответствующие нормативные сроки службы завышены.
В последнем информационно-справочном издании приводятся таблицы, отражающие международный опыт определения сроков эксплуатации, основанный на данных исследований, проводимых компанией Marshall&Swift путем изучения зависимости физического состояния зданий и оборудования от сроков их эксплуатации. Указанные в таблицах сроки получены математическими методами, основываясь на статистических данных хозяйственной деятельности в развитых постиндустриальных странах с высокой степенью капитализации.
Учитывая различие в строительных технологиях, материалах, используемых при строительстве объектов, и подходы при определении экономического срока службы объектов, принятые за рубежом и в Украине (полный капитальный ремонт с заменой несущих конструкций и основных строительных элементов в Украине проводится обычно через 40-50 лет после постройки здания), сроки полезной эксплуатации, приведенные в данном издании, значительно ниже фактических сроков эксплуатации активов в Украине, что обусловлено относительно низким инвестиционным потенциалом отечественной экономики.
Сравнительный подход при оценке неспециализированных УМО
основан на определении стоимости, адекватно отражающей «ценность» объекта оценки в его состоянии на дату оценки. Основной используемый принцип – сопоставление, которое должно проводиться с полным аналогом либо (при отсутствии полного аналога) – с близким функциональным аналогом, представленным на рынке, с дальнейшим внесением корректирующих поправок.
В качестве исходной информации о стоимости аналогов используются:
– реальные цены контрактов приобретения оборудования;
– цены прейскурантов производителей оборудования;
– данные прайс-листов производителей или дилеров.
При внесении корректировок выделялись две группы поправок:
– поправки на техническую сопоставимость объектов;
– поправки на различия в условиях продажи.
К основным элементам сравнения на техническую сопоставимость относят:
– типоразмер (мощность, грузоподъемность, производительность);
– комплектацию;
– ресурсные показатели;
– техническое состояние.
Поправки на различия в условиях продажи означают приведение цен всех найденных аналогов к единым коммерческим условиям проведения продаж. К числу наиболее распространенных поправок этой группы относят поправки на торг, дату продажи, серийность, место продажи.
Оценку стоимости автотранспортных средств необходимо производить в соответствии с Методикой товароведческой экспертизы и оценки дорожных транспортных средств, утвержденной Приказом Министерства юстиции Украины, Фонда государственного имущества Украины от 24.11.03 г. №142/5/2092, с изменениями и дополнениями, внесенными приказом Министерства юстиции Украины, Фонда государственного имущества Украины от 8 декабря 2004 года №137/5/2732.
При определении рыночной стоимости транспортных средств целесообразно использовать данные справочника «Бюллетень автотовароведа», который является наиболее полным украинским изданием, содержащим информацию о первичном и вторичном рынке транспортных средств.
2.4. Затратный подход для финансовой отчетности
Целью Международного руководства 8 является раскрытие определения и применения понятия Амортизированных затрат замещения (АЗЗ) для целей финансовой отчетности.
Амортизированные затраты замещения (АЗЗ) представляют собой применение затратного подхода к оценке стоимости специализированных активов для целей финансовой отчетности, где прямые рыночные свидетельства ограничены. Как применение затратного подхода они основываются на принципе замещения.
АЗЗ – это текущие затраты воспроизводства или замещения актива за вычетом физического износа и всех форм устаревания и оптимизации (МР 8, п. 3.1).
Раскрытие прочих понятий, используемых в контексте МР 8 - таких как специализированное имущество, улучшения, адекватная прибыльность, современный эквивалентный актив, машины и оборудование, сервисный потенциал, оптимизация, приведены в п. 1.3. данной публикации.
В соответствии с п. 33 МСФО 16 справедливая стоимость актива, когда нет достаточного количества данных для определения рыночной стоимости, может быть определена с использованием доходного подхода или подхода АЗЗ.
Международные стандарты финансовой отчетности в государственном секторе (МСФОГС 17 п.п. 42, 43) предписывают использование амортизированных затрат замещения
для оценки специализированных зданий
, а также других искусственных сооружений и
прочих объектов основных средств специализированного характера.
Таким образом, указанные положения МСФО и МСФОГС позволяют использовать базу АЗЗ для определения справедливой стоимости активов с целью ее отображения в финансовой отчетности предприятий.
В соответствии с правилами, изложенными в МР 8, классификация актива как специализированного не должна автоматически приводить к заключению о том, что следует принять оценку на основе амортизированных затрат замещения
. Даже если актив оказывается специализированным, иногда есть возможность провести оценку специализированного имущества в рамках сравнительного и/или доходного подхода.
При отсутствии прямых рыночных свидетельств АЗЗ рассматривается как приемлемый метод оценки специализированных активов, однако методика его применения должна учитывать анализ рыночной информации в отношении стоимости земли (для объектов недвижимости), величины затрат, необходимых для воспроизводства (замещения) оцениваемого объекта, а также – степени его обесценивания. Этот метод основывается на той же теоретической трансакции между рациональными информированными сторонами, что и понятие рыночной стоимости.
Суть метода АЗЗ заключается в определении себестоимости современного эквивалентного актива (СЭА) на дату оценки. Величина АЗЗ должна учитывать все затраты, которые необходимо осуществить для создания подобного имущества (в т.ч. затраты на разработку (проектирование), доставку, монтаж, комиссионные затраты). В случае оценки объекта специализированного недвижимого имущества в состав затрат включается также рыночная стоимость земельного участка.
Далее необходимо определить величину износа объекта оценки путем сравнения качественных характеристик СЭА с аналогичными показателями актива, который оценивается. Расчет величины износа может быть обобщенным – например, в рамках использования метода срока жизни, или выполненным на основании анализа степени наличия признаков физического, функционального и внешнего устаревания.
При оценке величины физического износа, накопленного под влиянием времени и условий эксплуатации, могут быть использованы оценки отдельных элементов износа, стоимость подрядных работ, необходимых для устранения данного износа, а также при наличии данных – прямое сравнение со стоимостью подобных объектов, находящихся в аналогичном состоянии.
Функциональный износ, обусловленный развитием технического прогресса, выражается в меньшей эффективности функционирования более старых объектов по сравнению с СЭА. Данный вид износа может быть учтен в процессе оптимизации АЗЗ.
Внешний износ актива может быть обусловлен изменениями в экономических условиях хозяйствования, под влиянием которых могут снизиться цены (или увеличиться себестоимость) товаров или услуг, производимых с участием оцениваемого актива, а также – увеличиться себестоимость функционирования самого актива. Учет данного вида износа может быть также осуществлен в процессе реализации процедуры оптимизации.
МР 8 обращает особое внимание на тот факт, что на стоимость земельного участка, на котором располагаются специализированные активы, не влияют какие-либо виды обесценивания, присущие этим активам.
При использовании базы АЗЗ Оценщик должен гарантировать, что им были изучены следующие вопросы, которые обычно сопровождают рыночные сделки, которые включают:
- понимание актива, его функции, среды и назначения;
- анализ факторов, позволяющих установить остаточный срок физического использования объекта (для расчета физического износа) и экономический срок его службы;
- знание изменений в предпочтениях, технических инновациях и стандартах рынка, которые могут влиять на функциональное обесценение актива;
- анализ потенциально возможных внешних изменений, которые могут обусловить внешний износ объекта оценки;
- знание методов создания (строительства) и применяемых материалов (для расчета стоимости СЭА).
Следует отметить, что на показатели износа и сроки полезного использования активов влияют как рыночные тенденции, так и намерения конкретного субъекта хозяйствования относительно периода использования оцениваемого актива. Оценщики должны ориентироваться в данных тенденциях для того, чтобы правильно определить степень износа такого объекта.
Другими словами, применение метода АЗЗ требует реализации мыслительного процесса потенциального покупателя, который в условиях недостатка рыночной информации принимает решение о приобретении подобного актива, полагаясь на затраты и сам принцип замещения.
Кроме того, на заключительном этапе реализации метода АЗЗ следует проанализировать, существуют ли у объекта оценки какие-либо дополнительные характеристики, которые не отражены в стоимости СЭА, и при необходимости – сделать необходимые корректировки.
Далее, в соответствии с требованием МР 8, полученный таким образом результат должен быть сопоставлен с рыночной стоимостью, которая может быть получена от альтернативного использования такого объекта (группы объектов). В случае, когда очевидно, что величина АЗЗ является существенно более низкой, чем стоимость при альтернативном использовании (юридически дозволенном и финансово осуществимом), в Отчете об оценке должна сообщаться рыночная стоимость при альтернативном использовании с одновременным заявлением о том, что данная стоимость не включает затрат, связанных с закрытием действующего бизнеса, а также затрат, необходимых для организации такого альтернативного использования.
При этом стоимость альтернативного использования должна быть определена в рамках сравнительного подхода, и ее определение является не частью процедуры метода АЗЗ, а самостоятельной оценкой.
Кроме того, в соответствии с требованием п. 5.9 МР 8 – если у Оценщика есть основания полагать, что стоимость того или иного объекта основных средств может существенно измениться, если этот актив перестанет быть частью комплекса действующего предприятия, заявление об этом должно быть отражено в тексте Отчета.
В соответствии с требованиями п. 5.10 МР8, если в процессе оценки специализированных активов применялся метод АЗЗ, в тексте Отчета должно быть сделано заявление о том, что полученный результат оценки должен стать предметом теста на адекватную прибыльность в рамках всей совокупности операционных активов предприятия или же - в рамках выделенных ППДД. Причины необходимости такого заявления раскрыты в Приложении А к МР 8, текст которого приведен в Приложении 3 к данной публикации.
Для неприбыльных организаций публичного сектора тест на адекватную прибыльность заменяется тестом на адекватный сервисный потенциал. Применение АЗЗ для оценки активов общественного сектора более детально рассматривается в МПО 3 «Оценка активов общественного сектора для финансовой отчетности».
Заключительные положения МР 8 регламентируют формат представления результатов применения метода АЗЗ при оценке активов – выводы об оценке должны быть сформированы с учетом требований МСО 3. При этом Оценщик представляет результат, полученный в рамках метода АЗЗ, как рыночную стоимость, которая должна быть предметом проверки на адекватную прибыльность (или сервисный потенциал). Здесь же указывается, что за выполнение данного теста ответственность несет предприятие.
В отчете о рыночной стоимости Оценщик должен раскрыть факт того, что в процессе оценки активов был использован метод АЗЗ и полученные результаты стоимости могут быть отражены в финансовой отчетности предприятия только после выполнения теста на адекватную прибыльность (или сервисный потенциал – для предприятий общественного сектора).
Таким образом, оценка имущества, проведенная с использованием метода АЗЗ, должна сопровождаться пояснением о том, что полученная стоимость зависит от адекватной нормы доходности бизнеса с учетом стоимости всех задействованных в нем активов.
В следующем разделе рассмотрены основные вопросы реализации теста на адекватную прибыльность.
2.5. Проверка на адекватную прибыльность АЗЗ
Как указывалось ранее, в соответствии с требованиями МР 8 МСО 2007, при оценке активов со ссылкой на амортизированные затраты замещения необходимо провести тест на адекватную прибыльность и при необходимости провести оптимизацию результатов оценки по минимальным затратам замещения.
В соответствии с положениями МР 8 оптимизация – процесс, посредством которого для остающегося производственного потенциала актива определяется вариант с минимальными затратами замещения. Это процесс введения корректировок, сокращающих затраты замещения, чтобы отразить то, что актив может быть технически устаревшим или с избыточными свойствами, либо актив может обладать большей мощностью, чем требуется. Следовательно, оптимизация минимизирует, а не максимизирует получаемую в результате оценку стоимости там, где имеются возможности выбора более низких затрат замещения. При определении амортизированных затрат замещения оптимизация применяется для отражения устаревания и соответственной излишней мощности.
Справедливая стоимость актива, определенная на базе рыночной стоимости, в рамках сравнительного подхода (со ссылкой на продажи аналогичных активов), будет обычно приближаться к сумме, которую юридическое лицо смогло бы получить при прекращении использования и продаже актива.
АЗЗ используется для активов, которые редко, если вообще когда-либо, продаются, иначе как в составе продажи всего производства, элементом которого они являются. Допущение, что будет иметься спрос на использование, в котором актив в настоящее время задействован, – это неотъемлемая особенность метода АЗЗ. Как следствие, стоимость, определенная с использованием этого метода, часто будет не равна сумме, которая может быть получена после вывода актива из эксплуатации и продан.
Особенностью проведения проверки на адекватную прибыльность является то, что при проведении данной процедуры специализированные активы рассматриваются в совокупности с другими активами, выделенными в группу активов, которая генерирует притоки денежных средств, в значительной мере независимые от притоков денежных средств от других активов. При реализации проверки на адекватную прибыльность возможно использование сравнительного и (или) доходного подходов, основным критерием к реализации данной процедуры является использование рыночной информации.
Основными этапами проведения проверки на адекватную прибыльность являются:
1. Определение подразделения, приносящего денежные потоки (включающего в свой состав операционные специализированные и неспециализированные активы).
2. Определение подхода для проведения проверки на адекватную прибыльность.
3. Сбор и анализ рыночной информации о стоимости подобных активов (например: продажа ЦИК аналогичных выделенному подразделению, приносящему денежные потоки), анализ отраслевых показателей (например: среднерыночные показатели доходности, цен реализации продукции, стоимости сырья и прочих составляющих себестоимости и т.д.).
4. Определение рыночной стоимости выделенного подразделения, приносящего денежные потоки, сравнительным или доходным подходом.
5. Определение совокупной стоимости активов, оцененных на базе АЗЗ (рыночная стоимость выделенного подразделения, приносящего денежные потоки за вычетом рыночной стоимости неспециализированных активов), и анализ присутствия факторов, свидетельствующих о необходимости проведения оптимизации.
6. Согласование с Заказчиком процедуры оптимизации.
7. Проведение оптимизации амортизированных затрат замещения.
Схема процедуры проведения теста на адекватную прибыльность приведена ниже на рис. 2.
Рис. 2
В связи с неоднозначностью положений МСО и МСФО оценщики часто путают процедуру проверки на адекватную прибыльность с тестом на обесценение. Хотя структура и элементы обеих процедур довольно схожи, данные, используемые для достижения целей, разные, так как разнятся сами цели. Посредством проверки на обесценение определяется «возмещаемая сумма», используемая в рамках МСБУ 36. В результате проверки на адекватную прибыльность доходность определяет экономический износ в рамках МСО.
На рис. 3 приведена схема реализации процедуры проверки на обесценение (МСФО 36) активов:
Рис. 3
Стандарты финансовой отчетности требуют, чтобы юридические лица периодически проверяли свои активы на ослабление (impairment), которое представляет собой постоянную потерю в стоимости актива для юридического лица. Возмещаемая сумма, которая должна включаться в балансовый отчет, после того как актив был проверен на ослабление, является наибольшей из следующих двух величин: стоимости в использовании актива либо его справедливой стоимости за вычетом затрат на продажу. Другими словами, это означает, что балансовая стоимость актива должна быть списана до наибольшего значения (из двух): текущей стоимости будущих выгод, которые будут получены юридическим лицом от продолжающегося использования актива, или доходов, которые были бы получены им от незамедлительного освобождения актива и его реализации.
3.
Требования к содержанию Отчетов
Отчет об оценке является заключительным шагом в процессе оценки и содержит заключение о стоимости, раскрывает используемые базы оценки, цель оценки, а также все допущения и ограничительные условия.
Требования к отчетам, регламентируемые МСО 3, применяются ко всем типам отчетов об оценке. Соблюдение требований по составлению отчета обязательно как для независимого, так и для внутреннего оценщика.
Отдельные требования к оценке, проводимой для специальных целей и специальных типов имущества, например, для финансовой отчетности, кредитования, отличаются от требований для других случаев оценки. Ниже рассмотрены специальные требования, предъявляемые к раскрытию информации в Отчетах об оценке, используемой для целей финансовой отчетности.
Определение задания на проведение оценки
является первым шагом процесса оценки, устанавливающим содержание оценки, цель оценки и ее область. В задании на оценку должны быть определены следующие элементы:
− идентификация имущества, подлежащего оценке;
− идентификация имущественных прав, подлежащих оценке;
− определение базы или типа устанавливаемой стоимости;
− дата оценки и дата предоставления отчета;
− указание цели оценки и сферы применения оценки и отчета;
− фиксация потенциальных и ограничительных условий, на которых основывается оценка.
Задание на оценку обычно оформляется в письменном виде и включается в текст Отчета об оценке.
Отчет об оценке, используемой для целей финансовой отчетности, должен соответствовать не только требованиям МСО, но и требованиям Международных стандартов финансовой отчетности (МСФО) и Международных стандартов финансовой отчетности для государственного сектора (МСФОГС) – в случае оценки государственного имущества - и должен включать:
Ясные и четкие выводы о стоимости активов, входящих в состав объекта оценки, представленные так, чтобы не вводить в заблуждение.
Заключение о стоимости должно базироваться на рыночных данных, процедурах и обоснованиях, которые подтверждают полученный результат.
Кроме того, в тексте Отчета должны быть указаны:
1. Наименование заказчика, назначение оценки, список оценщиков, участвовавших в выполнении данной работы, а также дата оценки, дата обследования активов, дата составления отчета об оценке.
2. Конкретное указание базы оценки (в том числе тип и толкование стоимости). Необходимо раздельно представлять информацию о рыночной и нерыночной стоимости в том случае, когда отдельные объекты, входящие в состав оцениваемого имущества, оцениваются на базе, отличной от рыночной стоимости.
3. Перечень и описание активов, которое дает возможность их идентифицировать, в том числе:
· оцениваемые имущественные права;
· физические и технические характеристики имущества;
· классификация оцениваемых активов в соответствии с положениями МСФО 16, а также – по специализации и характеру использования в деятельности предприятия.
4. Описание содержания и объемов проведенных оценочных работ и степень, в которой оцениваемое имущество было обследовано (описание выполненных исследований, рассмотренных данных, рассуждений и сделанных на основании этого заключений и выводов).
5. Перечень ограничений относительно использования оценки и допущений, в рамках которых проводилась оценка.
6. Описание и анализ собранных и используемых исходных данных и другой информации, проведенных исследований и рассуждений, а также сделанных на основании этого заключений и выводов.
7. Исчерпывающие разъяснения относительно примененных баз оценки и использованных оценочных подходов, а также обоснования их применения.
8. Оговорку, запрещающую публикацию отчета целиком или по частям или публикацию ссылок на отчет, а также данных, содержащихся в отчете, имени и профессиональной принадлежности оценщика без его письменного согласия.
9. Заявление о соблюдении требований МСО (раскрыть любое отступление от требований МСО и привести объяснение такого отступления в соответствии с Кодексом поведения МСО), имя, профессиональную квалификацию и подпись оценщика. Каждое заявление о соответствии должно подтверждать, что:
· утверждения о фактах, представленные в отчете, правильны и основываются на знаниях оценщика;
· анализ и заключения ограничены только изложенными допущениями и условиями;
· оценщик не имел интереса (или, если имел, то указать его) в оцениваемом имуществе;
· вознаграждение оценщика не зависит от какого-либо аспекта отчета;
· оценка была проведена в соответствии с кодексом этики и стандартами исполнения;
· образование оценщика соответствует необходимым требованиям;
· оценщик имеет опыт оценки, связанный с местонахождением и категорией аналогичного имущества;
· оценщик произвел (или не произвел) обследование имущества лично;
· никто, кроме лиц, указанных в отчете, не оказывал профессиональной помощи в подготовке отчета.
10. Когда отчеты об оценке передаются электронным способом, оценщик должен предпринять шаги для защиты целостности расчетов и текста отчета и гарантировать, что при передаче данных не будет допущено ошибок, в т.ч.
· должны отражаться источник, дата и время отправления, так же как назначение, дата и время приема. Программное обеспечение должно допускать подтверждения того, что количество переданных данных соответствует принятому, а также представить отчет в такой форме, чтобы он не мог быть прочитан никем, кроме автора.
· оценщик должен обеспечивать защиту цифровой подписи (подписей) и полный контроль посредством паролей (PIN-кодов), технических устройств (охранных карт) или других средств.
· подлинная электронная и/или бумажная копия отчета, переданная электронным способом, должна сохраняться оценщиком в течение периода, требуемого законами государства, но в любом случае не менее пяти лет. Файлы записей отчетов, передаваемых электронным способом, могут храниться на электронных, магнитных или других носителях.
11. Форма представления отчета определяется оценщиком и клиентом на основании положений конкретного задания на оценку.
12. Тип, содержание и объем отчета зависят от назначения отчета, требований законодательства, типа имущества, а также от особенностей и степени сложности проведения оценки.
МСО предопределяют, что оценка, выполненная с целью формирования финансовой отчетности, должна быть представлена Отчетом об оценке рыночной стоимости активов. Любые допущения, сделанные при определении рыночной стоимости, необходимо раскрыть в тексте Отчета.
Кроме того, в соответствии с требованиями МПО (п.5.4.2), оценщики должны гарантировать, что отчет об оценке содержит достаточную информацию для подготовки финансовых отчетов в соответствии с требованиями МСФО 16 (п.77), а именно – в отчете должны быть указаны:
- фактическая дата переоценки;
- факт привлечения независимого оценщика;
- использованные методы и существенные допущения, сделанные в процессе определения стоимости;
- пределы, в которых стоимости были определены путем анализа цен на активном рынке (цен предложений) или цен недавних рыночных сделок (цен трансакций), или были рассчитаны с использованием каких-либо других способов оценки.
Если в состав объекта оценки входило инвестиционное имущество, в соответствии с п.75 МСФО 40, в Отчете об оценке Оценщик должен также предоставить информацию о существенных допущениях, примененных при определении справедливой стоимости инвестиционного имущества; заявление о том, что полученное значение справедливой стоимости базируется на рыночных данных (или же оно в большей мере основано на других источниках информации, которые необходимо раскрыть в Отчете). Кроме того, в Отчете должны быть приведены свидетельства адекватной профессиональной квалификации привлеченного независимого оценщика, а также наличия у него опыта оценки подобных активов в данной местности.
11. Для всех отчетов об оценке вся использованная информация и документация должны храниться в рабочих файлах для обеспечения в случае необходимости подтверждения результатов и заключений относительно оценки и сохраняться на период не менее пяти лет после завершения работ по оценке.
Отчет должен довести до его пользователей ясное понимание мнений, выраженных оценщиком, быть доступным для понимания теми, кто не имеет достаточно знаний о данном имуществе. Отчет должен продемонстрировать ясность, прозрачность и целостность подхода к процессу оценки.
Структура отчета и последовательность изложения информации приведена в примере Отчета об оценке (см. Приложение 4 к данной публикации).
4.
Требования аудиторов к раскрытию информации
Выполнение работ по оценке для целей МСФО предполагает сотрудничество оценщиков и аудиторов. Приступая к работе, оценщикам необходимо провести встречу с аудиторами с целью:
- утверждения методологии оценки активов;
- согласования возможности принятия тех или иных допущений;
- согласования объема отчета, формата предоставления расчетов и результатов оценки и пр.
После проведения консультаций с аудиторами Оценщик составляет задание на проведение независимой оценки, которое должно быть утверждено Заказчиком.
По итогам проведения независимой оценки активов результаты согласовываются с Заказчиком, а затем Отчет об оценке, содержащий расчеты и выводы о справедливой стоимости, предается на рассмотрение аудиторам. Кроме того, для проверки корректности произведенных расчетов аудиторам на проверку также предоставляются расчетные файлы в формате электронных таблиц Excel.
Ниже изложены основные требования аудиторов к раскрытию информации.
1) Отчет о независимой оценке должен быть выполнен в соответствии с положениями МСО 3 и техническим заданием на проведение независимой оценки.
2) Методология оценки должна соответствовать положениям Международных стандартов оценки.
3) Описание оцениваемого имущества должно давать представление об основных ценообразующих характеристиках.
4) Предположения и допущения, на которых базируются расчеты, должны быть обоснованы.
5) Алгоритм расчетов должен быть прозрачен и не противоречить здравому смыслу.
6) Отчет не должен быть перегружен информаций общего характера (например: методологией оценки, которая не использовалась при определении справедливой стоимости активов, излишними дефинициями, исторической и прочей информацией об Украине, регионе и т.д., не влияющей на формирование стоимости оцениваемого имущества).
7) Отчет об оценке должен содержать ссылки на источники информации. Источники информации должны быть проверяемыми.
8) В отчете об оценке необходимо привести анализы рынков оцениваемых активов, свидетельствующих о ценовых показателях рынка оцениваемых активов на дату оценки. Кроме того, необходимо предоставить анализ отрасли, к которой относится данное предприятие.
9) При определении стоимости недвижимого имущества сравнительным подходом необходимо привести описание правового статуса земельных участков, ассоциированных с объектами, – сравнения.
10) Результаты проведенной переоценки активов необходимо предоставить в нижеприведенном формате (см. табл. 6).
Форма предоставления результатов независимой оценки активов
Таблица 6
| №
п/п
|
Счет П(с)БУ
|
Инв. №
|
Наимено-
вание
актива
|
Дата ввода в эксплуатацию
|
Кол-во, ед.
|
Первоначальная стоимость, грн.
|
Износ, грн.
|
Остаточная стоимость, грн.
|
Срок полезного использования, лет
|
Стоимость, определенная в результате независимой оценки, грн. (без учета НДС)
|
Справедливая стоимость, грн. (без учета НДС)
|
Дооценка (+) / уценка (-)
|
|||
| Затратный подход (АЗЗ), грн.
|
Сравни-тельный подход,
грн.
|
Доходный
подход,
грн.
|
Результат стоимости после проведения оптимизации, грн.
|
||||||||||||
5.
Типичные ошибки, допускаемые оценщиками при выполнении работ по оценке основных средств для формирования финансовой отчетности в соответствии с требованиями МСФО
1.
Отсутствуют используемые дефиниции МСО и МСФО.
2.
Отсутствует описание оцениваемых прав и интересов.
3.
Отсутствует описание прав на земельные участки, на которых расположены оцениваемые здания и сооружения.
4.
Отсутствует анализ и вывод о НЭИ оцениваемых активов.
5.
Отсутствуют данные о полезных и экономических сроках оцениваемых активов.
6.
Отсутствует классификация активов в соответствии с требованиями МПО 1.
7.
При определении валовых затрат замещения объектов недвижимого имущества не учитываются стоимость финансирования строительства и прибыль застройщика.
8.
При определении валовых затрат замещения для объектов недвижимого имущества используются индексы перехода цен (с 1984 по 1991 гг.) согласно письму Госстроя СССР от 06.09.1990 г. №14-Д, а также коэффициенты увеличения стоимости строительства по данным Министерства регионального развития и строительства Украины (с 1991 на дату оценки). В соответствии с разъяснениями Госстроя Украины от 17.11.05 г., коэффициенты увеличения стоимости строительства, публикуемые Министерством регионального развития и строительства Украины, учитывают увеличение стоимости СМР, приведенных в письме Госстроя СССР от 06.09.1990 г. №14-Д.
9.
При определении стоимости объектов оценки с использованием сравнительного подхода отсутствует информация о правах на земельные участки, ассоциируемые с объектами-аналогами.
10.
Отсутствует информация о включении или исключении НДС из цены предложения объектов-аналогов, часто в рамках доходного и сравнительного подходов расчеты производятся на базе, включающей сумму НДС.
11.
При определении стоимости имущества сравнительным подходом отсутствует обоснование используемых корректировок цен объектов-аналогов.
12.
Цены объектов-аналогов, отобранных для оценки, отличаются в разы, что свидетельствует о некорректности выборки.
13.
При реализации сравнительного подхода в качестве стоимости единичного показателя оцениваемого имущества принимается среднеарифметическое значение единичных показателей объектов-аналогов, существенно отличающихся по своим ценообразующим характеристикам от оцениваемого имущества.
14.
Отсутствуют анализы рынков оцениваемых активов, благодаря которым можно было бы установить основные ценообразующие факторы, существующие тенденции и общий уровень цен на подобное имущество на дату оценки.
15.
Отсутствует анализ отрасли, к которой относится данное предприятие.
16.
Отсутствуют источники информации, используемой при определении рыночной стоимости оцениваемого имущества.
17.
При определении справедливой стоимости с использованием АЗЗ отсутствует проверка на адекватную прибыльность (МР 8). Данную процедуру необходимо проводить, основываясь на данных рынка.
18.
При определении стоимости имущества доходным подходом уровни денежных потоков не соответствуют базовым уровням ставок дисконтирования.
19.
Отсутствуют заявления оценщиков о соответствии – сертификат стоимости, подтверждающий соответствие выполненной работы требованиям МСО, объективность, непредвзятость, независимость от вознаграждения, профессиональный вклад и раскрытие любых отступлений от требований МСО в соответствии с п.5.1.10 МСО 3.
Заключение
В рамках данной публикации рассмотрены основные методологические и практические аспекты определения справедливой стоимости основных средств с целью формирования финансовой отчетности предприятий в соответствии с требованиями МСФО. Мы попытались раскрыть суть основных требований МСФО к процессу и результатам оценки, а также показать практические пути реализации этих требований, регламентируемые положениями МСО.
Учитывая формат данного издания, здесь были раскрыты лишь основные положения отдельных документов МСО, связанных с оценкой для целей финансовой отчетности, а также рассмотрены общие подходы и показаны лишь наиболее часто используемые на практике методы и приемы оценки.
Представленная работа освещает не все проблемы, существующие в данной области. Ее основной целью является формирование у потенциальных исполнителей системного представления о сути и специфике данного вида оценочных работ.
Следует сказать, что положения МСО периодически пересматриваются МКСО (причем в значительной степени это касается именно документов, связанных с оценкой для МСФО) с целью создания более совершенных механизмов определения справедливой стоимости. Это обстоятельство, а также определенные неоднозначности, часто возникающие при переводе достаточно специфических экономических и профессиональных понятий, обуславливают разногласия в понимании и трактовке некоторых положений МСО практикующими оценщиками. Поэтому хотелось бы, чтобы второй функцией данной работы стало уточнение ряда положений, которые достаточно часто вызывают дискуссии у практиков (к числу таких можно отнести, например, вопрос об экономической сущности и практической реализации проверки адекватной прибыльности АЗЗ и др.).
В данном случае мы рассмотрели основные вопросы, связанные с определением справедливой стоимости
основных средств для целей формирования финансовой отчетности предприятий. Однако следует помнить, что основной целью проведения переоценки активов для целей бухгалтерского учета является определение амортизируемой стоимости
, которая, в соответствии с МСФО 16 (п. 6), определяется как «первоначальная стоимость актива или другая сумма, отраженная вместо первоначальной стоимости, за вычетом ликвидационной стоимости». Таким образом, одним из обязательных этапов выполнения подобных оценочных работ является в т.ч. определение ликвидационной (в бухгалтерской терминологии) стоимости оцениваемых активов, которой может соответствовать
- утилизационная стоимость объекта (если прогнозируемый срок его полезного использования на данном предприятии соответствует его остаточному экономическому сроку службы) или
- справедливая стоимость объекта за вычетом затрат на его реализацию (если прогнозируемый срок полезного использования актива на данном предприятии является меньшим, чем его остаточный экономический срок службы). При этом указанная величина должна быть определена на дату окончания срока полезного использования – т.е. на тот момент, когда полезность данного объекта для рассматриваемого предприятия предположительно будет исчерпана.
Кроме того, в рамки этой публикации «не вписались» проблемы оценки некоторых видов имущества, которые также относятся к основным средствам – например, объектов инвестиционной недвижимости или биологических активов. Однако мы надеемся, что даже этот объем информации будет полезен как специалистам, еще только планирующим освоение данного рынка оценочных услуг, так и уже практикующим в этой области коллегам.
P.S. Приведенный в Приложении 4 пример Отчета является реальной оценкой комплекса объектов недвижимости действующего предприятия, однако для соблюдения требований конфиденциальности в него были внесены определенные изменения, поэтому использовать в практических целях какие-либо оперативные или рыночные данные, содержащиеся в тексте, нецелесообразно.
Список использованных документов и литературы
1.
Международные стандарты оценки 2005 7 издание (аутентичный перевод на русский язык, выполненный РОО, под общей редакцией Г.И. Микерина).
2.
Международные стандарты оценки 2007 8 издание (перевод на украинский язык под общей редакцией С.А. Пузенко).
3.
Стандарты оценки RICS 6 издание, введенные в действие 01.01.08 г. (перевод оригинальной версии на русский язык, выполненный РОО, под общей редакцией И. Артеменкова).
4.
Международные стандарты финансовой отчетности 2007 (перевод полного официального издания текста МСФО, действующих в ЕС по состоянию на 07.06.07 г.).
5.
Ковалев А.П., Кушель А.А., Королев И.В., Фадеев П.В. Практика оценки стоимости машин и оборудования: Учебное пособие.– М.: Финансы и статистика 2005.
6.
Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств/ Ковалев А.П., Кушель А.А., Королев И.В. Хомяков В.С., Андрианов Ю.В., Лужанский Б.Е., Черемикин С.М. – М.: Интерреклама, 2003.
7.
Практика переоценки основных средств предприятий в соответствии с требованиями МСФО и МСО – доклад С. Сивца на VIII Международном конгрессе «Стандартизация оценочной деятельности. Международный опыт и российская практика. Особенности функционирования оценочного сообщества в условиях саморегулирования», Москва, 08.12.05 г.
Приложение 1
Базы оценки, используемые для определения справедливой стоимости активов для формирования финансовой отчетности в соответствии с требованиями МСО и МСФО
| Классификация по использованию
|
Классификация по специализации
|
Справедливая стоимость
|
|
| База оценки
|
Подходы оценки
|
||
| Операционные
|
специализированные
|
- АЗЗ
|
Затратный подход |
| - рыночная стоимость
|
Доходный подход |
||
| неспециализированные
|
- рыночная стоимость
|
Затратный, доходный, сравнительный подходы |
|
| Излишние
|
специализированные
|
- АЗЗ
|
Затратный подход |
| - ликвидационная/утилизационная
|
Затратный подход - в случае исчерпания активом своей полезности для данного предприятия или исчерпания общего срока экономической службы |
||
| неспециализированные
|
- рыночная стоимость
|
Сравнительный подход |
|
| - ликвидационная
|
Сравнительный подход - в случае исчерпания активом своей полезности для данного предприятия |
||
| утилизационная
|
Затратный подход - в случае исчерпания общего срока экономической службы |
||
| Инвестиционные
|
специализированные
|
- рыночная стоимость
|
Доходный подход |
| - АЗЗ
|
Затратный подход |
||
| неспециализированные
|
- рыночная стоимость
|
Затратный, доходный, сравнительный подходы |
|
Приложение 2
МСО 2007
Международное Руководство 8
Приложение A: Тест на прибыльность в отчетности об АЗЗ
Бухгалтерские стандарты требуют, чтобы экономические субъекты [юридические лица] периодически проверяли свои активы на "ослабление", которое является для юридического лица постоянной потерей в стоимости актива. Соответствующая величина, которая будет включена в баланс для актива после "проверки [review] на ослабление", должна быть выше либо его "стоимости в использовании", либо его "справедливой стоимости", уменьшенной на величину затрат на продажу. В простых терминах это означает, что сумма в балансе должна быть записана на грани текущей стоимости будущих выгод, которые будут получены юридическим лицом при длительном использовании актива или доходов от его немедленной продажи или ликвидации.
2. Рыночная стоимость актива, полученная со ссылкой на продажи подобных активов, приближается к сумме, которую юридическое лицо могло бы получить от выбытия и продажи этого актива. Если стоимость в использовании актива ниже, чем рыночная стоимость, определенная на коммерческих сравнениях, то на последнюю величину можно надежно положиться и включить ее в бухгалтерский учет, т.к. она является суммой, возмещаемой предприятием независимо от того, продолжает ли оно использовать этот актив или избавляется от него.
3. Напротив, АЗЗ используется для оценки специализированных активов. Предположение, что в случае ликвидации данного бизнеса в дальнейшем будет требоваться то использование, для которого в настоящее время применяется этот актив, является особенностью, присущей этому подходу. Как следствие, стоимость, полученная с использованием этого подхода, часто не будет соответствовать величине, за которую этот актив может быть продан. Если стоимость в использовании такого актива ниже, чем стоимость, достигнутая с использованием подхода АЗЗ, то на последнюю величину нельзя положиться как основную величину, поскольку она не имеет никакого отношения к сумме, которая была бы получена после прекращения производства.
4. Несмотря на то, что на стоимость актива, полученную с использованием подхода АЗЗ, может влиять фактор прекращения его участия в данном производстве (о чем должно быть заявлено в соответствии с требованием п.5.9 МР 8), если после проведения теста на "адекватную прибыльность" (в соответствии с требованием 5.12.1 МР 8) стоимость в использовании этого актива ниже, чем указанная в отчете стоимость АЗЗ, она может быть все-таки выше, чем его чистая стоимость реализации при условии прекращения использования. Поэтому может оказаться необходимым определить справедливую стоимость для целей финансовой отчетности на уровне стоимости в использовании, определяемой при проверке на ослабление.
5. Потребность рассматривать ослабление является также требованием бухгалтерского учета для общественного сектора. Однако в общественном секторе активы используются для предоставления определенных услуг, а не для получения прибыли. Оценка стоимости актива общественного сектора с использованием затратного подхода, которую надо сообщить в отчетности, выполняется с учетом требования продолжающегося использования актива для выполнения определенных функций. Это требование может явиться результатом политических или социальных соображений, а не экономических критериев. Вместе с требованием раскрытия информации в соответствии с п. 5.9 это должно доводить до сведения пользователя, что на такую оценку нельзя положиться как на ориентир стоимости, которая может быть возмещена при прекращении использования и выбытии такого актива.
Приложение 3
ОТЧЕТ
о независимой оценке
стоимости основных средств
ООО «ХХХ»
Украина
Киев – 2008
1.Задание на проведение оценки
2. Основные положения переоценки ОС
. Требования нормативных документов
2.1. Нормативно
-правовая база переоценки ОС
2.2. Требования к классификации активов
2.3. Базы оценки
2.4. Методологические подходы к оценке активов
3. Общая характеристика Объекта оценки
3.1. Характеристика предприятия и производственной деятельности
3.2. Характеристика активов
, входящих в состав Объекта оценки
3.2.1. Общая характеристика населенного пункта
3.2.2. Характеристика земельной собственности
3.2.3. Характеристика зданий и сооружений. Оценка технического состояния
4. Анализ рынка недвижимости производственно
-коммерческого назначения
5. Обоснование баз оценки
. Выбор оценочных подходов
. Методология оценки
5.1. Классификация активов
5.2. Базы оценки
5.3. Анализ наиболее эффективного использования активов
6. Определение стоимости активов
, входящих в состав Объекта оценки
6.1. Затратный подход
6.1.1. Стоимость земельных улучшений
6.1.2. Стоимость земельного участка
6.2 Сравнительный подход
6.2.1. Стоимость объектов недвижимости
6.2.2. Стоимость земельного участка
6.3. Доходный подход
6.3.1. Стоимость объектов недвижимости
6.3.2. Стоимость земельного участка
6.4. Результаты оценки
7. Нормативные документы и использованная литература
ЗАДАНИЕ НА ПРОВЕДЕНИЕ ОЦЕНКИ
На основании Договора №___________ от __________ ООО «_________» (далее Заказчик) поручает, а ООО «_________ (далее Исполнитель, Оценщик, Эксперт), выполняет оценку стоимости
основных средств в виде индивидуально определенных объектов недвижимости (в т.ч. земельных участков, зданий, сооружений, передаточных устройств)
в количестве 32 инвентарных единиц,
состоящих на балансе ООО "_________" на 31.12.07г. (далее - Объект оценки)
o
o Оценка основных средств проводится по их состоянию на указанную дату.
| Заказчик
|
ООО «_________» в лице директора _________________ |
| Эксперт
|
ООО «_________» в лице генерального директора ______________ |
| Дата оценки
|
31 декабря 2007 года |
| Дата инспекции объекта Оценки
|
Февраль 2007 года |
|
Дата составления Отчета
|
28 марта 2007 года |
| Цель оценки
|
Определение справедливой стоимости индивидуально определенных инвентарных объектов недвижимости, состоящих на балансе ООО «_________» на дату оценки и являющихся его собственностью |
| Назначение оценки
|
Для формирования финансовой отчетности предприятия в соответствии с требованиями Международных стандартов финансовой отчетности |
| Базы оценки
|
Справедливая стоимость актива равна его рыночной стоимости, если ее можно определить. Справедливая стоимость актива, отнесенного к специализированному имуществу, имуществу специального назначения или специальной конструкции, соответствует амортизированным затратам замещения (воссоздания). Неспециализированные активы, используемые собственником, оцениваются на базе рыночной стоимости. Инвестиционные активы оцениваются на базе рыночной стоимости, исходя из их наилучшего и наиболее эффективного использования. Избыточные активы оцениваются на базе рыночной стоимости, исходя из их наилучшего и наиболее эффективного использования или утилизационной стоимости (при существовании соответствующих объективных предпосылок и условий). |
| Оцениваемые права
|
Право собственности на Объект оценки |
| Стандарты оценки
|
Международные стандарты оценки, Национальные стандарты оценки, Международные стандарты финансовой отчетности, Нормы профессиональной деятельности оценщика |
| Форма Отчета
|
Полный Отчет – результаты оценки должны быть изложены в письменном виде, включая электронную форму с документами, содержащими все исследованные материалы и результаты проведенного анализа для формирования заключения о стоимости |
|
|
2. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ПРОВЕДЕНИЯ ПЕРЕОЦЕНКИ ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ.
ТРЕБОВАНИЯ НОРМАТИВНЫХ ДОКУМЕНТОВ
Целью настоящей работы является определение справедливой стоимости объекта оценки в целях составления финансовой отчетности в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности. В соответствии с требованиями МСО, оценщик должен дать описание национальной системы законодательного регулирования и любых отступлений от МСО, связанных с национальным законодательством, регулированием (включая правила бухгалтерской отчетности) и традициями. Поэтому настоящий раздел отчета будет построен в разрезе следующих пунктов.
1. Перечень документов, составляющих нормативно-правовую базу переоценки основных средств для целей финансовой отчетности.
2. Определение основных понятий, используемых в национальных и международных стандартах финансовой отчетности и стандартах оценки, и сопоставление понятий международных и национальных стандартов финансовой отчетности, а также - международных и национальных стандартов оценки.
3. Определение базы оценки, исходя из положений международных стандартов финансовой отчетности и стандартов оценки.
4. Классификация объектов оценки в соответствии с требованиями МСО.
2.1. Нормативно-правовая база переоценки основных средств
Нормативно-правовая база переоценки основных средств для целей бухгалтерского учета базируется на:
· нормативно-правовых актах, регулирующих ведение бухгалтерского учета в Украине:
Þ Законе Украины «О бухгалтерском учете и отчетности в Украине» от 16.07.1999 г. №996-XIX;
Þ положениях (стандартах) бухгалтерского учета в Украине (дальше П(С)БУ), в т.ч.:
Þ положении (стандарте) бухгалтерского учета 7 «Основные средства», утвержденном приказом Министерства финансов Украины от 24.04.2000 г. № 92 (дальше П(С)БУ 7);
Þ положении (стандарте) бухгалтерского учета 19 «Объединения предприятий», утвержденном приказом Министерства финансов Украины от 07.07.1999 г. № 163 (дальше П(С)БУ 19)
· нормативно-правовых актах по оценке имущества и имущественных прав, действующих на территории Украины
:
Þ Законе Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» от 12.07.2001 г. № 2658-III (дальше Закон об оценке);
Þ Национальном стандарте №1 «Общие положения оценки имущества и имущественных прав», утвержденном Постановлением Кабинета Министров Украины от 10.09.2003 г. № 1440 (далее НСО 1);
Þ Национальном стандарте №2 «Оценка недвижимого имущества» (дальше НСО 2);
Þ нормах профессиональной деятельности оценщика, утвержденных Советом Украинского общества оценщиков, протокол от 11.04.1995 г. № 7 (в редакции от 18.08.1999 г.)
· Международных стандартах финансовой отчетности (МСФО 2005), в т.ч.
Þ МСФО 16 «Основные средства»;
Þ МСФО 36 «Уменьшение полезности активов»;
Þ МСФО 40 «Инвестиционное имущество»
· Международных стандартах оценки (МСО 2005), в т.ч.
:
Þ Международном стандарте оценки 1 «Рыночная стоимость как база оценки» (далее МСО 1);
Þ Международном стандарте оценки 2 «Базы оценки, отличные от рыночной» (далее МСО 2);
Þ Международном стандарте оценки 3 «Составление отчета об оценке» (далее МСО 3);
Þ Международном применении оценки 1 «Оценка для финансовой отчетности» (далее МПО 1);
Þ Международном руководстве по оценке 1 «Оценка стоимости недвижимого имущества» далее МР 1);
Þ Международном руководстве по оценке 8 «Затратный подход для финансовой отчетности (АЗЗ)» (далее МР 8).
2.2. Требования к классификации
активов
В соответствии с требованиями МСО, в отчете об оценке должен быть определен бухгалтерский класс активов, к которому относится тот или иной оцениваемый объект, а также приведено обоснование такого отнесения (п. 8.5 «Общие понятия и принципы оценки»).
При этом классификацию необходимо проводить как с учетом требований МСФО (классификация активов на классы в целях раскрытия информации в бухгалтерском учете), так и МСО (классификация для целей оценки и определения вида стоимости).
Классификация активов для целей оценки проводится по различным признакам, в т.ч.:
1.
По типу имущества:
- недвижимое имущество – здания, сооружения, передаточные устройства;
- движимое имущество – оборудование, автотранспортные средства;
- бизнес;
- финансовые интересы.
2.
По характеру участия в производственной деятельности предприятия:
- операционные активы – активы, необходимые для деятельности предприятия;
- неоперационные активы, в т.ч.:
инвестиционные - имущество, находящееся у собственника для нынешнего или будущего арендного дохода и/или для его сохранения и увеличения стоимости,
излишние - активы, не используемые в производственной деятельности организации и содержащиеся собственником для инвестиций, развития или реализации.
3.
По наличию рыночных данных:
- неспециализированное имущество – имеет развитый рынок;
- специализированное имущество – это активы, имеющие специализированные характеристики, для которых отсутствуют рыночные данные.
4. В соответствии с классами финансового учета (МСФО 16, п. 37):
- земля;
- земля и здания;
- машины;
- суда;
- самолеты;
- автотранспортные средства;
- мебель и приспособления;
- офисное оборудование.
2.3. Базы оценки
Оценка имущества проводится с применением базы, которая отвечает рыночной стоимости или стоимости, отличной от рыночной. Определение вида стоимости проводится с учетом цели оценки на основании положений МСО.
Целью настоящего отчета является определение стоимости объектов основных средств в целях составления финансовой отчетности в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности.
МСФО принимают две модели для признания необоротных активов в балансе: затратную модель и модель справедливой стоимости. В данном случае оценка активов проводится с целью определения справедливой стоимости активов.
Выбор адекватной базы оценки (согласно МПО 1 «Оценка для финансовой отчетности») производится на основании приведенных выше классификаций оцениваемых активов.
В случае если компания принимает модель ведения учета по справедливой стоимости в рамках МСФО 16, активы включаются в баланс по их справедливой стоимости на основании следующих правил:
- справедливая стоимость земли и зданий
обычно определяется из свидетельств, базирующихся на рыночных данных
. Справедливая стоимость сооружений, машин и оборудования – это обычно их рыночная стоимость, определяемая путем оценки (МСФО 16, п. 32);
- если в силу специализированного характера объекта основных средств последний редко продается, иначе как часть функционирующего бизнеса, и основанные на рыночных данных свидетельства относительно справедливой стоимости отсутствуют, может возникнуть необходимость расчета их справедливой стоимости с использованием доходного дохода или подхода на основе амортизированных затрат замещения.
В соответствии с п. 4.1. МСО №1 термин «справедливая стоимость фиксированных активов» обычно понимается как их рыночная стоимость.
Согласно МСО, выражение «рыночная стоимость» и термин «справедливая стоимость», которые обычно присутствуют в стандартах финансовой отчетности, в целом совместимы, хотя они не во всех случаях являются в точности эквивалентными. Справедливая стоимость – бухгалтерское понятие, определяется в Международных стандартах финансовой отчетности и других аналогичных стандартах как денежная сумма, за которую можно было бы обменять актив или погасить обязательство в коммерческой сделке между хорошо осведомленными заинтересованными сторонами. Справедливая стоимость обычно используется в финансовых отчетах в качестве показателя как рыночной стоимости, так и нерыночной стоимости. В тех случаях, когда имеется возможность установить рыночную стоимость актива, она будет эквивалентна справедливой стоимости этого актива (п. 8.1. ОППО).
Как МСО, так и МСФО 16 признают, что существуют категории активов, для которых – в силу их специализированного характера – сопоставимые рыночные данные отсутствуют. Это обуславливает необходимость применения к оценке стоимости этих активов либо доходного подхода, либо подхода, основанного на амортизированных затратах замещения.
Классификация актива как специализированного не должна автоматически приводить к заключению о том, чтобы принять оценку на основе амортизированных затрат замещения. Даже если актив оказывается специализированным, в некоторых случаях имеется возможность провести оценку специализированного имущества, используя подход на основе рыночных сравнений или подход на основе капитализации дохода (МР 8, п. 5.1).
При отсутствии прямых рыночных свидетельств амортизированные затраты замещения рассматриваются как приемлемый метод оценки специализированных активов для цели финансовой отчетности.
Амортизированные затраты замещения
– это текущие затраты воспроизводства или замещения актива (за вычетом физического износа и всех форм устаревания и оптимизации). АЗЗ – это один из конкретных вариантов применения затратного подхода. Затратный подход можно применять для расчета рыночной стоимости при условии, что все элементы метода определяются на основании данных (открытого) рынка. АЗЗ применяется в финансовой отчетности в отношении активов как средство для определения справедливой стоимости, когда рыночных данных недостаточно для получения расчетной величины посредством подходов, основанных на рынке. АЗЗ представляют собой приемлемый суррогатный метод оценки, используемый при подготовке финансовой отчетности для получения суррогата рыночной стоимости для специализированных объектов имущества или объектов имущества с ограниченным рынком, для которых отсутствуют рыночные данные.
Методика применения АЗЗ должна учитывать рыночные наблюдения оценщика в отношении стоимости земли, текущих затрат и ставок амортизации. Эта методика основывается на той же теоретической трансакции между рациональными информированными сторонами, что и понятие рыночной стоимости.
Инвестиционные активы оцениваются на базе рыночной стоимости, исходя из их наилучшего и наиболее эффективного использования.
Избыточные активы оцениваются на базе рыночной стоимости, исходя из их наилучшего и наиболее эффективного использования или утилизационной стоимости (при существовании соответствующих предпосылок и условий).
Рыночная стоимость
основывается на учете принципа полезности (п. 2.7. ОППО) и с учетом наиболее эффективного использования (п. 6.7. ОППО).
Принцип полезности
отражает совокупное влияние широко признанных принципов – принципов спроса и предложения, конкуренции, замещения, предвидения или ожидания, изменения и др. Принцип полезности отражает совокупное влияние всех рыночных воздействий, которым подвергается стоимость имущества.
Наиболее эффективное использование
определяется как наиболее вероятное использование имущества, которое (п. 6.3. ОППО):
- физически возможно;
- юридически допустимо;
- финансово осуществимо;
- при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости.
То использование, при котором оцениваемое имущество будет иметь максимальную стоимость и которое отвечает другим требованиям, считается наиболее эффективным (п. 6.4. ОППО).
Нерыночные виды стоимости определяются с помощью методов и оценочных процедур, базирующихся на результатах анализа назначения объекта оценки и его полезности, а также изучении влияния условий использования или способа отчуждения объекта оценки.
Для определения нерыночных видов стоимости используется информация о подобном имуществе в части, в которой она отвечает требованиям, выдвигаемым к определенному нерыночному виду стоимости.
Величина амортизированных затрат замещения определяется:
- для объектов недвижимости
- как сумма текущей рыночной стоимости земли (или стоимости прав пользования земельным участком при существующем использовании) и текущих затрат на замещение (или воссоздание) земельных улучшений за вычетом стоимостного выражения всех видов обесценения, установленных на момент оценки для этих улучшений;
- для движимого специализированного имущества
- как сумма текущих затрат на замещение (воссоздание) этого актива с учетом всех видов (физического, морального /функционального/ и экономического) обесценения, установленных на момент оценки.
Кроме того, одной из задач, решаемых в процессе переоценки активов для целей финансовой отчетности, является определение их ликвидационной стоимости (в данном случае под указанным термином понимается определение ликвидационной стоимости в трактовке МСФО 16 как чистой суммы, которую предприятие рассчитывает получить за актив в конце срока его полезной службы после вычета ожидаемых затрат связанных с его реализацией). Определение ликвидационной стоимости активов необходимо для установления амортизируемой суммы для каждого актива. Согласно п. 51 МСФО 16 ликвидационная стоимость активов должна пересматриваться в процессе их переоценки.
Таким образом, на основании всего вышеизложенного можно сделать следующее заключение:
Исходя из цели оценки, в настоящей работе должна быть определена справедливая стоимость объектов оценки с использованием:
- для неспециализированных активов – рыночной стоимости как базы оценки;
- для специализированных активов – с использованием метода амортизированных затрат замещения.
2.4. Методологические подходы к оценке активов
Теоретическим фундаментом процесса оценки является единый набор оценочных принципов, базирующихся на представлениях собственника или пользователя об объекте оценки, включающих полезность, замещение, ожидание, а также наиболее эффективное использование.
Приведенные принципы лежат в основе методологических подходов к оценке, а именно:
- подход с точки зрения затрат (затратный);
- подход с точки зрения сопоставимых продаж (сравнительный);
- подход с точки зрения дохода (доходный).
Затратный подход
базируется на определении затрат, необходимых для воссоздания или замены объекта оценки с учетом величины накопленного им на дату оценки износа и индивидуальных особенностей.
В процессе реализации данного подхода анализируется возможность и стоимость замены оцениваемого имущества другим имуществом, которое либо является копией оригинала, либо может обеспечить равную полезность. На практике этот подход связан также с расчетом амортизации для более старых и/или менее «работоспособных» объектов имущества там, где расчетная величина затрат на новый объект чрезмерно превышает вероятную цену, которая была бы уплачена за оцениваемое имущество.
Технология сравнительного подхода
состоит в сопоставлении (сравнении) рыночной стоимости объектов, подобных оцениваемому. При этом подходе анализируются данные о продажах подобных объектов имущества, а также общее состояние и динамика рынка. Расчетная величина стоимости объекта оценки устанавливается посредством попарного сравнения или путем использования корреляционно-регрессионного анализа рыночных данных в рамках применения методов математической статистики. В общем случае оцениваемое имущество сравнивается с продажами аналогичных объектов имущества, которые имели место на рынке. Могут также приниматься во внимание данные о предложениях к продаже подобных объектов имущества.
Доходный подход
основан на допущении, что разумно действующий инвестор не заплатит за объект сумму, большую, чем текущая стоимость ожидаемых выгод от владения данным объектом.
При реализации данного подхода анализируются данные о доходах и расходах, относящихся к оцениваемому имуществу. Стоимость объекта определяется посредством применения процедуры капитализации. Капитализация связывает доход (обычно показатель чистого дохода) и определенный тип стоимости путем конвертирования суммы дохода в расчетный показатель стоимости. Этот процесс может учитывать прямые соотношения (ставки капитализации), известные из данных рынка, или ставки дисконтирования (отражающие меру отдачи на инвестиции), или и то и другое. Вообще принцип замещения утверждает, что поток доходов, который обеспечивает наивысшую отдачу, соразмерную с заданным уровнем риска, приводит к наиболее вероятной величине стоимости.
Оценка стоимости имущества базируется на предварительном изучении и анализе ряда критериев, которые позволяют оценщику принять решение о целесообразности использования в данном конкретном случае того или иного подхода, наиболее адекватно отображающего цель оценки и индивидуальные особенности оцениваемых объектов.
Применение того или иного оценочного подхода регламентируется выбранными в процессе классификации активов базами оценки. Однако выбор конкретных методов и оценочных процедур в рамках каждого из указанных подходов обуславливается видом оцениваемых активов, особенностями их использования, фактическим техническим состоянием, а также возможностью получения необходимой достоверной информации для корректной реализации тех или иных оценочных механизмов.
Действующие стандарты оценки регламентируют применение в процессе оценки нескольких методических подходов, наиболее полно отвечающих поставленной цели оценки. Для обоснования окончательного вывода о стоимости объекта производят сопоставление полученных результатов оценки путем анализа влияния на их достоверность доминирующих в данной оценочной ситуации принципов оценки, а также используемых информационных источников.
Вместе с тем в процессе переоценки основных средств предприятий с целью компилирования финансовой отчетности окончательное суждение о стоимости объекта оценки формируется с учетом требования МСФО 36 «Ослабление активов» о том, что переоцененная стоимость актива не должна превышать суммы ожидаемого возмещения (Recoverable Amount), определяемой как наибольшее из двух оценок: чистой цены продажи (Fair Value Less Costs to Sell) и его стоимости в использовании (Value in Use).
В данном случае в состав объекта оценки входят лишь объекты недвижимости, которые составляют часть производственного комплекса промышленного предприятия и которые не могут быть классифицированы как самостоятельное Подразделение приносящее денежные доходы. В связи с этим при проведении теста на ослабление этих активов в качестве суммы ожидаемого возмещения нами определяется их чистая цена продажи. Для определения чистой цены продажи в данном случае используются затратный, сравнительный и доходный подходы.
Таким образом, в данном разделе представлены основные термины и дефиниции как в соответствии с международными стандартами оценки и финансовой отчетности, так и в соответствии с украинскими стандартами оценки и бухгалтерского учета. Кроме того, приведены принципы классификации активов в соответствии с требованиями МСО и МСФО. Представлены основные требования нормативных документов в части определения базы оценки и вида определяемой стоимости. Представлено описание и основные принципы основных подходов в оценке.
В последующих разделах, на основании анализа характеристик активов, входящих в состав объекта оценки, рынков подобного имущества, нами определены база оценки, классификация и подходы к их оценке.
3. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
3.1. Характеристика предприятия и производственной деятельности
ООО «_________» основано в апреле 2000 г. и зарегистрировано как субъект предпринимательской деятельности исполнительным комитетом Ровенского городского Совета (Свидетельство о государственной регистрации субъекта предпринимательской деятельности от _______, № ___________.
Полное и сокращенное наименование предприятия
:
а) полное – Общество с ограниченной ответственностью "_________ "
б) сокращенное – ООО „_________”.
Код по ЕГРПОУ
: ___________
o
o Банковские реквизиты
: р/с _____________ в отделении ____________банка г. Ровно
o МФО ________
Юридический адрес
: 29000, Украина, г. Ровно, ул. _________.
Учредители: ______________
, Кипр - 100% УФ
Организационная структура:
Основные производственные мощности предприятия располагаются на производственной площадке в г. Ровно, по адресу ул. _________. При этом в состав головного предприятия входят следующие структурные подразделения:
- администрация
- основное производство, в т.ч.
- участок по производству форм
- участок по производству пленки
- автотранспортный цех
- служба снабжения и сбыта
- вспомогательные подразделения (строительный участок, охрана и пр.)
Кроме того, предприятие имеет два филиала, организованные как региональные оптовые базы, которые расположены в двух областных центрах Украины (гг. Харьков, Запорожье).
Численность персонала:
на момент оценки численность работников предприятия составляет 420 человека, в т.ч. 96 - ИТР с высшим образованием.
Активы:
Общая балансовая стоимость активов ООО «_________», согласно данным бухгалтерской отчетности предприятия, составленной в национальных стандартах бухгалтерского учета, на дату оценки составляет 596 944,9 тыс. грн. При этом балансовая стоимость необоротных активов предприятия составляет 270 248,3 тыс. грн.,
в т.ч.
· нематериальные активы 1,4 тыс. грн.
· незавершенное строительство 31 106,2 тыс. грн.
· основные средства 239 140,7 тыс. грн.,
из них
- объекты недвижимости
(земельные участки, здания, сооружения, передаточные устройства) 88 399,6 тыс. грн.
- машины и оборудование 147 563,2 тыс. грн.
- транспортные средства 1 699,0 тыс. грн.
- инструменты, приборы, инвентарь 1 127,7 тыс. грн.
- прочие основные средства 85,3 тыс. грн.
Основной производственный комплекс ООО «_________» располагается на территории площадью 14,9195 га, которая является собственностью предприятия на основании договора купли-продажи земельных участков от 06.08.2005 г.
Основу существующего производственного комплекса ООО «_________» составляют принадлежащие предприятию объекты недвижимости - административные, промышленные, складские здания и сооружения общей площадью 45,8 тыс. кв. м, а также более 1,2 тыс. единиц производственного оборудования, транспортных и прочих основных средств, используемых в производственной деятельности.
Продукция:
В настоящее время предприятие выпускает два вида продукции:
1. пленка для промышленной упаковки (35% общего объема производства и реализации);
2. формы для производства (65% общего объема производства и реализации).
Оборудование и технологии:
Для производства пленки на момент оценки предприятие эксплуатирует три технологические линии, в т.ч. одну немецкого производства мощностью до 8000 тонн пленки в год и две производства США; мощность первой составляет до 10 800 тонн, второй - 13 200 тонн пленки в год. Предприятие постоянно наращивает объемы производства данной продукции - если в 2004 г. было произведено 5 800 тонн пленки, то по итогам 2007 г. этот показатель составил 28 870 тонн.
Для производства форм в настоящее время предприятие располагает 17 машинами канадского производства, средняя производственная мощность которых составляет порядка 6500 тонн в год. На данном оборудовании в настоящее время выпускаются формы 15 типоразмеров.
При этом предприятие постоянно наращивает объемы производства и реализации данной продукции. Данные об объемах производства и реализации форм представлены ниже.
o 2002 г. - 371,0 млн. шт.
o 2003 г. - 524,2 млн. шт.
o 2004 г. - 657,9 млн. шт.
o 2005 г. - 1071,7 млн. шт.
o 2006 г. - 900,0 млн. шт.
o 2007 г. – 955,6 млн. шт.
В 2006 г. предприятие завершило формирование парка оборудования для производства форм, в планах 2008 г. – ввод в эксплуатацию четвертой линии по производству пленки мощностью 8400 тонн в год.
Краткая характеристика рынка. Конкуренты
Рынок пленки
Годовая потребность украинского рынка в пленке в настоящее время оценивается в объеме … тонн.
Крупнейшими украинскими производителями данной продукции являются …
Прочие, более мелкие производители занимают не более 5% украинского рынка пленки. Таким образом, ООО „_________” является крупнейшим игроком данного рынка, а с учетом планируемого в 2008 г. ввода в эксплуатацию еще одной линии по производству данной продукции, а также проведению гибкой ценовой политики предприятие планирует увеличить свою долю на данном рынке до 60%.
Рынок форм
В мире современных технологий упаковки отдельное место принадлежит таре из …. Первые упаковки были созданы в 1977 году специалистами фирмы Du Pont Company (США). Сейчас тара из … все чаще выступает альтернативой таким материалам, как стекло и алюминий.
За последние три года динамика потребления форм украинскими предприятиями свидетельствует, что внутренний рынок активно наполняется и в некоторых сегментах близок к максимуму. Производители форм изыскивают новые сферы использования, например, … Одновременно происходит сбалансирование основных показателей развития рынка: в 2002 г. в Украине наблюдалась острая потребность в формах — по итогам года прирост потребления составил 57,7% по сравнению с 2001 г.
Насыщение отечественного рынка происходит двумя путями: за счет импорта форм и собственного производства. В настоящее время наблюдается сокращение импорта форм за счет увеличения объемов их производства отечественными компаниями. Главными причинами этой тенденции являются изменение конъюнктуры рынка и быстрота реакции украинских производителей на эти изменения.
Кроме того, большинство фирм-потребителей форм устраивает уровень развития отечественной производственной базы по показателям ассортимента, качества и цены. Украинский производитель сегодня практически полностью может удовлетворить потребности в дизайне, технологических параметрах. Это является еще одним фактором снижения импортных закупок форм украинскими предприятиями.
Кроме того, в 2006 г. по сравнению с 2005 г. на 800 млн. шт. возросли общие показатели экспорта форм, что связано с увеличением производственных мощностей и намерением отечественных фирм упрочить позиции на международном рынке форм. В 2005-2007 гг. украинские производители поставляли продукцию в 21 страну мира, в основном – в страны СНГ и ЕС, меньше – Среднего Востока. Среди стран СНГ основной экспорт-поток направлялся в Молдову, Россию, Беларусь и Азербайджан.
На отечественном рынке форм представлены около 20 различных компаний: от крупных предприятий до мелких фирм, от переоборудованных на базе бывших машиностроительных комплексов до созданных с нуля с привлечением украинского или иностранного капитала
Емкость украинского рынка форм в настоящее время составляет около …. в год. Насыщение данного рынка происходит как за счет собственного производства, так и за счет импортных поставок. Тенденции последних лет свидетельствуют о том, что национальный производитель постоянно наращивает объемы производства, а также быстро осваивает новые виды форм, требуемые рынком. Вследствие этого в 2004-05 гг. произошел обвал спроса на импортные формы, и объемы импорта данной продукции сократились на 90%.
В ТОР-пятерку стран-импортеров форм в 2007 г. вошли: Литва, США, Польша, Италия и Беларусь, Россия, Турция, Китай.
В 2008 г. производители прогнозируют усиление процесса консолидации отрасли, рост экспорта отечественной продукции, а также расширение сфер использования тары в пищевой отрасли. Благодаря указанному обстоятельству аналитики данного рынка прогнозируют в среднесрочной перспективе его рост на 10-15%.
Поставщики:
Основными поставщиками сырья для производства пленки являются компании …. Сырье для производства форм поставляет компания ….
Поставщиками материалов являются Рубежанский завод (Украина), Абзак (Польша). В настоящее время предприятие ведет работу по поиску новых поставщиков сырья и материалов (Узбекистан, Корея, Польша, Украина) с целью их диверсификации.
Потребители:
Пленка
В настоящее время ООО «_________» реализует пленку следующим основным покупателям.
| Украинские потребители
|
Удельный вес в объеме реализации по Украине
|
| ООО «_________» |
0,13 |
| ООО «_________» |
0,12 |
| ООО "__________" |
0,06 |
| СПД «________» |
0,04 |
| ЧП «_____________» |
0,04 |
| ООО "________" |
0,04 |
| ОАО "____________" |
0,04 |
| ООО "__________" |
0,03 |
| ОАО "____________" |
0,03 |
| ДП "__________" |
0,02 |
| ЗАО "_________" |
0,02 |
| ООО "___________" |
0,02 |
| ООО "__________" |
0,02 |
В числе указанных покупателей есть как непосредственные потребители, так и дилеры. Непосредственными потребителями продукции предприятия являются крупные украинские производители. На дату оценки удельный вес закупок пленки указанными в таблице предприятиями составляет более 60% от общего объема реализации по Украине.
Перечень компаний, с которыми предприятие работает по экспортным операциям, приведен ниже:
| Зарубежные потребители
|
Удельный вес в объеме реализации на экспорт
|
| ООО "_________" |
0,23 |
| ООО "_________" |
0,23 |
| ЗАО «________" |
0,10 |
| ООО "__________" |
0,05 |
| TOO "_________" |
0,03 |
| OOO "________" |
0,02 |
| OOO «__________» |
0,02 |
Формы
В настоящее время предприятие реализует формы 130 клиентам. При этом на долю шести крупнейших заказчиков по Украине приходится более 55% совокупных объемов реализации. Среди них:
| Украинские потребители
|
Удельный вес в объеме реализации по Украине
|
| ТОВ "_____" |
0,20 |
| ЗАТ "______" |
0,15 |
| ВАТ "_________" |
0,14 |
| ТОВ "____________" |
0,09 |
| ПМП ВФ "___________" |
0,07 |
| Зарубежные потребители
|
Удельный вес в объеме реализации на экспорт
|
| S.C. "_____________" |
0,49 |
| ЗАО _____________ |
0,16 |
| ОАО ____________ |
0,10 |
| МП ___________ |
0,03 |
| OOO "____________" |
0,03 |
| ООО СП "_____________" |
0,02 |
Основные показатели производственной деятельности предприятия
Как свидетельствуют данные финансовой отчетности предприятия (см. Приложение 9), на протяжении всего периода функционирования ООО «___________» постоянно увеличивает объемы производства и реализации продукции путем наращивания своей производственной базы. При этом повышение эффективности производственной деятельности достигается как за счет сокращения условно-постоянных затрат на единицу продукции, так и вследствие внедрения новейших энерго- и ресурсосберегающих технологий. Такая производственная политика позволяет увеличивать выпуск продукции и за счет конкурентной цены расширять рынки сбыта.
Данные о динамике основных экономических показателей производственной деятельности предприятия за 2004-2007 гг. приведены в таблицах 3.1., 3.2. и на диаграммах 1, 2.
Табл. 3.1.
| Наименование показателя
|
2004
|
2005
|
2006
|
2007
|
| Чистый доход от реализации продукции |
233 207,3 |
380 615,9 |
430 857,0 |
532 146,9 |
| Себестоимость реализованной продукции |
214 276,1 |
350 334,5 |
394 153,7 |
475 697,3 |
| Финансовый результат от операционной деятельности |
9 517,9 |
17 412,2 |
17 769,8 |
33 255,0 |
Табл. 3.2.
| Наименование показателя
|
2003
|
2004
|
2005
|
2006
|
2007
|
| Рентабельность активов |
2,12% |
5,75% |
6,38% |
4,57% |
6,57% |
| Рентабельность основной деятельности |
1,95% |
4,08% |
4,57% |
4,12% |
6,25% |
| Рентабельность продукции |
2,62% |
4,17% |
4,82% |
4,60% |
6,62% |
Таким образом, в настоящее время ООО «_________» является одним из ведущих украинских производителей материалов, которое располагает современным комплексом технических средств, передовыми технологиями и квалифицированным персоналом, позволяющими в условиях высокой конкуренции не только удерживать, но и расширять свое присутствие на данных рынках.
3.2. Характеристика активов, входящих в состав Объекта оценки
3.2.1. Общая характеристика населенного пункта
Город Ровно является одним из областных центров Украины, расположенным в западной части страны. Расстояние до Киева - 300 км. Территория города составляет 8 624 га, численность населения на 1.06.2005 г. - 256,12 тыс. человек.
Планировочная структура города обусловлена природными и антропогенными факторами - рекой __________ и железной дорогой, которые разделяют территорию города на три района - Центральный, Северный и Южный. Центральный район представляет собой исторически сложившуюся густо застроенную территорию, где расположены основные общественные, административные, хозяйственные и торговые объекты. Общегородской центр имеет сравнительно компактную моноцентрическую структуру, сформировавшуюся в исторической части города. Однако в настоящее время в городе наблюдается развитие подцентров, располагающихся в районах новой застройки.
В настоящее время в городе зарегистрировано 5,3 тыс. предприятий, учреждений, организаций, более 15,8 тыс. частных предпринимателей. В Ровно функционируют 46 крупных промышленных предприятий, 21 банковское учреждение, 12 высших учебных заведений.
Ровно имеет достаточно развитую систему инженерных коммуникаций. Водоснабжение города обеспечивается из ____ водозабора и подземных источников.
Общая площадь жилого фонда города в настоящее время составляет 4 312,7 тыс. кв. м, из которой 55,5% находится в частной собственности.
3.2.2. Характеристика земельной собственности
Как указывалось ранее, в состав Объекта оценки в данном случае входят объекты недвижимости ООО «_________», в т.ч. 30 объектов производственного назначения, в т.ч. 2 земельных участка, расположенные по адресу: г. Ровно, ул. _________.
Общая площадь земельных участков, на которых расположен производственный комплекс предприятия, составляет 14,9195 га, в т.ч.
- земельный участок 1 (инв. №1030001), кадастровый номер ______________ – площадью 14,3853 га;
- земельный участок 2 (инв. №1030002), кадастровый номер ____________ – площадью 0,5342 га.
Указанные земельные участки являются собственностью предприятия на основании договора купли-продажи от 06.08.2005 г. (см. Приложение 5.2.).
Месторасположение оцениваемых земельных участков характеризуется нахождением в зоне пешеходной доступности зеленых зон, в прирельсовой зоне (территория примыкает к отводу железной дороги), а также – в зоне повышенного уровня шума (от автодороги и ж/д).
Расстояние от производственной площадки предприятия до:
- центра города составляет - 2,5 км;
- железнодорожного вокзала - 1,5 км;
- автовокзала - 3,0 км;
- аэропорта - 12,0 км.
В соответствии с классификацией земельных угодий, данные земельные участки относятся к землям населенных пунктов несельскохозяйственного назначения. Согласно Украинскому классификатору целевого использования земель (УКЦИЗ), целевое использование указанных участков имеет код «1.10» (земли промышленности).
Оцениваемые земельные участки имеют следующие ограничения, в соответствии с Классификатором ограничений прав собственности на использования земельных участков:
- изменение целевого назначения только в соответствии с проектом землеустройства;
- соблюдение режима использования земель для охранных и санитарно-защитных зон.
Сервитуты:
- проход или проезд через земельный участок;
- использования земельного участка для прокладки и ремонта инженерных коммуникаций.
Указанные земельные участки прилегают друг к другу и используются предприятием для единой цели - реализации технологического цикла производства полимерной продукции, поэтому Эксперт считает целесообразным в процессе оценки рассматривать их как единое целое. Таким образом, дальнейшие расчеты производятся для земельного участка, общей площадью 14,9195 га, с последующим распределением полученной в результате оценки стоимости данной земельной собственности пропорционально площадям составляющих ее кадастровых единиц.
Рассматриваемый земельный участок ограничен
- с северо-востока – ул. __________,
- с востока – землями Ровенского городского совета, не предоставленными в пользование
- с юга – землями ОАО «_________________» и землями Ровенского городского совета
- с юго-запада – землями гаражного кооператива «_________»
- с запада – землями ЧП «______», ООО «______» и землями Ровенского городского совета.
Конфигурация границ земельного участка – сложная, форма участка – тяготеющая к прямоугольной. План границ земельного участка приведен в Приложении 5.1.
Оцениваемый участок имеет спокойный рельеф, склон – не выражен, инженерно-геологическое и гидрологическое состояние участка – удовлетворительное. Уровень грунтовых вод не превышает допустимых для расположенных на нем зданий и сооружений. Опасные экзогенно-геологические процессы не наблюдаются.
Степень освоения данного земельного участка характеризуется следующими показателями:
- площадь под зданиями – 20 024 кв. м;
- площадь под автодорогами и автостоянками – 15 546 кв. м;
- площадь под сооружениями – 110 кв. м;
- ограждение – 709 м;
- инженерные коммуникации – кабельные линии связи, подземные сети хозяйственно-питьевого водопровода, хозяйственно-бытовой и ливневой канализации, кабельные линии электроснабжения, газопроводы низкого давления, сети теплоснабжения, освещение территории – всего 33 229 м.
К рассматриваемому земельному участку имеется автомобильный подъезд с твердым покрытием (ул._________). Производственные и атмосферные стоки обеспечиваются городскими системами водоочистки.
Ситуационный план оцениваемого земельного участка приведен в Приложении 6.
На момент оценки рассматриваемый земельный участок застроен, на нем находятся здания, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры и благоустройства, обеспечивающие деятельность производственного комплекса предприятия. Основные объекты недвижимости возведены в 90-х годах XX века, имеют I–II группы капитальности. Часть строений вспомогательного назначения (пристроенные к основному производственному корпусу помещения электрощитовой, зарядной и компрессорной станций, а также насосной станции пожаротушения, отдельно стоящее здание закрытого распределительного устройства) возведены в 2006-2007 гг.
Все объекты недвижимости находятся в хорошем техническом состоянии. Вследствие ежегодно проводимых ремонтов физическое состояние зданий и сооружений производственного назначения отвечает всем техническим требованиям их эксплуатации.
Детальная характеристика оцениваемых зданий, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры и благоустройства, а также оценка их технического состояния приведены ниже.
3.2.3. Характеристика зданий и сооружений. Оценка технического состояния
В данном разделе приводится характеристика объектов недвижимости ООО „_________”, являющихся собственностью предприятия и учитываемых на балансовом счете 103 «Здания, сооружения, передаточные устройства» по состоянию на 31.12.07 г.
Правоустанавливающим документом, подтверждающим права собственности ООО «_________» на оцениваемые объекты недвижимого имущества, является договор купли-продажи имущественного комплекса, расположенного по адресу: г. Ровно, ул. _________ от 29.03.2002 г. №285.
Инвентарный перечень зданий, сооружений и передаточных устройств, входящих в состав Объекта оценки, приведен в таблице 3.3. и Приложении 1 к данному Отчету.
Таблица 3.3.
| № п/п
|
Инвентарный №
|
Наименование объекта
|
Первоначальная стоимость, грн.
|
Балансовая стоимость, грн.
|
Дата ввода в эксплуатацию
|
| 1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
| 1 |
1030001 |
АБК (административно-бытовой корпус) |
33 210 754,42 |
32 055 858,16 |
31.12.89 |
| 2 |
1030002 |
Производственный корпус 9 |
45 544 106,37 |
34 590 368,65 |
31.12.89 |
| 3 |
1030003 |
Внутренние автодороги |
2 862 687,00 |
2 407 596,78 |
31.12.89 |
| 4 |
1030004 |
Транспортная проходная |
29 373,21 |
23 212,38 |
31.12.89 |
| 5 |
1030005 |
Ограждение территории |
227 201,34 |
148 084,63 |
31.12.89 |
| 6 |
1030006 |
Стоянка автомашин |
684 059,08 |
431 056,87 |
31.12.89 |
| 7 |
1030007 |
Механический склад "I" |
497 536,19 |
347 630,57 |
31.12.89 |
| 8 |
1030008 |
Контрольно-пропускной пункт |
37 395,10 |
29 245,70 |
31.12.89 |
| 9 |
1030016 |
Механический склад "Е" |
544 955,51 |
386 451,00 |
31.12.89 |
| 10 |
1030018 |
Кабельная канализация 657 м/п |
61 616,58 |
50 715,11 |
31.12.89 |
| 11 |
1030019 |
Внутренние сети связи |
131 347,97 |
105 452,22 |
31.12.89 |
| 12 |
1030020 |
Линия связи 4,534 км |
224 482,24 |
72 287,34 |
31.12.89 |
| 13 |
1030021 |
Компрессорная (транспортный цех) |
1 249 157,62 |
849 363,78 |
31.12.89 |
| 14 |
1030025 |
Газораспределительный пункт |
108 155,93 |
56 799,79 |
31.12.89 |
| 15 |
1030030 |
Гальванический корпус 4 |
7 049 204,15 |
5 532 697,17 |
31.12.89 |
| 16 |
1030032 |
Пристройка к корп. 9 зарядной, компрессорной, насосной станции пожаротушения |
1 135 838,19 |
1 076 708,14 |
26.01.07 |
| 17 |
1030034 |
Здание закрытого распред. устройства (ТП-110/10) |
1 022 272,24 |
969 863,57 |
31.05.07 |
| 18 |
1030009 |
Внутренние сети электроснабжения |
2 074 602,99 |
1 852 313,64 |
1990 |
| 19 |
1030010 |
Внешнее освещение - 0,4 кВ |
286 928,83 |
230 104,85 |
1990 |
| 20 |
1030011 |
Внутриплощадочные сети хоз.-питьевого водоснабжения |
772 166,26 |
501 367,79 |
1990 |
| 21 |
1030012 |
Внутриплощадочные сети хоз. канализации |
335 190,57 |
221 874,74 |
1990 |
| 22 |
1030013 |
Внутриплощадочные сети сливной канализации |
1 548 598,12 |
1 015 496,97 |
1990 |
| 23 |
1030014 |
Внешние сети водоснабжения |
44 983,09 |
33 202,05 |
1990 |
| 24 |
1030015 |
Внешнеплощадочные сети. хоз. канализации |
54 164,33 |
40 214,24 |
1990 |
| 25 |
1030026 |
Внутренние сети природного газа |
340 258,23 |
140 493,92 |
1990 |
| 26 |
1030027 |
Внутриплощадочные сети теплоснабжения |
404 834,84 |
215 778,56 |
1990 |
| 27 |
1030028 |
Электрощитовая тех. пристройки, корп. 9 |
146 606,45 |
39 699,21 |
2005 |
| 28 |
1030029 |
Внутренние газопроводы котельной |
46 723,89 |
24 959,91 |
2006 |
| 29 |
1030031 |
Квартира N37 62 кв. м |
200 957,00 |
167 170,85 |
31.12.80 |
| 30 |
1030033 |
Квартира 70,8 кв. м |
338 658,00 |
318 852,87 |
06.12.06 |
| ВСЕГО:
|
105 679 520,7
|
88 399 626,5
|
Основным зданием в составе производственного комплекса ООО «_________» является производственный корпус №9
(инв. №1030002), где на момент оценки размещается все основное технологическое оборудование предприятия. Данное здание состоит из двух блоков (производственного и административно-бытового) и имеет конструктивное решение в виде несущего железобетонного каркаса с шагом колонн 12 х 12 м и ограждающих конструкций.
Площадь здания - 16 722,9 кв. м, в т.ч.
- производственные помещения - 13 854,5 кв. м;
- административно-бытовые помещения - 1 178,9 кв.м;
- вспомогательные помещения - 1 689,5 кв. м;
Площадь застройки - 15 264 кв. м;
Строительный объем - 196 905 куб. м.
Ниже приведена характеристика конструктивных элементов здания.
Фундаменты - сборные железобетонные
Стены - кирпичные, а также ж/б стеновые панели утепленные, обшиты металлопрофилем.
Перегородки - кирпичные.
Колонны, фермы - ж/бетонные.
Перекрытия - ж/б плиты.
Полы - керамическая плитка (санузлы, вспомогательные помещения), линолеум (административно-бытовые помещения), бетонные с антистатическим покрытием (производственные помещения).
Окна, двери - металлические, металлопластиковые.
Кровля - рулонная 3-слойная.
Отделка - штукатурка, окраска водными составами, подвесные потолки, обшивка пластиковой вагонкой, облицовка керамической плиткой (санузлы).
Инженерное обеспечение - индивидуальное отопление, холодное водоснабжение, канализация, силовые и слаботочные электросети, электроосвещение, принудительная вентиляция, телефонные сети, пожарная сигнализация.
Здание имеет отмостку, прилегающая к зданию территория заасфальтирована, имеются оборудованные подъезды для грузового автотранспорта.
Необходимо отметить, что в течение 2002-2007 гг. предприятие произвело ряд улучшений данного здания с целью его модернизации в соответствии с технологическими требованиями производства ПЭТ-форм и пленки. В этот период были смонтированы системы вентиляции и пожаротушения, произведена замена полов (смонтированы полы с антистатическими свойствами, что является необходимым условием технологий производства полимерных материалов), произведены перепланировочные работы для более рациональной организации производственных процессов, установлены автоматические блоки ворот, смонтирован громоотвод строения, проведен ремонт крыши.
Административно-бытовой корпус
(инв. №1030001) - второй по величине объект недвижимости, расположенный на основной производственной площадке. Здание АБК 4-х этажное, прямоугольное в плане, имеет бескаркасную конструктивную схему. Значительную часть ограждающих конструкций занимает остекление.
Площадь здания - 6 021,7 кв. м, в т.ч.
- помещения 1 этажа - 1 168,4 кв. м;
- помещения 2 этажа - 1 237,4 кв. м;.
- помещения 3 этажа - 1 256,6 кв. м;
- помещения 4 этажа - 1 248,6 кв. м;
- помещения подвала - 1 110,7 кв. м;
Площадь застройки - 1 350 кв. м.
Высота помещений от пола до потолка – 3 м.
Строительный объем - 17 820 куб. м.
Ниже приведена характеристика конструктивных элементов здания.
Фундаменты - сборные железобетонные.
Стены - ж/б стеновые панели утепленные, обшиты шумопоглощающими плитами “Alucobond”.
Перегородки - кирпичные.
Перекрытия - ж/б плиты.
Полы - керамическая плитка (санузлы), линолеум (административно-бытовые помещения), бетонные (вспомогательные помещения).
Двери - металлопластиковые.
Окна - металлопластиковые солнцезащитные.
Кровля - рулонная 3-слойная.
Отделка - штукатурка, окраска водными составами, подвесные потолки, облицовка керамической плиткой (санузлы).
Инженерное обеспечение - индивидуальное отопление, холодное водоснабжение, канализация, электроосвещение, вентиляция, телефонные сети, пожарная сигнализация.
Здание имеет отмостку, прилегающая к зданию территория заасфальтирована, имеется площадка для стоянки автомобилей.
На момент оценки здание АБК отвечает самым высоким современным требованиям, предъявляемым к строениям подобного назначения. В первую очередь это касается его эргономических качеств, дизайнерских решений, отделочных работ и инженерного обустройства. Для достижения такого технического уровня предприятием за период 2002-2007 гг. были проведены следующие работы:
Þ монтаж и оформление фасада (облицовка стен шумопоглощающими плитами);
Þ монтаж систем вентиляции;
Þ устройство водообеспечения и канализации;
Þ ремонт крыши;
Þ монтаж перегородок из алюминиевых сплавов с остеклением, дверей и дверных упоров;
Þ монтаж систем электроснабжения и освещения, телефонной и компьютерных сетей, систем пожарной и охранной сигнализации, системы видеонаблюдения;
Þ отделочные работы (полы, стены, потолки);
Þ разработка дизайн-проектов;
Þ обустройство территории у АБК.
Следующим по величине является производственное здание гальванического копуса №4
(инв.№ 1030030) - 3-этажное, прямоугольное в плане, имеет конструктивную схему, аналогичную основному производственному корпусу. На момент оценки данное здание используется как ремонтно-механический цех для обеспечения потребностей основного производства.
Площадь здания - 4 208,7 кв. м, в т.ч.
- помещения 1 этажа - 1 311,1 кв. м;
- помещения 2 этажа - 1 352,7 кв. м;
- помещения 3 этажа - 1 344,7 кв. м;
- площадь междуэтажных бытовых помещений - 220,2 кв. м.
Площадь застройки - 1123,8 кв. м.
Высота помещений от пола до потолка – 3 м.
Строительный объем - 24 251,6 куб. м.
Ниже приведена характеристика конструктивных элементов здания.
Фундаменты - сборные железобетонные.
Стены - ж/б стеновые панели.
Перегородки - кирпичные.
Перекрытия - сборные ж/б плиты по ж/б балкам.
Полы - линолеум (бытовые помещения), бетонные (производственные помещения).
Окна, двери - металлические.
Кровля - рулонная.
Отделка - штукатурка, окраска водными составами.
Инженерное обеспечение - отопление, холодное водоснабжение, канализация, электроосвещение, вентиляция, телефонные сети.
Здание бывшей компрессорной
(инв. №1030021) в настоящее время оборудовано и используется как транспортный цех. Здание 1-2-этажное, прямоугольное в плане, имеет каркасную схему - ж/б каркас с ограждающими стеновыми ж/б панелями и ж/б покрытием.
Площадь здания - 796,4 кв. м, в т.ч.
- помещения 1 этажа - 626,7 кв. м;
- помещения 2 этажа - 127,5 кв. м;
- помещения подвала - 42,2 кв. м.
Площадь застройки - 539,1 кв. м.
Строительный объем - 4 852 куб. м.
Ниже приведена характеристика конструктивных элементов здания.
Фундаменты - сборные железобетонные.
Стены - ж/б стеновые панели.
Перегородки - кирпичные.
Перекрытия - сборные ж/б плиты по ж/б балкам.
Полы - бетонные.
Окна, ворота - металлические.
Кровля - рулонная 3-слойная.
Отделка - штукатурка, окраска водными составами.
Инженерное обеспечение - отопление, холодное водоснабжение, канализация, электроосвещение, вентиляция, телефонные сети.
Здание имеет отмостку, прилегающая к зданию территория заасфальтирована.
Прочие объекты недвижимости, входящие в состав Объекта оценки, являются вспомогательными и обеспечивают функционирование основного производства, в т.ч.
Здания механических складов
(инв. №№1030007, 1030016) являются типовыми сборно-разборными модулями из легких металлических конструкций типа «сэндвич», установленных на ж/б фундаментах и используются предприятием по прямому назначению.
Площадь механического склада (инв. №№1030007) - 403,2 кв. м.
Площадь застройки - 419 кв. м.
Строительный объем - 2 724 куб. м.
Площадь механического склада (инв. №№1030016) - 407 кв. м.
Площадь застройки - 417 кв. м.
Строительный объем - 2 711 куб. м.
Газораспределительный пункт
(инв. №1030025) - одноэтажное, прямоугольное в плане здание, имеющее каркасную конструктивную схему - ж/б каркас с ограждающими стеновыми ж/б панелями, ж/б покрытием, рулонной кровлей, цементными полами. Здание имеет электроосвещение, пожарную сигнализацию.
Площадь здания - 52,4 кв. м.
Площадь застройки - 66 кв. м.
Строительный объем - 198 куб. м.
Транспортная проходная
(инв. №1030004) - одноэтажное, прямоугольное в плане здание бескаркасной конструкции. Фундаменты - сборные ж/б, стены - кирпичные, покрытие - ж/б панели, кровля - мягкая рулонная, полы - цементные, отделка - штукатурка, окраска водными составами. Здание имеет электроосвещение.
Площадь здания - 10,2 кв. м.
Площадь застройки - 17,4 кв. м.
Строительный объем – 54 куб. м.
Контрольно-пропускной пункт
(инв. №1030008) - одноэтажное, прямоугольное в плане здание бескаркасной конструкции. Фундаменты - сборные ж/б, стены - кирпичные, покрытие - ж/б панели, кровля - мягкая рулонная, полы - цементные, отделка - штукатурка, окраска водными составами. Здание имеет электроосвещение.
Площадь здания - 10,5 кв. м.
Площадь застройки - 18,2 кв. м.
Строительный объем - 54,5 куб. м.
Пристройка к корпусу 9
(инв. №1030032) - одноэтажное, прямоугольное в плане здание бескаркасной конструкции. Фундаменты - сборные ж/б, стены - кирпичные, покрытие - ж/б панели, кровля - мягкая рулонная, полы - цементные, отделка - штукатурка, окраска водными составами. Здание имеет электроосвещение.
Площадь здания – 417,6 кв. м.
Площадь застройки – 500,0 кв. м.
Строительный объем – 2122,6 куб. м.
Здание закрытого распределительного устройства (ТП-110/10)
(инв. №1030034) - одноэтажное, прямоугольное в плане здание бескаркасной конструкции. Фундаменты - сборные ж/б, стены - кирпичные, покрытие - ж/б панели, кровля - мягкая рулонная, полы - цементные, отделка - штукатурка, окраска водными составами. Здание имеет электроосвещение.
Площадь здания – 249,2 кв. м.
Площадь застройки – 309,0 кв. м.
Строительный объем - 1593,0 куб. м.
Технические характеристики оцениваемых зданий приведены в таблице 3.4.
Кроме того, в состав вспомогательных объектов недвижимости производственного назначения входят инженерные сети и объекты благоустройства площадки предприятия, в т.ч.
- внутриплощадочные сети электроснабжения;
- внутриплощадочные сети электроосвещения;
- внутриплощадочные сети связи;
- внутриплощадочные сети хозяйственно-питьевого водоснабжения;
- внутриплощадочные сети хозяйственно-бытовой канализации;
- внутриплощадочные сети ливневой канализации;
- внутриплощадочные сети водоснабжения;
- внутриплощадочные сети газоснабжения;
- внутриплощадочные сети теплоснабжения;
- внутриплощадочные газопроводы котельной.
Подробные технические характеристики указанных объектов приведены в таблице 3.5.
Все рассмотренные выше объекты недвижимости относятся к активам, используемым в производственной деятельности предприятия.
Кроме того, как указывалось ранее, в состав Объекта оценки входят два объекта недвижимости жилого назначения:
- трехкомнатная квартира, общей площадью 62 кв. м, расположенная на первом этаже 9-этажного панельного дома по адресу: г. Ровно, ул. _________, кв.__;
- трехкомнатная квартира, общей площадью 70,8 кв. м, расположенная на шестом этаже 9-этажного панельного дома по адресу: г. Ровно, ул.__________, кв.___.
Данные квартиры приобретены предприятием (в ноябре 2005 г. и декабре 2006 г.) и сдаются в долгосрочную аренду физическим лицам.
Правоустанавливающие документы на указанные объекты недвижимости приведены в Приложении 5.
Приведенные выше технические характеристики оцениваемых объектов недвижимости содержатся в опросных листах (см. Приложение 2), предоставленных Заказчиком.
Технические паспорта зданий и квартир приведены в материалах БТИ (см. Приложение 8).
Внешний вид, объемно-планировочные решения и текущее техническое состояние зданий и сооружений, входящих в состав Объекта оценки, показаны на фото (см. Приложение 11).
Оценка технического состояния объектов недвижимости
Оценка технического состояния объектов недвижимости производилась в рамках следующих категорий с использованием таких критериев:
- отличное
состояние
- объект не имеет повреждений и деформаций, существуют отдельные незначительные дефекты, не влияющие на эксплуатацию объекта, устраняемые в процессе мелкого ремонта. Степень обесценения объекта по фактору физического износа не превышает 10%;
- хорошее
состояние
- объект имеет незначительные повреждения и дефекты, которые не влияют на эксплуатацию объекта и устраняются в процессе текущего ремонта. Степень обесценения объекта по фактору физического износа не превышает 20%;
- удовлетворительное состояние -
конструктивные элементы объекта в целом пригодны к эксплуатации, однако требуют ремонта, который наиболее целесообразен на данном этапе эксплуатации. Степень обесценения объекта по фактору физического износа не превышает 40%;
- неудовлетворительное состояние -
эксплуатация объекта возможна только при условии проведения капитального ремонта. Степень обесценения объекта по фактору физического износа не превышает 60%;
- непригодное к эксплуатации состояние -
отдельные конструктивные элементы объекта находятся в разрушенном состоянии, эксплуатация объекта невозможна. Степень обесценения объекта по фактору физического износа составляет 80% и более;
Необходимо отметить, что оцениваемые объекты недвижимости вводились в эксплуатацию в 1989-1990 гг. в составе производственного комплекса приборостроительного предприятия (таким образом, фактический возраст рассматриваемых объектов недвижимости на дату оценки составляет около 18 лет).
В 2001 г. имущественный комплекс приборостроительного завода был приобретен нынешним собственником с целью организации производства форм и пленки. В течение 2002-2007 гг. предприятием осуществлен ряд мероприятий по реконструкции и ремонту отдельных зданий и объектов благоустройства. Данные о составе выполненных работ по каждому из инвентарных объектов и стоимости понесенных предприятием затрат приведены в Приложении 3.
Результаты анализа указанной информации, а также инспекция оцениваемых объектов недвижимости, произведенная Оценщиком в феврале 2008 г., позволяют сделать вывод о том, что на дату оценки основные производственные здания (производственный корпус №9, административно-бытовой корпус, гальванический корпус №4, компрессорная) находятся (в соответствии с приведенной выше классификацией) в отличном и хорошем техническом состоянии и имеют незначительный физический износ.
Техническое состояние прочих производственных зданий, а также объектов инженерной инфраструктуры и благоустройства классифицируется от «отличного» до «удовлетворительного». Наиболее характерными повреждениями данных объектов недвижимости, установленными в процессе их инспекции, являются:
- повреждения отмостки зданий;
- высыпание раствора из швов между железобетонными элементами отдельных сооружений;
- незначительные участки коррозии металлических элементов ограждающих конструкций механических складов;
- повреждения дорожных покрытий на отдельных участках площадок;
- нарушения изоляции отдельных участков внутриплощадочных инженерных сетей.
Указанные дефекты устранимы в процессе текущего ремонта, выполнение которого является целесообразным на данном этапе эксплуатации этих объектов.
Результаты анализа и оценки технического состояния объектов недвижимости, выполненной в соответствии с методологическими подходами, изложенными в п.5.4.2. приведены в таблице 3.6.
Полученные расчетные данные свидетельствуют о том, что степень обесценения основных зданий предприятия на дату оценки не превышает 20%, показатели стоимостного обесценения прочих зданий, а также объектов инженерной инфраструктуры и благоустройства по фактору физического износа находится пределах 25-40%.
Объекты недвижимости, отнесенные к инвестиционным активам - квартиры (инв. №№ 1030031, 1030033), на дату оценки находятся в отличном техническом состоянии. Показатель их физического износа не превышает 10%.
В процессе исследований оцениваемых объектов недвижимости на дату оценки Эксперт не обнаружил признаков их функционального обесценения. Функциональные несоответствия производственных объектов недвижимости, существовавшие на момент их приобретения ООО «_________», были устранены в процессе их ремонта и модернизации в течение 2002-2007 гг. В настоящее время комплекс зданий, сооружений, инженерных сетей и объектов благоустройства предприятия соответствует требованиям современных технологий производства данной продукции.
Приведенные результаты анализа текущего технического состояния зданий, передаточных устройств, благоустройства ООО „_________” использованы Экспертом при определении их справедливой стоимости (см. Раздел 6.1 данного Отчета).
4. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
ПРОИЗВОДСТВЕННО-КОММЕРЧЕСКОГО НАЗНАЧЕНИЯ г. Ровно
По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины агентством недвижимости «Идеал» (г. Ровно), в числе общих тенденций, происходивших на городском рынке недвижимости в течение четвертого квартала 2007 г. (как и в предыдущие периоды) отмечено повышение цен во всех сегментах жилой и коммерческой недвижимости, а также на земельные участки.
Продажа жилой недвижимости
По темпам роста цен на жилье за период с января 2005 г. по январь 2007 г. Ровно входит в тройку лидеров – за указанный период средняя стоимость 1 кв. м жилья возросла в Луганске в 1,96 раза, в Киеве - в 1,77 раза, в Ровно – в 1,63 раза. Наибольший рост зафиксирован на протяжении 2005 г, в 2006-м темпы роста снизились и составили порядка 50% за год.
Цены на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры на первичном рынке Ровно в течение четвертого квартала 2007 г. в среднем по городу увеличились на 2,6% (с $896 за кв. м до $920 за кв. м).
В центре цена на жилье в новостройках возросла на 10% (с $1000 до $1100), в районе «Выставка» - на 2,1 (с $930 до $950), на жилищных массивах: «Пущино» и «Озерны
На вторичном рынке жилья наблюдалось повышение цен на однокомнатные квартиры при продаже в среднем по городу на 6,4% (с $1157 за кв. м до $1157 за кв. м), в центре города - на 1,6% (с $1318 до $1340), на жилищных массивах: «Выставка» - на 12,2% (с $1147 до $11287), «Пущино» - 8,2% (с $1066 до $1132), «Юго-запад» - на 6,6% (с $1143 до $1219), «Озерный» - на 3,5% (с $1098 до $1219) «Рощино» - 5,5% (с $1117 до $1179), «Слободка» - 6,9% (с $1119 до $1197 за кв.м.).
Двухкомнатные квартиры при продаже в среднем по городу подорожали на 5,6% (с $1157 до $1222). В центре подорожание составило 11% (с $1318 до $1463 за кв. м) В районах «Выставка» - на 3,2% (с $1147 до $1184), «Пущино» - на 6,3% (с $1066 до $1133), «Слободка» - на 1,9% (с $1119 до $1140), «Юго-запад» - на 3,2% (с $1143 до $1180), «Рощино» - на 4,4% (с $1117 до $1166).
Стоимость трехкомнатных квартир в этот же период в среднем по городу возросла на 0,4% (с $1175 до $1180). В центре города показатель роста был 1,3% (с $1367 до $1385). Подорожание коснулось районов: «Выставка» - на 3,5% (с $1221 до $1264), «Озерный» - на 4,3% (с $1041 до $1086), «Слободка» - 3,5% (с $1121 до $1160), в районе «Рощино» - 1,7% (с $1205 до $1225). Но в районе «Юго-запад» наблюдалось снижение цен на 7,5% (с $1108 до $1025 за кв. м). В районе «Пущино» цены остались на уровне третьего квартала – $1086 за кв. м.
Продажа и аренда коммерческой недвижимости
Цены на офисную недвижимость в целом по городу увеличились на 8,8% (с $1221 за кв. м до $1329 за кв. м). В центре города наблюдался рост цен на 4,9% (с $2050 до $2150). В районах «Выставка» и «Рощино» цены остались на уровне третьего квартала, в районах «Пущино» и «Озерный» - цены выросли на 10% (с $1000 до $1100 за кв. м). В районе «Юго–запад» цены выросли на 3,7% (с $1350 до $1400 за кв. м), в районе «Слободка» - на 5% (с $1000 до $1050 за кв. м).
Подорожание торговых площадей в Ровно в течение четвертого квартала при продаже было минимальным и составило в среднем по городу 1,7% (с $1692 за кв. м до $1720 за кв. м). В центре города - на 2,1% (с $3350 до $3420 за кв. м). В районе «Выставка» подорожание было на уровне 4% (с $2000 до $2080 за кв. м), в районе «Озерный» - на 2,5% (с $1200 до $1230 за кв. м), в районе «Рощино» - на 0,9% (с $1100 до $1110 за кв. м). В остальных районах подорожания зафиксировано не было.
Что же касается аренды офисной недвижимости, то в четвертом квартале подорожание составило в среднем по городу 5% (с $12 до $12,6). На 11% поднялись цены в центре (с $27 до $30), в районе «Выставка» подорожание составило 15,4% (с $13 до $15 за кв. м), а в районе «Пущино» - 28,5 % (с $7 до $9 за кв. м), в районе «Рощино» - на 16,7% (с $6 до $7 за кв. м). В районах «Юго– запад»,«Слободка», «Озерный» изменений не зафиксировано.
Стоимость аренды торговой недвижимости по сравнению с третьим кварталом не изменилась, и на сегодняшний день в среднем по городу она составляет $34 за кв. м.
Практически не произошло изменений в сегменте продажи и аренды складской недвижимости Ровно. В целом по городу при продаже цены выросли на 1,1% (с $265 до $268 за кв. м), в районе «Юго-запад» - на 0,7% (с $270 до $272), а в районе «Рощино» – на 1,8% (с $275 до $280 за кв.м), в районе «Слободка» - на 1,5% (с $260 до $264 за кв. м). Стоимость аренды осталась на уровне третьего квартала и в целом по городу составляет $3 за кв. м в месяц.
Земельные участки
Цены на земельные участки в центре города по состоянию на конец 2007 года составляли в среднем $9,5-11,5 тыс. за сотку. Цена отдельных предложений достигает $25,0 тыс. за сотку (участки площадью до 5 соток, а также участки, достаточные для строительства крупных коммерческих объектов, расположенные на пересечении центральных магистралей).
Цены предложений к продаже земельных участков коммерческого назначения в районе «Пущино» находятся в диапазоне от $3,8 тыс. до $4,2 тыс. за сотку, в районе «Рощино» - от $2,3 тыс. до $2,5 тыс. за сотку, в районе «Слободка» $2,3-2,5 тыс. за сотку, в районе «Молодежный» от $1,7 тыс. до $1,9 тыс. за сотку, в районе «Озерный» – $2,0-2,5 тыс. за сотку.
Приведенные данные свидетельствуют о следующем:
- в г. Ровно на дату оценки сформированы и функционируют все сегменты рынка продажи недвижимости, а также аренды недвижимости (за исключением вторичного рынка аренды земельных участков);
- активно развивается рынок недвижимости коммерческого назначения, демонстрируя наибольшую доходность, составляющую до 20% годовых;
- максимальный (в сравнении с другими видами недвижимости) рост цен на офисы свидетельствует о существовании определенного дефицита на площади офисного назначения, однако средние показатели доходности данного типа недвижимости несколько уступают торговым объектам и колеблются в диапазоне 12-15% в зависимости от района расположения и потребительских качеств помещений;
- рынок продажи и аренды недвижимости производственно-складского назначения в настоящее время достаточно стабилен. Диапазон ставок доходности составляет 8-11% в зависимости от удобства местоположения объектов, а также – степени оснащенности инженерной инфраструктурой;
- после стремительного роста стоимости жилья в 2005-2006 гг., сейчас наблюдается значительное падение темпов роста цен. Однако это является в большей степени свидетельством снижения платежеспособного спроса населения, чем насыщения рынка. Доходность данного сегмента рынка в настоящее время составляет 7-9% годовых;
- информация о сделках купли-продажи земельных участков имеет более низкую концентрацию, по сравнению с прочей недвижимостью производственно-коммерческого назначения. Практически отсутствуют данные о продажах (предложениях к продаже) земельных участков с расположенными на них крупными комплексами недвижимости промышленного назначения, подобных оцениваемому.
5. ОБОСНОВАНИЕ БАЗ ОЦЕНКИ. ВЫБОР ОЦЕНОЧНЫХ ПОДХОДОВ
. МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ
Для определения базы оценки и подходов в п. 5.1. проведем обобщенную характеристику оцениваемых объектов и классификацию.
5.1. Классификация активов
Кроме указанных в п. 2.3. видов классификации объектов, в соответствии с положениями НСО (п. 3 НСО 1), объекты оценки классифицируются как
- объекты в материальной форме
- недвижимое (недвижимость) и движимое имущество.
Недвижимое имущество (недвижимость) – это земельный участок без улучшений или земельный участок с улучшениями, которые с ней неразрывно связаны – здания, сооружения, их части, а также другое имущество, что согласно с законодательством принадлежит к недвижимому имуществу.
Движимое имущество – это материальные объекты, которые могут быть перемещенными без причинения им вреда. К движимому имуществу относится имущество в материальной форме, которое не является недвижимостью.
- объекты в нематериальной форме
- объекты, не существующие в материальной форме, но позволяющие получать определенную экономическую выгоду. К таким объектам в т.ч. относятся имущественные права.
- объекты в форме имущественного комплекса
- объекты, совокупность активов которых позволяет осуществлять определенную экономическую деятельность. Целостными имущественными комплексами могут являться предприятия, а также структурные подразделения предприятий (цеха, производства, участки и т.д.), которые могут быть выделены в установленном порядке в самостоятельные субъекты хозяйственной деятельности с дальнейшим составлением отдельного баланса.
В данном случае в состав Объекта оценки входят объекты в материальной форме - объекты недвижимости ООО «_________», состоящие на балансе предприятия. Движимое имущество головного предприятия (в т.ч. рабочие машины и оборудование, транспортные средства, инструменты, приборы, инвентарь, прочие необоротные материальные активы), а также имущество филиалов предприятия, расположенных в гг. Харьков и Запорожье, не входят в состав Объекта оценки в соответствии с условиями Договора на оценку.
Обобщенные данные о количественном составе и структуре оцениваемых основных средств приведены в таблице 5.1.
Табл. 5.1.
| № п/п
|
Кол-во ед.
|
Наименование
|
Первоначальная стоимость, грн.
|
Балансовая стоимость, грн.
|
| 1 |
2 |
Земельные участки (счет 101) |
4 464 705,00 |
4 464 705,00 |
| 2 |
30 |
Здания, сооружения, передаточные устройства (счет 103) |
101 214 815,74 |
83 934 921,46 |
|
|
32
|
ВСЕГО ПО ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ:
|
105 679 520,74
|
88 399 626,46
|
Таким образом, в данном случае в состав Объекта оценки входят объекты недвижимости головного предприятия ООО «_________», находящиеся в г. Ровно, в количестве 32 инвентарных единиц, балансовая стоимость которых по состоянию на 31.12.07г. составляет 88
399
626,46 грн
.
Представленный Оценщику инвентарный перечень основных средств, входящих в состав Объекта оценки, структурирован по счетам бухгалтерского учета в соответствии с национальными стандартами бухгалтерского учета и приведен в таблице 5.2. и Приложении 1.
Согласно предоставленному инвентарному перечню основных средств, состав объекта оценки может быть классифицирован следующим образом:
- земельные участки - 2 инвентарные единицы;
- здания, сооружения и передаточные устройства производственного назначения – 28 инв. единиц,
в т.ч. здания – 8 инвентарных единиц;
сооружения – 4 инвентарные единицы;
передаточные устройства - 13 инвентарных единиц;
объекты благоустройства – 3 инвентарные единицы;
- объекты жилого фонда – 2 инвентарные единицы.
Для выполнения классификации оцениваемых активов по критерию их использования собственником, согласно требованиям МСО, Эксперт проанализировал организационную и производственную структуру предприятия, состав и существующее использование имеющихся основных средств, возможность их независимого функционирования, а также обычные условия перехода прав собственности /индивидуально или в составе комплекса/ на рынке.
В результате такого анализа было установлено, что в состав Объекта оценки в данном случае входят следующие группы активов:
- операционные активы - активы, используемые для основной деятельности предприятия, в т.ч. земельная собственность, а также основные и вспомогательные производственные здания и сооружения, расположенные на промплощадке предприятия;
- инвестиционные активы - активы, содержащиеся для получения арендного дохода и не используемые в производстве или для административных целей, а также не предполагаемые к продаже. К этой группе в данном случае относятся приобретенные предприятием две квартиры.
Эксперт не обнаружил в составе Объекта оценки излишних активов.
Таким образом, в соответствии с требованиями МСО, Оценщиком был произведен анализ и классификация оцениваемых активов в соответствии с категориями бухгалтерского учета, по характеру использования в производственной деятельности предприятия, а также - с точки зрения их специализации (см. таблицу 5.2.).
Табл. 5.2.
| № п/п
|
№ по счету
|
Инв №
|
Наименование
|
Первоначальная стоимость, грн.
|
Балансовая стоимость, грн.
|
1 - здания,
2- сооружения,
3-передаточные устройства,
4 - объекты благоустройства
|
Классификация по использованию в производствен-ной деятельности предприятия
|
Классификация по критерию специализации
|
| 1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7
|
8
|
9
|
|
|
|
Земельные участки (счет 101)
|
|
|
|
|
||
| Операционные активы
|
||||||||
| 1 |
1 |
1010001 |
Земельный участок 1 |
159 860,95 |
159 860,95 |
операц. |
||
| 2 |
2 |
1010002 |
Земельный участок 2 |
4 304 844,05 |
4 304 844,05 |
операц. |
||
| 2
|
|
Итого по счету 101
|
4 464 705,00
|
4 464 705,00
|
||||
|
|
|
Здания, сооружения, передаточные устройства (счет 103)
|
|
|
||||
|
|
|
Операционные активы
|
|
|
|
|
|
|
| 3 |
1 |
1030001 |
АБК (административно-бытовой корпус) |
33 210 754,42 |
32 055 858,16 |
1 |
операц. |
не спец., офис |
| 4 |
2 |
1030002 |
Производственный корпус 9 |
45 544 106,37 |
34 590 368,65 |
1 |
операц. |
не спец., произв. |
| 5 |
3 |
1030003 |
Внутренние автодороги |
2 862 687,00 |
2 407 596,78 |
4 |
операц. |
спец. |
| 6 |
4 |
1030004 |
Транспортная проходная |
29 373,21 |
23 212,38 |
2 |
операц. |
спец. |
| 7 |
5 |
1030005 |
Ограждение территории |
227 201,34 |
148 084,63 |
4 |
операц. |
спец. |
| 8 |
6 |
1030006 |
Стоянка автомашин |
684 059,08 |
431 056,87 |
4 |
операц. |
спец. |
| 9 |
7 |
1030007 |
Механический склад "I" |
497 536,19 |
347 630,57 |
1 |
операц. |
не спец., склад |
| 10 |
8 |
1030008 |
Контрольно-пропускной пункт |
37 395,10 |
29 245,70 |
2 |
операц. |
спец. |
| 11 |
9 |
1030009 |
Внутренние сети электроснабжения |
2 074 602,99 |
1 852 313,64 |
3 |
операц. |
спец. |
| 12 |
10 |
1030010 |
Внутриплощадочное освещение (внешнее освещение) |
286 928,83 |
230 104,85 |
3 |
операц. |
спец. |
| 13 |
11 |
1030011 |
Внутриплощадочные сети хозяйственно-питьевого водоснабжения |
772 166,26 |
501 367,79 |
3 |
операц. |
спец. |
| 14 |
12 |
1030012 |
Внутриплощадочные сети хозяйственной канализации |
335 190,57 |
221 874,74 |
3 |
операц. |
спец. |
| 15 |
13 |
1030013 |
Внутриплощадочные сети сливной канализации |
1 548 598,12 |
1 015 496,97 |
3 |
операц. |
спец. |
| 16 |
14 |
1030014 |
Внешнеплощадочные сети водоснабжения |
44 983,09 |
33 202,05 |
3 |
операц. |
спец. |
| 17 |
15 |
1030015 |
Внешнеплощадочные сети хозяйственной канализации |
54 164,33 |
40 214,24 |
3 |
операц. |
спец. |
| 18 |
16 |
1030016 |
Механический склад "Е" |
544 955,51 |
386 451,00 |
1 |
операц. |
не спец., склад |
| 19 |
17 |
1030018 |
Кабельная канализация 657 м/п |
61 616,58 |
50 715,11 |
3 |
операц. |
спец. |
| 20 |
18 |
1030019 |
Внутренние сети связи |
131 347,97 |
105 452,22 |
3 |
операц. |
спец. |
| 21 |
19 |
1030020 |
Линия связи 4,534 км |
224 482,24 |
72 287,34 |
3 |
операц. |
спец. |
| 22 |
20 |
1030021 |
Компрессорная (транспортный цех) |
1 249 157,62 |
849 363,78 |
1 |
операц. |
не спец., произв. |
| 23 |
21 |
1030025 |
Газораспределительный пункт |
108 155,93 |
56 799,79 |
2 |
операц. |
спец. |
| 24 |
22 |
1030026 |
Внутренние сети природного газа |
340 258,23 |
140 493,92 |
3 |
операц. |
спец. |
| 25 |
23 |
1030027 |
Внутриплощадочные сети теплоснабжэения |
404 834,84 |
215 778,56 |
3 |
операц. |
спец. |
| 26 |
24 |
1030028 |
Электрощитовая тех.пристройки кор.9 |
146 606,45 |
39 699,21 |
2 |
операц. |
спец. |
| 27 |
25 |
1030029 |
Внутренние газопроводы котельной |
46 723,89 |
24 959,91 |
3 |
операц. |
спец. |
| 28 |
26 |
1030030 |
Гальванический корпус 4 |
7 049 204,15 |
5 532 697,17 |
1 |
операц. |
не спец., произв. |
| 29 |
27 |
1030032 |
Пристройка к кор.9 зарядной компрессорной, насосной станции пожаротушения |
1 135 838,19 |
1 076 708,14 |
1 |
операц. |
не спец., произв. |
| 30 |
28 |
1030034 |
Здание закрытого распред. устройства (ТП-110/10) |
1 022 272,24 |
969 863,57 |
1 |
операц. |
не спец., произв. |
| 1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7
|
8
|
9
|
| Инвестиционные активы
|
|
|||||||
| 31 |
29 |
1030031 |
Квартира N37 62 м.кв. |
200 957,00 |
167 170,85 |
инвест. |
не спец. |
|
| 32 |
30 |
1030033 |
Квартира 70,8 м.кв. |
338 658,00 |
318 852,87 |
инвест. |
не спец. |
|
| 30
|
ИТОГО по счету 103, в т.ч.
|
101 214 815,74
|
83 934 921,46
|
|||||
| 28
|
- операционные активы
|
100 675 200,74
|
83 448 897,74
|
|||||
| 2
|
- инвестиционные активы
|
539 615,00
|
486 023,72
|
5.2. Базы оценки
Основополагающими факторами при определении баз оценки являются цель оценки и характеристика объекта оценки.
Целью настоящего отчета является определение стоимости объектов основных средств в целях составления финансовой отчетности в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности.
Международные стандарты предполагают определение справедливой стоимости с применением рыночной стоимости как базы оценки для не специализированных активов и с использованием метода амортизированных затрат замещения – для специализированных активов.
На основании указанной классификации для каждой из выделенных групп были определены соответствующие им базы оценки (см. табл.5.3.):
Табл. 5.3.
| № п/п |
Группа активов |
База оценки |
Используемые методологические подходы и методы |
Состав оцениваемых активов |
| 1
|
Операционные активы, в т.ч.
|
|||
| 1.1 |
Специализированное имущество (объекты инженерного обеспечения и благоустройства) |
АЗЗ |
Затратный (метод замещения) |
Специализированные производственные объекты (объекты инженерной инфраструктуры промплощадки предприятия) |
| 1.2 |
Неспециализированные активы (производственные и складские здания, здание административно-бытового корпуса) |
Рыночная |
Сравнительный, в т.ч. метод сопоставления цен продажи подобных земельных участков метод сопоставления цен продажи подобных земельных участков совместно с подходом, учитывающим затраты на земельные улучшения Доходный (метод остатка для земли) |
Земельные участки |
| Затратный (метод замещения) Сравнительный, доходный (метод прямой капитализации) |
Основные производственные здания, входящие в состав Объекта оценки и имеющие развитый рынок |
|||
| 2
|
Инвестиционные активы, в т.ч.
|
|
||
| 2.1 |
Объекты жилого фонда |
Рыночная |
Сравнительный, Доходный (метод прямой капитализации) |
Квартиры |
Необходимо отметить, что в данном случае при оценке активов для целей финансовой отчетности нами проводилось различие между стоимостью, признанной на рынке, которая должна отражаться в финансовой отчетности, и прочими типами стоимости - в данном случае величине амортизированных затрат замещения (АЗЗ). Однако, согласно положений, действующих МСО 2005 (п. 5.2. МР8), при отсутствии прямых рыночных свидетельств стоимости актива, амортизированные затраты замещения признаются приемлемым методом оценки специализированных активов при оценке для целей финансовой отчетности.
В соответствии с МСО №1 рыночная стоимость – это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.
При определении рыночной стоимости учитывается наиболее эффективное использование объекта оценки.
5.3. Анализ наиболее эффективного
использования активов
Наиболее эффективное использование – наиболее вероятное использование имущества, которое является физически возможным, оправданным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения, в результате которого стоимость оцениваемого имущества является наивысшей.
На практике анализ оптимального использования объекта выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:
– быть физически возможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;
– быть законодательно допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должны попадать под действие правовых ограничений, существующих либо потенциальных;
– быть финансово состоятельным, т.е. использование должно обеспечивать доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;
– быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.
Если рассматривать последний из указанных критериев в качестве основополагающего, можно отметить следующее.
1. Рыночные данные свидетельствуют о том, что доходность объектов коммерческого назначения (торговых площадей) в настоящее время является максимальной по сравнению с прочими типами недвижимости и колеблется в диапазоне 18-20%, однако учитывая
- местоположение оцениваемых объектов (в зоне с преобладающей промышленной застройкой, на удалении от активных транспортных магистралей и пассажиропотоков);
- технологические и конструктивные особенности оцениваемых зданий, а также избыточность существующих объектов инженерной инфраструктуры для организации на этих площадях торгового комплекса;
- существующие юридические ограничения относительно изменения целевого назначения оцениваемой земельной собственности, установленного как «земли промышленности»,
можно сделать вывод о том, что в данном случае использование оцениваемых объектов недвижимости для организации торгового комплекса не соответствует критериям законодательной допустимости и экономической целесообразности.
2. Рыночные показатели доходности недвижимости производственно-складского назначения, составляющие 8-11% годовых (с ежегодной тенденцией к понижению), сопоставимы с текущей доходностью производственной деятельности предприятия.
Учитывая достаточно стабильную и растущую эффективность функционирования действующего производственного комплекса предприятия (см. Раздел 3.1. данного Отчета), логично предположить, что достижение таких результатов базируется на рациональном и эффективном использовании составляющих его активов. Поскольку оцениваемые объекты недвижимости, относящиеся к операционным активам, составляют основу производственного комплекса предприятия и используются по своему прямому функциональному назначению – в качестве производственных, складских и административных площадей, Эксперт считает возможным утверждать, что наиболее эффективным их применением является использование в соответствии с их существующим функциональным назначением.
Для инвестиционных активов наиболее эффективным шагом является их отчуждение или сдача в аренду по рыночным ставкам.
6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ АКТИВОВ, ВХОДЯЩИХ В СОСТАВ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
В соответствии с требованиями МСО, в разделе 5.1. Оценщиком был произведен анализ и классификация объектов оценки с точки зрения их специализации и характера использования в деятельности предприятия.
Группы активов, а также базы их оценки, выделенные в результате этого анализа, приведены в таблице 5.3., поинвентарная классификация активов, входящих в состав Объекта оценки, приведена в таблице 5.2. (см. Разделы 5.2., 5.3. данного Отчета).
В данном разделе осуществлена реализация оценочных процедур затратного, сравнительного и доходного подходов, в соответствии с методологическими принципами, изложенными в Разделе 5.4. данного Отчета.
В качестве информационной базы оценки использовались следующие документы, материалы и информация:
- инвентарный перечень объектов, входящих в состав Объекта оценки (см. Приложение 1);
- правоустанавливающие документы на объекты оценки (см. Приложение 5);
- данные о технических характеристиках зданий, сооружений, передаточных устройств и объектов благоустройства, предоставленные Заказчиком в форме опросных листов (см. Приложение 2);
- данные технических паспортов на объекты недвижимости (см. Приложение 8);
- результаты натурных обследований объектов недвижимости, выполненных Экспертом (см. Приложение 11);
- ситуационный план земельного участка (см. Приложение 6);
- устная информация, полученная в процессе проведения интервью с техническим менеджментом предприятия;
- данные бухгалтерской отчетности (см. Приложение 9);
- данные о текущем состоянии рынка недвижимости г. Ровно (см. Приложение 10).
6.1. Затратный подход
6.1.1. Стоимость земельных улучшений
Как указывалось в Разделе 5.3., амортизированные затраты замещения являются применением затратного подхода для определения стоимости специализированных активов для целей финансовой отчетности. Метод АЗЗ – метод оценки, который основывается на расчетной величине текущих затрат замещения или воспроизводства актива за вычетом физического износа и всех относящихся к делу форм устаревания и оптимизации (МР 8, п.3.1).
При применении метода АЗЗ в процессе оценки объектов недвижимости МСО предписывают определять стоимость земли, исходя из принципов рыночной стоимости (МР 8, п.5.3. в Восьмой редакции МСО 2007).
При этом оценивать текущие затраты замещения земельных улучшений необходимо с учетом корректировок на физический износ, функциональное или техническое устаревание, а также экономическое или внешнее устаревание.
Затраты замещения
- это выраженные в текущих ценах затраты на создание нового аналогичного объекта с наиболее близкой к оцениваемому объекту эквивалентной полезностью (МР 6, п. 3.36).
Затраты воспроизводства
– затраты на создание фактической копии существующего объекта с использованием того же проекта и аналогичных строительных материалов (ОППО, п. 4.11).
Таким образом, в процессе реализации метода АЗЗ для оценки объектов недвижимости в данном случае Экспертом определялись:
- стоимость валовых затрат замещения на дату оценки,
- степень их устаревания под влиянием факторов физического и функционального износа на дату оценки,
- стоимость текущих затрат замещения объекта с учетом всех факторов устаревания.
Принимая во внимание, что строительство оцениваемых объектов недвижимости осуществлялось по типовым проектам, величина валовых затрат их замещения в данном случае определялась на основании данных типовых проектов о стоимости объектов промышленного назначения, а также анализа данных о фактических затратах предприятия на сооружение объектов недвижимости.
Далее полученные значения стоимости объектов недвижимости сопоставлялись с рыночными данными (по объектам недвижимости, рынок которых достаточно развит для проведения адекватного анализа).
При определении стоимости объектов недвижимости предприятия, в условиях отсутствия фактов строительства аналогичных объектов в Украине за предыдущие 20 лет, Экспертом использовалась информация о восстановительной стоимости функциональных и конструктивных аналогов оцениваемых объектов недвижимости, содержащаяся в сборниках №№ 5, 7,18, 19, 21, 25, 27-29 „Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений отраслей промышленности и общественного назначения” (далее сборники УПВС), изданных Госстроем СССР в 1970-72 гг. Указанные сборники разработаны отраслевыми проектными институтами и ведомствами СССР и предназначались для переоценки основных средств (зданий, сооружений, передаточных устройств), эксплуатируемых во всех отраслях экономики.
Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий, сооружений сгруппированы в них по отраслям и по функциональному назначению и содержат данные о восстановительной стоимости единичных показателей строений и сооружений, в зависимости от их функционального назначения, объема, общей площади, группы капитальности, а также с учетом расположения объекта недвижимости в том или ином территориальном районе (учет климатических условий).
Восстановительная стоимость укрупненных показателей, приведенных в сборниках УПВС, учитывает все прямые и накладные затраты, плановые накопления; стоимость проектно-изыскательных работ; затраты, связанные с производством строительных работ в зимний период; стоимость содержания дирекции строящегося объекта; убытки от ликвидации временных зданий и строений; затраты, связанные с перевозкой рабочих и пр. В восстановительную стоимость укрупненных показателей не включен НДС. Укрупненные показатели стоимости, приведенные в сборниках УПВС, составлены в строительных ценах и нормах 1969 г.
Подбор соответствующего показателя по сборнику производился в зависимости от назначения и конструкции здания или сооружения, общей площади или строительного объема, материалов конструктивных элементов и других факторов.
Механизм приведения базовых показателей первоначальных валовых затрат к дате оценки приведен в п.5.4.2. данного Отчета.
Для объектов, имеющих нестандартные конструктивные решения (например, блочных металлических складов), а также инженерного оборудования и арматуры, входящих в состав оцениваемых инженерных сетей (задвижек, клапанов, светильников, выключателей), величина затрат воссоздания определяется на основании данных о текущей рыночной стоимости приобретения аналогических объектов, содержащейся в прайс-листах.
Кроме того, в процессе определения величины валовых затрат замещения объектов недвижимости, Экспертом анализировались данные о затратах на устранение их физического и функционального износа, произведенных собственником в 2002-2007 гг.
Данные о составе и стоимости выполненных предприятием работ по ремонту и реконструкции объектов недвижимости приведены в таблице 6.1. и Приложении 3.
В процессе анализа указанных данных Эксперт пришел к следующим выводам:
- в результате ремонта и реконструкции основных производственных зданий и объектов инженерной инфраструктуры, проведенных в период с 2002 по 2007 г., предприятию удалось устранить как функциональный износ объектов недвижимости (возникший в связи с изменением профиля деятельности предприятия), так и накопившийся за период их предыдущей эксплуатации устранимый физический износ. Благодаря принятым мерам, в настоящее время объекты недвижимости предприятия отвечают техническим условиям, необходимым для реализации современных технологий производства изделий из полимерных материалов;
- величина затрат на осуществление указанных работ, отраженная в отчетности предприятия, соответствует среднерыночным показателям стоимости аналогичных работ.
Данное утверждение сделано Экспертом на основании анализа затраченных предприятием сумм на отдельные виды строительно-монтажных работ, результаты которого приведены в таблице 6.2.
Табл. 6.2.
Анализ величины затрат на отдельные виды работ по ремонту и реконструкции основных производственных зданий ООО «_________»
| № п/п |
Наименование объекта недвижимости |
Инв. № |
Виды выполненных работ |
Период осво-ения затрат |
Сумма, грн. |
Фактический объем выполненных работ |
Стоимость работ (по данным предприятия), грн./кв. м |
Рыночная стоимость работ на дату оценки (стоимость материала и его монтажа), грн./кв. м |
Ссылка на источник информации о рыночной стоимости |
| 1 |
Производственный корпус 9 |
1030002 |
Устройство антистатических полов |
2002 |
86 330 |
Полы 304 кв. м |
284 |
300 |
Прайс-листы, Бизнес №12 |
| 2 |
Производственный корпус 9 |
1030002 |
Изготовление и установка оконных блоков из алюминия |
2003 |
603 827 |
1334 кв. м |
453 |
480 |
oknadveri.yondi. ru |
| 3 |
Производственный корпус 9 |
1030002 |
Реконструкция производственных помещений |
2004 |
739 569 |
обшивка фасада металлосайдингом, 4788 кв. м |
154 |
176 |
www.roofmaster. Ru
|
| 4 |
АБК (административно-бытовой корпус) |
1030001 |
Монтаж облицовочных плит фасада |
2005 |
1 217 662 |
Монтаж облицовки фасада кассетами люкобонда, 1473 кв. м |
827 |
829 |
light.com.ru/info/ fasad |
Анализ данных таблицы свидетельствует о том, что текущая рыночная стоимость работ, аналогичных выполненным предприятием, близка к фактическим затратам, отраженным в бухгалтерской отчетности. Незначительное превышение текущих рыночных цен над показателями предприятия обусловлено влиянием фактора инфляции за прошедший период.
Таким образом, результаты данного анализа позволили Эксперту удостовериться в том, что произведенные предприятием затраты на ремонт и реконструкцию объектов недвижимости соответствуют рыночным ценам соответствующих периодов, и, следовательно, использовать указанные данные для определения текущей величины затрат замещения основных производственных зданий.
Осуществление такого шага связано с тем, что в процессе выполнения указанных работ для основных производственных зданий был устранен не только накопленный физический износ, но и изменены их функциональные характеристики. Поскольку при определении величины валовых затрат замещения в качестве базовых показателей стоимости этих объектов недвижимости Эксперт использует данные типовых проектов, не учитывающие существующих функциональных изменений, величина валовых затрат замещения, полученная на основе данных типового проекта должна быть откорректирована на сумму затрат, необходимых для устранения указанных различий. При этом при определении величины АЗЗ для этих объектов оценка степени их физического износа определялась на основе данных об их техническом состоянии до выполнения ремонтных работ.
Все прочие объекты недвижимости, а также инженерные сети и объекты благоустройства не приобрели функционального обесценения в связи с перепрофилированием основной деятельности предприятия. В процессе их ремонта в 2002-2007гг. был устранен лишь накопленный физический износ. Поэтому величина АЗЗ для этих объектов определялась на основании расчета текущей стоимости валовых затрат замещения с учетом их технического состояния на дату оценки.
Результаты оценки величины амортизированных затрат замещения объектов недвижимости ООО «_________», произведенной в соответствии с методологической базой, изложенной в п.5.4.2. данного Отчета, приведены в таблицах 6.3., 6.4.
Кроме того, как указывалось ранее, одной из задач, решаемых в процессе переоценки активов для целей финансовой отчетности, является определение их ликвидационной стоимости (в данном случае под указанным термином понимается определение ликвидационной стоимости в трактовке МСФО 16 как чистой суммы, которую предприятие рассчитывает получить за актив в конце срока его полезной службы после вычета ожидаемых затрат, связанных с его реализацией). Определение ликвидационной стоимости активов необходимо для установления амортизируемой суммы для каждого актива.
Анализ характера и условий использования активов, входящих в состав Объекта оценки, позволил установить, что для оцениваемых зданий и сооружений предприятия, прогнозируемые остаточные сроки полезного использования соответствуют их остаточным экономическим срокам службы. Вследствие этого, ликвидационная стоимость указанной группы активов определялась как чистая утилизационная стоимость.
Чистая утилизационная стоимость зданий и сооружений предприятия определялась Экспертом на основании сметных расчетов затрат на их ликвидацию в конце срока экономической жизни, выполненных ООО «_____» (лицензия на выполнение проектных работ №________ от _________). При этом определялись количество и стоимость ликвидных составляющих, объемы и стоимость демонтажных работ, а также прочих работ, связанных с ликвидацией объекта недвижимости.
Результаты определения ликвидационной стоимости объектов недвижимости ООО „_________” (как их чистой утилизационной стоимости) по состоянию на 31.12.07 г. приведены в таблице 6.5.
Анализ результатов оценки ликвидационной стоимости объектов показал, что для большинства строений стоимость ликвидных составляющих, которые могут быть получены в результате их ликвидации, меньше величины затрат, необходимых на демонтаж и утилизацию. Вследствие этого утилизационная стоимость большинства объектов недвижимости имеет отрицательное значение.
Поскольку все рассматриваемые объекты недвижимости в настоящее время используются собственником и прогнозируемые сроки их полезного использования достаточно велики, нет никаких оснований прогнозировать в ближайшем будущем каких-либо затрат предприятия, связанных с их демонтажем и утилизацией. Кроме того, принимая во внимание тот факт, что в настоящее время в украинском законодательстве отсутствует норма относительно обязанности собственника объекта недвижимости производить его демонтаж и утилизацию по окончании срока экономической жизни, вероятность осуществления таких затрат предприятием в будущем на данный момент также труднопрогнозируема. Принимая во внимание указанные обстоятельства, в данном случае Эксперт считает возможным принять ликвидационную стоимость таких объектов равной нулю. В случае изменения государственной политики и нормативно-правовой базы в сфере регулирования эффективности использования земельных участков, результаты оценки утилизационной стоимости объектов недвижимости могут быть пересмотрены и учтены в финансовом учете предприятия.
Принимая во внимание вышесказанное, в таблице 6.6. приведены результаты оценки зданий, сооружений, передаточных устройств ООО "_____________" в рамках затратного подхода, а также - данные об их ликвидационной стоимости.
Табл. 6.6.
| №п/п
|
Инвентарний №
|
Наименование объекта
|
Первоначальная стоимость, грн.
|
Балансовая стоимость, грн
|
Дата ввода в эксплуатацию
|
Ликвидационная стоиаость, грн.
|
АЗЗ
|
| 1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7
|
8
|
|
|
|
Операционные активы
|
|
|
|
|
|
| 1 |
1030001 |
АПК (административно-бытовой корпус) |
33 210 754,42 |
32 055 858,16 |
31.12.89 |
0,0 |
32 087 641,0 |
| 2 |
1030002 |
Производственный корпус 9 |
45 544 106,37 |
34 590 368,65 |
31.12.89 |
0,0 |
37 962 233,0 |
| 3 |
1030003 |
Внутренние автодороги |
2 862 687,00 |
2 407 596,78 |
31.12.89 |
0,0 |
2 509 553,0 |
| 4 |
1030004 |
Транспортная проходная |
29 373,21 |
23 212,38 |
31.12.89 |
0,0 |
23 519,0 |
| 5 |
1030005 |
Ограждение территории |
227 201,34 |
148 084,63 |
31.12.89 |
0,0 |
244 653,0 |
| 6 |
1030006 |
Стоянка автомашин |
684 059,08 |
431 056,87 |
31.12.89 |
0,0 |
641 422,0 |
| 7 |
1030007 |
Механический склад "I" |
497 536,19 |
347 630,57 |
31.12.89 |
1 222,0 |
412 119,0 |
| 8 |
1030008 |
Контрольно-пропускной пункт |
37 395,10 |
29 245,70 |
31.12.89 |
0,0 |
29 516,0 |
| 9 |
1030016 |
Механический склад "Е" |
544 955,51 |
386 451,00 |
31.12.89 |
983,0 |
416 003,0 |
| 10 |
1030018 |
Кабельная канализация 657 м/п |
61 616,58 |
50 715,11 |
0,0 |
55 665,0 |
|
| 11 |
1030019 |
Внутренние сети связи |
131 347,97 |
105 452,22 |
0,0 |
106 790,0 |
|
| 12 |
1030020 |
Линия связи 4,534 км |
224 482,24 |
72 287,34 |
0,0 |
159 463,0 |
|
| 13 |
1030021 |
Компрессорная (транспортный цех) |
1 249 157,62 |
849 363,78 |
31.12.89 |
0,0 |
1 024 378,0 |
| 14 |
1030025 |
Газораспределительный пункт |
108 155,93 |
56 799,79 |
31.12.89 |
0,0 |
120 351,0 |
| 15 |
1030030 |
Гальванический корпус 4 |
7 049 204,15 |
5 532 697,17 |
31.12.89 |
0,0 |
6 782 006,0 |
| 1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7
|
8
|
| 16 |
1030032 |
Пристройка к кор.9 зарядной, компрессорной, насосной станции пожаротушения |
1 135 838,19 |
1 076 708,14 |
26.01.07 |
0,0 |
1 220 120,0 |
| 17 |
1030034 |
Здание закрытого распред. устройства (ТП-110/10) |
1 022 272,24 |
969 863,57 |
31.05.07 |
0,0 |
974 110,0 |
| 18 |
1030009 |
Внутренние сети электроснабжения |
2 074 602,99 |
1 852 313,64 |
1990 |
0,0 |
1 291 668,0 |
| 19 |
1030010 |
Внешнее освещение - 0,4кВ |
286 928,83 |
230 104,85 |
1990 |
0,0 |
273 537,0 |
| 20 |
1030011 |
Внутриплощадочные сети хоз.-питьевого водоснабж. |
772 166,26 |
501 367,79 |
1990 |
0,0 |
709 560,0 |
| 21 |
1030012 |
Внутриплощадочные сети хоз. канализации |
335 190,57 |
221 874,74 |
1990 |
0,0 |
325 530,0 |
| 22 |
1030013 |
Внутриплощадочные сети сливной канализации |
1 548 598,12 |
1 015 496,97 |
1990 |
0,0 |
1 519 850,0 |
| 23 |
1030014 |
Внешние сети водоснабжения |
44 983,09 |
33 202,05 |
1990 |
0,0 |
50 269,0 |
| 24 |
1030015 |
Внешнеплощадочные сети хоз. канализации |
54 164,33 |
40 214,24 |
1990 |
0,0 |
59 941,0 |
| 25 |
1030026 |
Внутренние сети природного газа |
340 258,23 |
140 493,92 |
1990 |
0,0 |
268 913,0 |
| 26 |
1030027 |
Внутриплощадочные сети теплоснабжения |
404 834,84 |
215 778,56 |
1990 |
0,0 |
449 175,0 |
| 27 |
1030028 |
Электрощитовая тех. пристройки кор.9 |
146 606,45 |
39 699,21 |
2005 |
0,0 |
231 458,0 |
| 28 |
1030029 |
Внутренние газопроводы котельной |
46 723,89 |
24 959,91 |
2006 |
0,0 |
55 712,0 |
| *
|
Всего по операционным активам:
|
100 675 200,74
|
83 448 897,74
|
2 205,0
|
90 005 155,0
|
||
| * |
Инвестиционные активы
|
||||||
| 29 |
1030031 |
Квартира N37 62 м. кв. |
200 957,00 |
167 170,85 |
31.12.80 |
0,0 |
129 410,0 |
| 30 |
1030033 |
Квартира 70,8 м. кв. |
338 658,00 |
318 852,87 |
06.12.06 |
0,0 |
110 233,0 |
| *
|
*
|
Всего по инвестиционным активам:
|
539 615,0
|
486 023,7
|
0,0
|
239 643,0
|
|
| *
|
*
|
ВСЕГО ПО ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ:
|
105 679 520,7
|
88 399 626,5
|
2 205,0
|
90 244 788,0
|
Таким образом, стоимость зданий, сооружений, передаточных устройств ООО "______", определенная в рамках затратного подхода на базе АЗЗ (без учета стоимости земельного компонента) по состоянию на 31.12.07 г. (без учета НДС) составляет 90 244 788 грн., в т.ч.:
- операционные активы - 90 005 155 грн.;
- инвестиционные активы - 239 643 грн.
Оценка стоимости двух земельных участков, входящих в состав Объекта оценки и рассматриваемых в данном случае как единое целое на основании предпосылок, изложенных в Разделе 3.2.2., приведена ниже.
6.1.2. Стоимость земельного участка
Как указывалось ранее, в соответствии с положениями МСО, величина АЗЗ для объектов недвижимости состоит из рыночной стоимости земельного участка и стоимости существующих улучшений, определенной в рамках затратного подхода.
В предыдущем разделе нами получены показатели стоимости текущих затрат на создание зданий и сооружений, подобных оцениваемым, с учетом накопленного ими обесценения. Далее, для определения величины АЗЗ оцениваемых объектов недвижимости необходимо определить рыночную стоимость земельного участка, рассматривая его как незастроенный.
В соответствии с методологическими основами, изложенными в Разделе 5.4.1. данного Отчета, принимая во внимание особенности данной оценочной ситуации, а также с учетом результатов анализа количества и качества имеющейся исходной информации, Эксперт пришел к выводу о том, что в данном случае для оценки стоимости земельной собственности наиболее уместным является применение
· метода попарного сравнения (в рамках использования подхода сопоставления продаж);
· экономического метода (в рамках использования подхода сопоставления продаж подобных земельных участков совместно с подходом учета затрат на земельные улучшения);
· метода остатка для земли (в рамках совместного использования подхода капитализации чистого операционного дохода и подхода, учитывающего затраты на земельные улучшения).
В данном разделе реализован первый из трех указанных методических подходов. Реализация двух других выполнена ниже, в Разделах 6.2., 6.3. данного Отчета.
Оценка земельного участка методом попарного сравнения
Реализация данного метода оценки требует наличия достаточного количества информации о ценах сделок с земельными участками, подобными оцениваемому. Как указывалось в Разделе 4.2., анализ текущего состояния рынка земельных участков, расположенных в границах рассматриваемого населенного пункта, показал низкую концентрацию информации о сделках купли-продажи земельных участков, по сравнению с прочей недвижимостью коммерческого назначения. Поэтому при отборе объектов сравнения в данном случае нами принимались к сведению данные о ценах предложения к продаже свободных от застройки земельных участков, имеющих сопоставимые с объектом оценки характеристики с точки зрения местоположения, целевого назначения, физических характеристик и инфраструктуры (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
При формировании выборки объектов сравнения оценщик исходил из того, что наиболее эффективное использование оцениваемых земельных участков соответствует их целевому назначению – использование земельных участков для строительства и обслуживания объектов промышленного назначения.
Перечень и характеристики объектов сравнения, используемых в данном расчете, приведены в таблице 6.7.
Табл. 6.7.
| № п/п |
Район расположения |
Характеристика местоположе-ниея |
S, га |
функциональное назначение |
наличие инженерных коммуникаций |
Прочие характеристки |
Цена предложения к продаже, $ |
Источник информации |
| 1 |
Окружная |
периферийная зона |
0,5000 |
свободного назначения |
все коммуникации |
свободный, удобное расположение |
200 000 |
Газета "Є" от 31.01.08г. №5р(202), с.10 8-097-315-28-82 |
| 2 |
Пущино |
серединная зона |
0,3600 |
свободного назначения |
газ, электричество |
свободный |
180 000 |
Газета "Є" от 31.01.08г. №5р(202), с.8П АН "Атланта" т.70-01-48 |
| 3 |
Рощино |
серединная зона |
0,2500 |
коммерческого назначения |
все коммуникации |
свободный |
75 000 |
Газета "Є" от 31.01.08г. №5р(202), с.16П АН "Мегаполис" т.70-09-55 |
| 4 |
Окружная |
переферийная зона |
0,1800 |
коммерческого назначения |
все коммуникации |
свободный, удобный подъезд |
90 000 |
Газета "Є" от 31.01.08г. №5р(202), с.9П АН "Мрия" т.70-24-81 |
| 5 |
пр-т Мира, Автовокзал №1 |
серединная зона |
0,2000 |
свободного назначения |
все коммуникации |
свободный |
120 000 |
Газета "Є" от 31.01.08г. №5р(202), с.10 8-097-315-28-82 |
При определении критериев сравнения объекта оценки и объектов-аналогов рассматривались две группы ценообразующих факторов:
– условия продажи;
– основные ценообразующие характеристики земельных участков.
Корректировки на условия продажи
1. Корректировка на дату продажи - при подборе объектов сравнения к рассмотрению принимались земельные участки, выставленные на продажу в декабре 2007–феврале 2008 г. Таким образом, база исследования отображает состояние рынка в период, наиболее приближенный к дате оценки. Оценщик считает возможным принять размер корректировки на дату продажи равным 1.
2. Корректировка на торг - при отборе объектов сравнения использовалась информация о ценах предложения, поскольку фактическая цена договоров купли-продажи является строго конфиденциальной, получение достоверной информации о ценах продаж является проблематичным этапом выполнения оценки. В данном случае для расчетов во внимание принимались данные о предложениях к продаже земельных участков, подобных оцениваемым. Такой подход оправдан с точки зрения того, что потенциальный инвестор (покупатель) перед тем как принять решение о покупке, выполнит анализ текущих рыночных предложений и сделает вывод о возможной цене предложенного к продаже земельного участка, принимая во внимание все его позитивные и негативные факторные характеристики в отношении объектов сравнения. В рекламных изданиях указывается цена предложения, которая может меняться в процессе экспозиции объекта на рынке и в процессе торга. Размер скидки является предметом договоренности продавца и покупателя. По определению, рыночная стоимость – это результат сделки, т.е. цена предложения, скорректированная на коэффициент торга.
В связи с ростом спроса на рынке недвижимости в целом, и в земельном сегменте в частности, величина данного показателя находится, как правило, в диапазоне 1-5%. Тенденции в сегменте рынка земельных участков промышленно-коммерческого использования свидетельствуют о наличии стабильного спроса на данный вид недвижимости практически во всех регионах. Поэтому в дальнейшем в расчетах скидку на торг принимаем на уровне средней из указанного диапазона - 2,5%.
3. Корректировка на сумму НДС - в соответствии со статьей 5 Закона Украины №168/97-ВР «О налоге на добавленную стоимость» (с изменениями и дополнениями) операции, связанные с поставкой (продажей, передачей) земельных участков, земельных паев, кроме тех, которые находятся под объектами недвижимого имущества и включаются в их стоимость согласно законодательству, освобождены от налогообложения - НДС. Исходя из этого, цена объектов сравнения рассматривается как таковая, что не содержит НДС. Поскольку в рамках данной работы определяется стоимость Объекта оценки без учета НДС, размер корректировки по данному фактору равен 1.
Корректировки на основные ценообразующие характеристики
К основным ценообразующим характеристикам земельных участков следует отнести:
1. Целевое назначение земельного участка (жилищная застройка, земли промышленности, коммерческого использования, общественного назначения, транспорта и связи, рекреационные территории).
2. Местоположение, в т.ч.:
· локальное (в пределах населенного пункта), характеризующееся:
- положением относительно центра города (в центре, в прилегающем к центру районе, в отдаленном от центра районе, на окраине);
- степенью инвестиционной привлекательности района расположения, которая может характеризоваться расположением в районе с повышенной транспортной и пешеходной активностью, вдоль активной транспортной магистрали, в жилом массиве, в глубине квартала, в промышленной зоне;
· общее (в зависимости от населенного пункта) – характеризуется уровнем социально-экономической значимости населенного пункта в общенациональной системе расселения и выражается показателем численности его жителей.
3. Инженерно-техническая инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей, наличие объектов социальной инфраструктуры и т.п.).
4. Геометрические параметры земельного участка (площадь, конфигурация).
К п.1. - корректировка на целевое назначение земельного участка применяется к стоимости объектов сравнения, целевое использование которых не соответствует коду 10.1 «Земли промышленности» согласно Украинскому классификатору целевого использования земель (УКЦИЗ). В результате консультаций, проведенных оценщиком со специалистами риелторских компаний, было установлено, что земельные участки производственного и коммерческого назначения имеют более высокую инвестиционную привлекательность по сравнению с участками, целевым использованием которых является индивидуальная жилая застройка. Поскольку в представленной выборке отсутствуют участки указанного целевого назначения, коэффициент корректировки по данному фактору для всех объектов сравнения равен 1.
К п.2. - корректировка на местоположение и условия транспортной доступности земельного участка осуществляется с применением метода, основанного на сравнении агрегированной оценки местоположения объектов-аналогов и объекта оценки. Алгоритм расчета корректировки по фактору местоположения представлен в разделе 6.2. При этом, учитывая, что все объекты сравнения находятся в рамках одного населенного пункта, в данном случае осуществление корректировок производилось лишь по фактору локального местоположения. Расчет поправочных коэффициентов для каждого объекта сравнения в соответствии с указанным алгоритмом приведен в таблице 6.8.
Табл. 6.8.
| № объекта сравнения
|
расположение в пределах города
|
Приближенность к магистралям градообразующего значения и остановок общественного транспорта
|
Качество окружающего землепользования и уровень благоустройства территории
|
Агрегированная оценка
|
Размер корректировки, %
|
||||||
| балл
|
Уд. вес
|
оценка
|
балл
|
уд. вес
|
оценка
|
балл
|
уд. вес
|
оценка
|
|||
| ОО |
3 |
0,4 |
1,2
|
3,5 |
0,3 |
1,1
|
4 |
0,3 |
1,2
|
3,5
|
|
| 1 |
2 |
0,4 |
0,8
|
4 |
0,3 |
1,2
|
3 |
0,3 |
0,9
|
2,9
|
9
|
| 2 |
3 |
0,4 |
1,2
|
3 |
0,3 |
0,9
|
4 |
0,3 |
1,2
|
3,3
|
2
|
| 3 |
3 |
0,4 |
1,2
|
2 |
0,3 |
0,6
|
3 |
0,3 |
0,9
|
2,7
|
12
|
| 4 |
2 |
0,4 |
0,8
|
4 |
0,3 |
1,2
|
3 |
0,3 |
0,9
|
2,9
|
9
|
| 5 |
3 |
0,4 |
1,2
|
5 |
0,3 |
1,5
|
4 |
0,3 |
1,2
|
3,9
|
-6
|
К п.3. - корректировка на различия в инженерно-технической инфраструктуре земельных участков
Обоснование корректировки на различия в инженерно-технической инфраструктуре обычно производится путем прямого попарного сопоставления цен аналогов, отличающихся друг от друга только уровнем инженерно-технической инфраструктуры и определения на базе полученной таким образом размера корректировки по данному элементу сравнения. Однако, поскольку в данном случае
- все объекты сравнения являются свободными от застройки и их местоположение, как и местоположение объекта оценки, характеризуется близостью ко всем городским инженерным коммуникациям;
- стоимость существующих внутриплощадочных сетей и прочих объектов инженерной инфраструктуры и благоустройства оцениваемого земельного участка определена нами в рамках затратного подхода и является самостоятельной составляющей величины АЗЗ Объекта оценки,
корректировка на различия в инженерно-технической инфраструктуре объекта оценки и объектов сравнения принимается равной 1.
К п.4. - корректировка на геометрические параметры земельного участка.
Ключевым ценообразующим параметром в составе геометрических характеристик земельного участка является его площадь. Из теории и практики оценки известно: чем больше размеры участка, тем дешевле их удельная стоимость, хотя для каждого вида предпринимательской деятельности существуют оптимальные размеры земельного участка, отвечающие ее максимальной стоимости.
Принимая во внимание тот факт, что большинство объектов сравнения имеют значительно меньшие размеры по сравнению с объектом оценки, для определения размера корректировки по данному фактору оценщиком были собраны и проанализированы данные о ценах предложений к продаже подобных земельных участков, имеющих различную площадь, местоположение которых сопоставимо по критерию удаленности от центра города (см. табл. 6.9.)
Табл. 6.9
| № п/п
|
Местоположение
|
Площадь участка, га
|
Цена предложения, $
|
$/100 кв. м
|
Функциональное назначение
|
Инженерные коммуникации
|
Прочие характеристики
|
Источник информации
|
| 1 |
Ровно, Слободка |
20,0 |
1 700 000,0 |
850,0 |
Свободного назначения |
Все коммуникации |
Свободный |
agent.com.ua (096) 3366184 kravetsky_s@list.ru |
| 2 |
Окружная |
3,0 |
450 000,0 |
1 500,0 |
Коммерческого назначения |
Все коммуникации |
Удобн. подъезд; фасад окружной, под АЗС и придорожный комплекс, документы готовы |
АН "Вероника" (044) 5616204 моб., люб. вр. veronica.net.ua |
| 3 |
РОВНО Щелково, Виницкое шоссе |
1,5 |
293 840,0 |
1 958,9 |
Коммерческого назначения |
Все коммуникации |
Находится возле перекрестка улиц Трудовой и Винницкого ш. Фасадная часть 130 метров |
agent.com.ua (096) 3366184 kravetsky_s@list.ru |
| 4 |
РОВНО Озерная |
0,5 |
125 000,0 |
2 500,0 |
Свободного назначения |
Газ, электричество |
На раздорожье, треугольной формы |
agent.com.ua (096) 3366184 kravetsky_s@list.ru |
| 5 |
Рощино |
0,25 |
75 000,0 |
3 000,0 |
Коммерческого назначения |
Все коммуникации |
Свободный |
Газета "Є" от 31.01.08 г. №5р (202), с.16П АН "Мегаполис" т.: 70-09-55 |
| 6 |
Окружная |
0,5 |
200 000,0 |
4 000,0 |
Свободного назначения |
Все коммуникации |
Свободный, удобное расположение |
Газета "Є" от 31.01.08 г. №5р (202), с.10, 8-097-315-28-82 |
| 7 |
Окружная |
0,18 |
90 000,0 |
5 000,0 |
Коммерческого назначения |
Все коммуникации |
Свободный, удобный подъезд |
Газета "Є" от 31.01.08 г. №5р (202), с.9П АН "Мрия" т.: 70-24-81 |
| 8 |
Пущино |
0,36 |
180 000,0 |
5 000,0 |
Свободного назначения |
Газ, электричество |
Свободный |
Газета "Є" от 31.01.08 г. №5р (202), с.8П АН "Атланта" т.: 70-01-48 |
В результате применения методов графической обработки информации была построенная диаграмма, иллюстрирующая зависимость стоимости единицы площади земельного участка от его площади (см. рис. 3).
рис.3
Приведенные данные диаграммы свидетельствуют о следующем:
- наиболее востребованными являются земельные участки свободного назначения площадью до 0,5 га – наибольшее количество предложений по продаже и наиболее высокий уровень цен за 1 кв. м;
- средневостребованными являются объекты площадью от 0,5 до 1 га;
- предложения к продаже незастроенных участков площадью свыше 1 га носят единичный характер;
- аппроксимирующая кривая (степенная линия тренда) имеет достаточно высокую достоверность, что позволяет установить показатель зависимости стоимости земельного участка от его площади.
Используя указанное на графике уравнение аппроксимации, описывающее зависимость стоимости единичного показателя площади земельного участка от его размера, сложившееся по данным местного рынка земли, можно вывести значение корректирующего коэффициента по данному фактору:
если известно, что площадь оцениваемого земельного участка составляет 14,9195 га, то соотношение
КкорS
= VОбъекта oценки
/ VОбъекта сравнения
= 2447 * (14,9195)-0,37
/ 2447 * S Объекта сравнения
– 0.37
=
= 0,368 / SОбъекта сравнения
– 0.37
Указанное соотношение использовалось в расчетах при осуществлении корректировок стоимости объектов сравнения по фактору различия в размерах.
Результаты оценки стоимости рассматриваемой земельной собственности в рамках реализации метода попарного сравнения, с учетом всех указанных выше факторов, приведены в таблице 6.11.
Анализ полученных результатов позволил установить следующее:
- в результате проведения корректировок оценщиком был получен ряд значений стоимости, составляющей от 7,2 $/кв. м до 12,5 $/кв. м;
- среднеарифметическое значение полученного ряда составляет 10,68 $/кв. м; медианное – 11,16 $/кв. м;
- после выполнения процедуры статистической обработки полученных значений стоимости (алгоритм которой описан в Разделе 6.2 данного Отчета), результаты которой приведенные в таблице 6.10, установлено, что коэффициент вариации выборки скорректированных стоимостей объектов сравнения составляет 17,7% (менее 20%), что свидетельствует о ее однородности.
В этом случае в расчетах может быть принято либо среднеарифметическое, либо медианное значение стоимости. Учитывая вероятностный характер величины рыночной стоимости, в качестве окончательного значения стоимости 1 кв м. объекта оценки в данном случае Оценщик склонен принять среднее арифметическое значение (математическое ожидание) выборки скорректированных стоимостей объектов сравнения, составляющее 10,68 $/кв. м.
Таблица 6.10
| № объекта сравнения
|
Xi
|
X
|
ti
|
ti2
|
s
|
V (%)
|
| 1 |
12,10 |
10,68 |
1,4 |
2,0 |
1,9 |
17,7 |
| 2 |
12,54 |
1,9 |
3,5 |
|||
| 3 |
7,22 |
-3,5 |
12,0 |
|||
| 4 |
10,37 |
-0,3 |
0,1 |
|||
| 5 |
11,16 |
0,5 |
0,2 |
Таким образом, стоимость оцениваемых земельных участков общей площадью 149 195 кв. м, определенная в результате применения метода попарного сравнения, по состоянию на 31.12.07 г. составляет:
| Площадь, кв. м |
Стоимость, грн. |
Стоимость, $ |
$/кв. м |
|
| Всего, в т.ч.
|
149 195,0
|
8 046 685,0
|
1 593 403,0
|
10,68
|
| Участок 1 |
5 342,0 |
288 115,0 |
57 053,0 |
|
| Участок 2 |
143 853,0 |
7 758 570,0 |
1 536 350,0 |
Табл. 6.10
Оценка стоимости земельного участка ООО «_________» методом попарного сравнения
| Наименование показателя
|
Объект оценки
|
Объекты - аналоги
|
||||
| 1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
||
| Район расположения земельного участка |
Озерный
|
Окружная
|
Пущино
|
Рощино
|
Окружная
|
пр-т Мира, Автовокзал №1
|
| Площадь земельного участка, кв. м |
149 195,00 |
5 000,00 |
3 600,00 |
2 500,00 |
1 800,00 |
2 000,00 |
| Цена предложения к продаже, $ (без НДС) |
200 000 |
180 000 |
75 000 |
90 000 |
120 000 |
|
| Цена предложения к продаже, $/кв. м |
40,00 |
50,00 |
30,00 |
50,00 |
60,00 |
|
| Функциональное назначение |
Земли промышленности |
Свободного назначения |
Свободного назначения |
Коммерческого назначения |
Коммерческого назначения |
Свободного назначения |
| ПОПРАВКИ
|
||||||
| 1. Условия продажи
|
||||||
| Значение |
Типовые |
Типовые |
Типовые |
Типовые |
Типовые |
Типовые |
| Корректирующий коэффициент |
Х |
0,975 |
0,975 |
0,975 |
0,975 |
0,975 |
| Скорректированная стоимость 1 кв. м |
39,00 |
48,75 |
29,25 |
48,75 |
58,50 |
|
| 2. Соответствие функционального использования
|
||||||
| Значение |
Земли промышленности |
Свободного назначения |
Свободного назначения |
Коммерческого назначения |
Коммерческого назначения |
Свободного назначения |
| Корректирующий коэффициент |
Х |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
| Размер поправки, $/кв. м |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
|
| 3. Местоположение (удаленность от центра, уровень инженерного обеспечения, удаленность от магистралей градоформирующего значения)
|
||||||
| Значение |
Серединная зона |
Периферийная зона |
Серединная зона |
Серединная зона |
Периферийная зона |
Серединная зона |
| Корректирующий коэффициент |
Х |
1,09 |
1,02 |
1,12 |
1,09 |
0,94 |
| Размер поправки, $/кв. м |
3,51 |
0,98 |
3,51 |
4,39 |
-3,51 |
|
| Стоимость до учета фактора размера земельного участка, $/кв. м
|
Х |
42,51
|
49,73
|
32,76
|
53,14
|
54,99
|
| 4. Размер земельного участка
|
||||||
| Площадь, га |
14,92 |
0,50 |
0,36 |
0,25 |
0,18 |
0,20 |
| Корректирующий коэффициент |
Х |
0,28 |
0,25 |
0,22 |
0,20 |
0,20 |
| Размер поправки, $/кв. м |
-27,89 |
-36,46 |
-22,81 |
-39,24 |
-46,63 |
|
| Стоимость с учетом всех корректировок, $/кв. м
|
Х |
12,10
|
12,54
|
7,22
|
10,37
|
11,16
|
6.2. Сравнительный подход
Как указывалось ранее, в результате анализа текущего состояния рынка недвижимости производственного назначения, в т.ч. застроенных земельных участков, Экспертом было установлено, что на момент оценки на рынке Ровенского региона практически отсутствуют предложения к продаже комплексов производственных объектов, сопоставимых с оцениваемым комплексом объектов недвижимости.
В то же время данный сегмент рынка достаточно широко представлен отдельными зданиями офисного, производственного и складского назначения, а также - предложением отдельных встроенных помещений указанного функционального назначения.
В этой ситуации, принимая во внимание указанные обстоятельства, а также, что в состав Объекта оценки входит именно комплекс зданий и сооружений, расположенный в границах определенного земельного участка, который является самостоятельной оценочной единицей, объектами сравнения могут выступать не комплексы объектов недвижимости, подобные оцениваемому, а отдельные объекты недвижимости, подобные оцениваемым в составе рассматриваемого производственного комплекса.
Поскольку для объектов недвижимости одним из основных ценообразующих факторов являются характеристики земельной составляющей (прежде всего – размеры земельного участка), корректность такого подхода возможна лишь в случае сопоставимости у объектов сравнения и объекта оценки показателей территориалоемкости[5]
. В случае существенного отличия у объектов сравнения и объекта оценки значений указанного показателя необходимо выполнение корректировок их стоимости по данному фактору.
В контексте сказанного Оценщик счел необходимым проанализировать данные о размерах земельных участков, которыми располагают объекты сравнения, и рассчитать показатели территориалоемкости для объектов сравнения и объекта оценки (см. таблицу 6.12).
Таблица 6.12.
| Местоположение
|
Общая площадь зданий, кв. м
|
Цена предложения, $
|
Площадь земельного участка, кв. м
|
Краткая характеристика объекта
|
Источник информации
|
Ктер.
|
| Объект оценки
|
||||||
| ул. _________
|
35 545
|
149 195
|
Комплекс производственных зданий
|
4,2
|
||
| Объекты сравнения
|
||||||
| Слободка |
6 000,0 |
650 000,0 |
25 000,0 |
Производственно-складская база |
Газета "Є" от 31.01.08 г. №5р (202), с.10, 8-097-315-28-82 |
4,2 |
| Слободка |
1 800,0 |
700 000,0 |
6 500,0 |
Производственно-складская база |
Газета "Є" от 31.01.08 г. №5р (202), с.10, 8-097-968-16-99 |
3,6 |
| Пр-т Мира |
350,0 |
200 000,0 |
1 500,0 |
Производственное здание (автосервис), все коммуникации |
Газета "Є" от 31.01.08 г. №5р (202), с.16П АН "Мегаполис" т.: 70-09-55 |
4,3 |
| Слободка |
1 677,0 |
633 663,0 |
4 700,0 |
Производственно-складская база, есть офисное помещение, отопление, 5 телефонных линий |
Газета "Є" от 31.01.08 г. №5р (202), с.10, 8-067-381-28-68 |
2,8 |
| Окружная |
400,0 |
100 000,0 |
3 000,0 |
Здание производственного назначения, все коммуникации |
Газета "Є" от 31.01.08 г. №5р (202), с.10, 8-097-315-28-82 |
7,5 |
| Всего
|
10 227,0
|
40 700,0
|
||||
| Средневзвешенный показатель территориалоемкости
|
4,0
|
|||||
Анализ данных таблицы позволяет сделать вывод о том, что показатель площади земельного участка в пересчете на единицу общей площади зданий промышленного назначения для подобных объектов колеблется в диапазоне от 2,8 до 7,5 кв. м на 1 кв. м общей площади строений, значения ранжированного диапазона находятся в интервале 3,6-4,3. Средневзвешенный показатель территориалоемкости для указанной выборки составляет 4,0.
Сопоставляя полученные значения для ряда объектов сравнения с аналогичным показателем объекта оценки, можно отметить, что они достаточно близки. На основании этого можно сделать вывод о том, что типичное значение коэффициента территориалоемкости для объектов недвижимости промышленного назначения, представленных на рынке Ровенского региона, в настоящее время находится в диапазоне 3,6-4,3 кв. м площади земельного участка на единицу площади существующих на нем строений. Поскольку значение указанного показателя объекта оценки также принадлежит к этому диапазону, то в качестве объектов сравнения в данном случае могут быть использованы отдельные здания соответствующего функционального назначения. При этом удельный вес стоимости земельной составляющей в стоимости указанных объектов сравнения (в пересчете на 1 кв. м общей площади) сопоставим с аналогичным показателем объекта оценки и поэтому не требует проведения корректировок по данному фактору.
6.2.1. Стоимость объектов недвижимости
Таким образом, для реализации процедур сравнительного подхода Экспертом была собрана и проанализирована информация о стоимости предлагаемым к продаже объектов, аналогичных по своему функциональному назначению и потребительским качествам каждому из оцениваемых объектов недвижимости. На основе анализа рыночных данных Экспертом были выбраны наиболее близкие объекты сравнения, данные о которых представлены в таблице 6.13.
Табл. 6.13.
| № п/п
|
Источник информации
|
Месторасположение объекта
|
Общая площадь, кв. м
|
Характеристики объекта
|
Техническое состояние
|
Цена предложения, $ (с НДС)
|
|||
| Объекты недвижимости административного назначения
|
|||||||||
| 1 |
Газета "Є" от 31.01.08 г. №5р (202), с.9, 8-097-315-28-82 |
Проскуровская, 81 |
248,0 |
Помещения располагаются на 2-м этаже, отд. вход, ремонт. |
Отл. |
421 600 |
|||
| 2 |
Газета "Є" от 31.01.08 г. №5р (202), с.9, 8-097-315-28-82 |
Пущино |
250,0 |
Удобное месторасположение, отдельный вход, коммуникации |
270 000 |
||||
| 3 |
Газета "Є" от 31.01.08 г. №5р (202), с.8, 8-067-771-49-91 |
Выставка |
170,3 |
1-й этаж, отдельный вход, все коммуникации |
Удов. |
230 000 |
|||
| 4 |
http://agent.ua/ |
ул. Подольская |
1 000,0 |
4-этажное кирпичное здание, все коммуникации и удобства |
Удов. |
1 400 000 |
|||
| 5 |
http://www.nsdb.od.ua/rgsrv1/hm0015/dbnep.php |
ул. Лановая |
716,7 |
1 этаж 2-этажного кирпичного здания, все коммуникации |
Хор. |
1 100 000 |
|||
| 6 |
http://www.nsdb.od.ua/rgsrv1/hm0015/dbnep.php |
ул. Т. Шевченко |
2 100,0 |
Помещения располагаются на 1 этаже 3-этажного здания, отдельный вход, охрана, парковка |
Хор. |
2 940 000 |
|||
| Объекты недвижимости складского назначения
|
|||||||||
| 1 |
Газета "Є" от 31.01.08 г. №5р (202), с.6 П АН "Идеал" |
Рощино |
1 000,0 |
Производственно-складские помещения, имеются вода, газ, канализация, электричество. Хорошая транспортная развязка. Земельный участок 1 га |
Хор. |
350 000 |
|||
| 2 |
http://agent.ua/ |
Слободка, Мицкевича |
1 174,0 |
Производственно-складские помещения, имеются вода, газ, канализация, электричество. Хорошая транспортная развязка. |
Хор. |
400 000 |
|||
| 3 |
http://agent.ua/ |
Слободка, Курчатова |
3 000,0 |
Производственно-складские помещения, имеются все коммуникации. Хорошая транспортная развязка. Подведена ж/д ветка |
Хор. |
1 100 000 |
|||
| 4 |
http://agent.ua/ |
Озерный, Пилотская |
16 000,0 |
Производственно-складские помещения, имеются все коммуникации. Отличное состояние |
Отл. |
5 600 000 |
|||
| № п/п
|
Источник информации
|
Месторасположение объекта
|
Общая площадь, кв. м
|
Характеристики объекта
|
Техническое состояние
|
Цена предложения, $ (с НДС)
|
|||
| Объекты недвижимости производственного назначения
|
|||||||||
| 1 |
Газета "Є" от 31.01.08 г. №5р (202), с.10, 8-097-968-16-99 |
Пущино |
1 800,0 |
Производственно-складская база, земельный участок 0,65 га |
Удовл. |
700 000 |
|||
| 2 |
Газета "Є" от 31.01.08 г. №5р (202), с.10, 8-067-381-28-68 |
Рощино |
1 677,0 |
Производственно-складская база, есть офисное помещение, отопление, 5 телефонных линий, Sзем=0,47 га |
Удовл. |
633 663 |
|||
| 3 |
Газета "Є" от 31.01.08 г. №5р (202), с.16 П АН "Мегаполис" т.: 70-09-55 |
пр-т Мира |
350,0 |
Производственное здание (автосервис), все коммуникации, зем. участок 0,15 га |
Удовл. |
200 000 |
|||
| 4 |
http://www.nsdb.od.ua/rgsrv1/hm0015/dbnep.php?&p=3&spp= |
Ж/Д вокзал, ул. Заводская |
700,0 |
Предлагаемые к продаже помещения располагаются на 1 этаже 2-этажного здания, все коммуникации |
Удовл. |
395 000 |
|||
| Квартиры
|
|||||||||
| 1 |
http://agent.ua/ |
Выставка, Проспект Мира, 76/4 |
41,0 |
Предлагаемая к продаже 2-комнатная квартира располагается на пятом этаже в пятиэтажном кирпичном жилом доме |
Хор. |
55 000* |
|||
| 2 |
http://agent.ua/ |
Выставка, Победы |
70,0 |
Предлагаемая к продаже 3-комнатная квартира располагается на втором этаже в девятиэтажном панельном жилом доме |
Отл. |
97 000* |
|||
| 3 |
http://agent.ua/ |
Сковороды |
80,0 |
Предлагаемая к продаже 3-комнатная квартира располагается на пятом этаже в девятиэтажном панельном жилом доме |
Удов. |
105 000* |
|||
| 4 |
http://agent.ua/ |
Озерная, М. Железняка, 10 |
80,0 |
Предлагаемая к продаже 3-комнатная квартира располагается на первом этаже в 14-этажном панельном жилом доме |
Отл. |
90 000* |
|||
*Без НДС
Приведенные цены на объекты-аналоги являются ценами предложений. Так как официальные данные о фактических суммах сделок по продажам аналогичных объектов отсутствуют, в качестве исходных показателей для определения стоимости объектов оценки в рамках сравнительного подхода, Эксперт счел возможным использовать цены предложений выбранных объектов сравнения.
Применение корректирующих коэффициентов
1. Корректировка на дату продажи
При подборе объектов сравнения в рассмотрение принимались объекты, выставленные на продажу в ноябре 2007 г. - феврале 2008 г., таким образом, база исследования отображает состояние рынка на дату, наиболее приближенную к дате оценки. Оценщик считает возможным принять размер корректирования на дату продажи равным 1.
2. Корректировка на торг
При отборе объектов сравнения использовалась информация о ценах предложения, поскольку фактическая цена договоров купли-продажи является строго конфиденциальной, получение достоверной информации о ценах продаж является проблематичным этапом выполнения оценки. В данном случае для расчетов во внимание принимались данные о предложениях к продаже недвижимости, подобной оцениваемой. Такой подход оправдан с точки зрения того, что потенциальный покупатель перед принятием решения о покупке обычно выполняет анализ существующих рыночных предложений и делает вывод о возможной цене предложенного к продаже объекта недвижимости, принимая во внимание его позитивные и негативные характеристики. В рекламных изданиях указывается цена предложения, которая может меняться в течение периода экспозиции объекта на рынке, а также - в процессе торга.
Размер скидки является предметом договоренности продавца и покупателя. По определению рыночная стоимость – это результат сделки, т.е. цена предложения, скорректированная на коэффициент торга.
В связи с ростом спроса на рынке недвижимости в целом для объектов производственного назначения величина данного показателя находится, как правило, в диапазоне 1-5%. Тенденции, наблюдаемые в указанном сегменте рынка недвижимости, свидетельствуют о наличии относительно стабильного спроса на подобные объекты. Для учета фактора снижения цены в процессе торгов в данном случае Эксперт считает целесообразным использовать поправку, равную среднему значению для указанного диапазона, составляющую 2,5%.
3. Корректировка на сумму НДС
Не все информационные источники, которые содержат данные о стоимости предложения на продажу, дают возможность установить факт включения в цену аналогов суммы НДС. Исходя из того, что операции на рынке нежилой недвижимости в основном осуществляются между юридическими лицами, для которых наиболее распространенным является общая система налогообложения, допускаем, что если не указано иное, стоимость содержит НДС по ставке 20%. Таким образом, при проведении расчетов стоимость таких аналогов снижалась на сумму НДС. Стоимость объектов жилого фонда не корректировалась на сумму НДС.
4. Корректировки на основные ценообразующие характеристики
К основным ценообразующих характеристикам для объектов недвижимости промышленного назначения следует отнести:
- площадь объекта;
- техническое состояние объекта;
- местоположение в пределах населенного пункта (поскольку все объекты сравнения находятся в границах г. Ровно).
Определение зависимостей стоимости объекта от изменения указанных ценообразующих характеристик проводится путем анализа рынка объектов недвижимости соответствующего функционального назначения по каждому показателю. В качестве исходной информации для проведения анализа была собрана информация о предложенных к продаже объектах жилого, офисного, производственного и складского назначения, расположенных в г. Ровно в ноябре 2007 – феврале 2008 гг. Источники информации – данные сайтов агентств недвижимости и периодических печатных изданий, в т.ч. указанные в таблице 6.13.
Корректировка на размер площади
Для определения зависимости стоимости объектов недвижимости различного функционального назначения от показателя их общей площади нами была сделана выборка объектов, сходных по своим потребительским качествам и различных по площади и проведен анализ изменения стоимости по данному фактору. При этом следует отметить, что анализ проводился только для объектов офисной и производственно-складской недвижимости, т.к. площадь оцениваемые квартир является типичной для подобных объектов, что позволяло эксперту подобрать соответствующие объекты-аналоги, не требующие поправки по данному критерию.
Результаты отбора объектов сравнения для установления зависимости стоимости помещений определенного функционального назначения от их масштаба и полученные на этой основе расчетные значения корректирующих коэффициентов приведены в таблице 6.14.
Табл. 6.14
| Местоположение /функциональное назначение
|
Функциональное назначение
|
Площадь, кв. м
|
Цена, $
|
Цена, $/кв. м
|
| Офисы
|
||||
| площадью до 500 кв. м
|
||||
| Проскуровская, 81 |
Офис |
248,0 |
421 600 |
1 700 |
| Центр |
Офис |
98,7 |
210 000 |
2 128 |
| Центр |
Офис |
110,0 |
154 000 |
1 400 |
| Центр, Староконстантиновское шоссе |
Офис |
66,1 |
110 000 |
1 664 |
| Выставка |
Офис |
170,3 |
230 000 |
1 351 |
| Всего
|
693,10
|
1 125 600
|
|
|
| Усредненное значение стоимости
|
1 624
|
|||
| Местоположение / функциональное назначение
|
Функциональное назначение
|
Площадь, кв. м
|
Цена, $
|
Цена, $/кв. м
|
||
| площадью свыше 500 м.кв.
|
||||||
| ул Подольская |
Офис |
1 000,0 |
1 400 000 |
1 400 |
||
| ул. Лановая |
Офис |
716,7 |
1 100 000 |
1 535 |
||
| ул. Т. Шевченко |
Офис |
2 100,0 |
2 940 000 |
1 400 |
||
| Всего
|
3 816,70
|
5 440 000
|
|
|||
| Усредненное значение стоимости
|
1 425
|
|||||
| Коэффициент зависимости стоимости 1 кв. м помещений от масштаба объекта, доли ед.
|
0,88
|
|||||
| помещения складского и производственного назначения
|
||||||
| площадью до 1000 кв. м
|
||||||
| Р-н сахарного завода |
Произв. |
800,0 |
390 000 |
488 |
||
| Ж/Д вокзал, ул. Заводская |
Произв. |
700,0 |
395 000 |
564 |
||
| Гречани |
Склад |
1 000,0 |
350 000 |
350 |
||
| Юго-Запад |
Склад |
67,5 |
25 000 |
370 |
||
| Радиозавод |
Произв. |
780,0 |
273 000 |
350 |
||
| Всего
|
|
3 347,50
|
1 433 000
|
|
||
| Усредненное значение стоимости
|
428,0
|
|||||
| площадью свыше 1000 кв. м
|
|
|||||
| Гречани |
Произв. |
1 800,0 |
700 000 |
389 |
||
| Гречани |
Произв. |
1 677,0 |
633 663 |
378 |
||
| Озерный, Гайдара |
Произв. |
1 029,0 |
600 000 |
583 |
||
| Слободка, Мицкевича |
Склад |
1 174,0 |
400 000 |
341 |
||
| Слободка, Курчатова |
Склад |
3 000,0 |
1 100 000 |
367 |
||
| Всего
|
|
8 680,00
|
3 433 663
|
396,0
|
||
| Усредненное значение стоимости
|
||||||
| Коэффициент зависимости стоимости 1 кв. м помещений от масштаба объекта, доли ед.
|
0,93
|
|||||
Проведенный анализ позволил сделать следующий выводы:
- для недвижимости офисного назначения наиболее востребованными на рынке Ровенского региона являются объекты, площадью до 500 кв. м;
- снижение стоимости единичного показателя площади офисов в зависимости от общего размера объекта составляет около 12% (для объектов офисного назначения, общая площадь которых превышает 500кв. м);
– для объектов производственно-складского профиля наиболее востребованными в современных условиях рынка являются помещения площадью до 1000 кв. м;
- снижение стоимости единичного показателя площади объектов производственно-складского назначения в зависимости от их масштаба составляет порядка 7% (для объектов назначения, общая площадь которых превышает 1000 кв. м).
Таким образом, на основании проведенных расчетов в зависимости от площади объектов оценки к объектам сравнения применялись следующие корректировки (в %):
Табл. 6.15
Корректировка на размер площади
| Площадь объекта
сравнения
Площадь объекта
оценки
|
Офисная недвижимость
|
Производственно-складская недвижимость
|
||
| До 500 кв. м
|
Свыше 500 кв. м
|
До 1000 кв. м
|
Свыше 1000 кв. м
|
|
| Офисная недвижимость
|
-
|
-
|
||
| До 500 кв. м.
|
0%
|
+12%
|
-
|
-
|
| Свыше 500 кв. м
|
-12%
|
0%
|
||
| Производственно-складская
|
||||
| До 1000 кв. м
|
-
|
-
|
0%
|
+7%
|
| Свыше 1000 кв. м
|
-
|
-
|
-7%
|
0%
|
Корректировка на техническое состояние
Техническое состояние помещений оказывает непосредственное влияние на потребительскую ценность и стоимость недвижимости.
Наиболее корректно учесть отличия в техническом состоянии объектов путем корректировки их стоимости на абсолютную величину расходов, связанных с осуществлением ремонтных работ, которые необходимо выполнить для приведения показателей их технического состояния к сопоставимому уровню.
На практике обычно различают несколько категорий ремонтных работ любых объектов недвижимости, в т.ч.:
o косметический;
o капитальный;
o ремонт бизнес-класса.
Косметический ремонт обычно предусматривает выполнение следующих работ: шпаклевка и окрашивание потолка; шпаклевка, покраска водными или масляными составами и/или оклеивание стен обоями; установление плинтусов; циклевка и покрытие лаком паркетных полов; настил ковролина или линолеума; окрашивание труб и других элементов системы отопления; шпаклевка и окрашивание откосов окон; отделка плиткой полов санузлов; установление дверей и тому подобное.
Капитальный ремонт, кроме работ, которые входят в состав косметического ремонта, предусматривает: перепланировку помещений; замену электропроводки, выполнение работ по выравниванию или формированию основы полов; замену труб системы отопления и водоснабжения; штукатурку стен; замену паркета; замену санитарно-технических устройств в санузлах; замену заполнений дверных и оконных проемов и тому подобное.
Ремонт бизнес-класса кроме работ, которые выполняются в составе капитального ремонта, предусматривает: установку многоуровневых потолков с вмонтированным освещением; установку арочных конструкций между отдельными помещениями; установку разноплановых полов или настил искусственного паркета; замену радиаторов системы отопления; устройство полов с подогревом; выполнение отделки с применением высококачественных материалов и индивидуальным дизайном помещений. Кроме того, в помещениях с отделкой типа «бизнес-класс» предусматривается наличие систем принудительной вентиляции и кондиционирования (с возможностью индивидуального контроля климата), а также наличие доступа к оптоволоконным цифровым телефонным линиям, ISDN и прочим Интернет-коммуникационным технологиям.
Приведение стоимости объектов сравнения, техническое состояние которых отличается от характеристик оцениваемой недвижимости, к категории объекта оценки, может быть осуществлено путем вычитания из (добавления к) стоимости единицы площади соответствующего аналога величины, равной вероятной сумме средств, необходимых для приведения технического состояния объекта сравнения и объекта оценки к сопоставимому виду.
Определение размеров корректировок на отличия в техническом состоянии объектов сравнения и объекта оценки выполнялось Оценщиком с учетом данных статьи «Стоимость ремонта. Как посчитать стоимость ремонта?»[6]
. Примерная[7]
стоимость ремонта каждого из указанных видов (включая стоимость строительных материалов) приведена в таблице 6.16
Табл. 6.16
Стоимость ремонтных работ
| Вид ремонта |
Стоимость, $/кв. м |
Техническое состояние объекта после проведения ремонта |
| Косметический |
50-150 |
Удовлетворительное |
| Капитальный |
150-250 |
Хорошее |
| Бизнес_класс |
250-350 |
Отличное |
С учетом приведенной выше информации корректировка на техническое состояние объектов сравнения осуществлялась следующим образом. На основании данных о техническом состоянии оцениваемого объекта и в зависимости от состояния объекта сравнения показатель стоимости аналога корректировался на величину затрат (определенную на уровне средних значений указанных диапазонов) - в сторону повышения, если объект оценки находится в лучшем техническом состоянии по сравнению в аналогом, и наоборот.
Размеры применяемых в данной работе поправок на техническое состояние объектов сравнения приведены в таблице 6.17.
Табл. 6.17
Размеры поправок по фактору различий в техническом состоянии объектов сравнения
| Объект сравнения |
||||
| Объект оценки |
Требует ремонта |
Удовлетворительное |
Хорошее |
Отличное |
| Требует ремонта |
-
|
-100
|
-200
|
-300
|
| Удовлетворительное |
100
|
-
|
-100
|
-200
|
| Хорошее |
200
|
100
|
-
|
-100
|
| Отличное |
300
|
200
|
100
|
-
|
Корректировка на местоположение
Как указывалось ранее, анализ местоположения объектов сравнения проводился по двум основным критериям:
- местонахождение объекта относительно центра города (в центре, в районе, прилегающем к центру, в серединной зоне города, на окраине);
- инвестиционной привлекательности района расположения. Инвестиционная привлекательность района характеризуется расположением в районе с повышенной транспортной и пешеходной активностью, вдоль активной транспортной магистрали, в жилом массиве, в глубине квартала, в промышленной зоне.
Таким образом, к определяющим критериям локального месторасположения относятся:
· расположение в пределах города (престижность района, приближенность к общественным и деловым центрам);
· расположение в пределах квартала (фасадное размещение, наличие удобных подъездов, места для парковки транспортных средств);
· приближенность к магистралям градообразующего значения и остановок общественного транспорта;
· качество окружающего землепользования и уровень благоустройства территории земельного участка.
Корректировка на локальное расположение может быть рассчитана при наличии достаточного числа рыночных данных путем сравнения усредненной сгруппированной по районам информации и получения по этим данным коэффициента корректировки. В силу ограниченности рыночных данных в большинстве случаев нет возможности применить такой подход.
Корректировка стоимости объектов сравнения на отличия местоположении в данном случае осуществляется с применением метода, основанного на сравнении агрегированной оценки местоположения объектов-аналогов и объекта оценки. Процедура корректировки стоимости объектов сравнения на местоположение включает следующие этапы:
1. Производится оценка местоположения объектов сравнения и объекта оценки по каждому из параметров по 5-балльной шкале (2 – неудобное; 3 – не очень удобное; 4 – удобное; 5 – очень удобное (В
)).
2. Определяется удельный вес влияния отдельного параметра на общее качество местоположения. Согласно исследованиям рынка нежилой недвижимости, удельный вес влияния факторов местоположения распределяется следующим образом (f
) (относительно 1-цы или 100%):
o расположение в пределах города (престижность района, приближенность к общественным и деловым центрам) – 0,3 (30%);
o расположение в пределах квартала (фасадное размещение, наличие удобных подъездов, места для парковки транспортных средств) – 0,3 (30%);
o приближенность к магистралям градообразующего значения и остановок общественного транспорта – 0,2 (20%);
o качество окружающего землепользования и уровень благоустройства территории земельного участка – 0,2 (20%).
3. Подсчитывается агрегированная оценка местоположения объектов сравнения и объекта оценки по приведенной выше формуле. В зависимости от значения агрегированной оценки качество местоположения классифицируется, как правило, по следующим категориям:
А = 0 – 2,0 – неудобное;
А = 2,1 – 3,0 – не очень удобное;
А = 3,1 – 4,0 – удобное;
А = 4,1 – 5,0 – очень удобное.
4. Значение корректировки на местоположение (в процентах) рассчитывается по следующей формуле:
, (6.1)
где: Аа – агрегированная оценка местоположения объекта сравнения;
Ао – агрегированная оценка местоположения объекта оценки.
Расчет агрегированной оценки качества местоположения объекта оценки, объектов сравнения и величины корректировок на местоположение оформляются в виде таблицы следующего вида.
Определение размера корректировки на локальное местоположение
| № аналога
|
Расположение в пределах города
|
Расположение в пределах квартала
|
Магистрали градообразующего значения, остановки транспорта
|
Характер окружающего землепользования
|
Агрегированная оценка (А)
|
Корректировка, %
|
||||||||
| В
(1-5)
|
f
|
Аи
(В* f)
|
В
(1-5)
|
f
|
Аи
(В* f)
|
В
(1-5)
|
f
|
Аи (В* f)
|
В
(1-5)
|
f
|
Аи (В* f)
|
|||
| Объект оценки
|
0,3 |
|
0,3 |
|
0,2 |
|
0,2 |
|
Х
|
|||||
| 1 |
0,3 |
|
0,3 |
|
0,2 |
|
0,2 |
|
||||||
| 2 |
0,3 |
|
0,3 |
|
0,2 |
|
0,2 |
|
||||||
| 3 |
0,3 |
|
0,3 |
|
0,2 |
|
0,2 |
|
||||||
| … |
0,3 |
|
0,3 |
|
0,2 |
|
0,2 |
|
||||||
| n |
0,3 |
|
0,3 |
|
0,2 |
|
0,2 |
|
||||||
Расчет агрегированной оценки качества местоположения объекта оценки, объектов сравнения и величины корректировок на местоположение, выполненный в соответствии с приведенным выше алгоритмом, приведен в таблице 6.18.*
Результаты оценки стоимости объектов недвижимости ООО «_________» в рамках сравнительного подхода, с учетом всех приведенных выше корректировок, приведены в таблице 6.19.*
* В рамках данной работы публикуются не все таблицы, которые имеются в отчете.
Для формирования окончательного суждения о стоимости объекта оценки при реализации сравнительного подхода необходимо провести анализ результатов, полученных после выполнения всех корректировок стоимости объектов-аналогов. С этой целью могут быть использованы методы статистической обработки рядов данных, в данном случае – последовательности откорректированных показателей стоимости 1 кв. м объектов сравнения для каждого из объектов оценки.
Алгоритм статистической обработки включает следующие шаги:
А.
Выстраивается ряд по возрастанию значений стоимости.
В.
Вычисляются:
- среднеарифметическое значение ряда (см. формулу 6.2);
- медианное значение (значение для средней единицы дискретного ряда);
- коэффициент вариации.
Расчеты указанных показателей производятся по следующим формулам в такой последовательности:
1. Вычисляется среднеарифметическое значение:
(6.2)
где: Хi – скорректированные значения стоимостей;
n – количество значений ряда (количество объектов сравнения).
2. Для каждого из значений ряда рассчитывается показатель линейного отклонения:
ti = [Хi – `Хср] (6.3)
3. Вычисляется показатель дисперсии (среднее квадратичное отклонение) для значений ряда:
(6.4)
4. Рассчитывается коэффициент вариации
(6.5)
С.
Если полученное значение коэффициента вариации удовлетворяет условию V < 20%, то анализируемый ряд значений может быть признан однородным и в качестве обобщающего показателя может быть использовано либо его среднеарифметическое, либо медианное значение.
В случае невыполнения этого условия необходимо отбросить крайние экстремальные значения и повторить процедуру.
Статистическая обработка значений стоимости, полученных в процессе реализации сравнительного подхода для каждого из объектов оценки, приведена в таблице 6.20
Табл. 6.20
| Статистическая обработка результатов оценки, полученных в рамках реализации сравнительного подхода
|
||||||
| № аналога
|
Xi
|
Xср.
|
ti
|
ti
|
σ
|
V (%)
|
| АБК (административно-бытовой корпус)
|
||||||
| 1 |
1 097,9 |
1152,75 |
-54,8 |
3 006,3 |
52,3 |
4,5 |
| 2 |
1 095,5 |
-57,3 |
3 277,6 |
|||
| 3 |
1 162,3 |
9,5 |
90,6 |
|||
| 4 |
1 220,8 |
68,1 |
4 636,2 |
|||
| 5 |
1 219,1 |
66,4 |
4 406,3 |
|||
| 6 |
1 120,8 |
-31,9 |
1 018,2 |
|||
| Минимальное значение, $/кв. м |
1 095,50 |
|||||
| Максимальное значение, $/кв. м |
1 220,84 |
|||||
| Медиана, $/кв. м |
1 141,56 |
|||||
| Среднее, $/кв. м |
1 152,75 |
|||||
| Механический склад "I"
|
||||||
| 1 |
296,1 |
286,57 |
9,5 |
89,9 |
45,7 |
15,9 |
| 2 |
308,1 |
21,5 |
461,9 |
|||
| 3 |
331,5 |
45,0 |
2 021,6 |
|||
| 4 |
210,6 |
-75,9 |
5 766,5 |
|||
| Минимальное значение, $/кв. м |
210,63 |
|||||
| Максимальное значение, $/кв. м |
331,53 |
|||||
| Медиана, $/кв. м |
302,06 |
|||||
| Среднее, $/кв. м |
286,57 |
|||||
| Компрессорная (транспортный цех)
|
||||||
| 1 |
341,9 |
402,79 |
-60,9 |
3 708,2 |
54,1 |
13,4 |
| 2 |
332,2 |
-70,6 |
4 982,2 |
|||
| 3 |
478,6 |
75,8 |
5 743,4 |
|||
| 4 |
458,5 |
55,7 |
3 101,9 |
|||
| Минимальное значение, $/кв. м |
332,20 |
|||||
| Максимальное значение, $/кв. м |
478,57 |
|||||
| Медиана, $/кв. м |
400,19 |
|||||
| Среднее, $/кв. м |
402,79 |
|||||
| № аналога
|
Xi
|
Xср.
|
ti
|
ti
|
σ
|
V (%)
|
| Механический состав "Е"
|
||||||
| 1 |
296,1 |
286,57 |
9,5 |
89,9 |
45,7 |
15,9 |
| 2 |
308,1 |
21,5 |
461,9 |
|||
| 3 |
331,5 |
45,0 |
2 021,6 |
|||
| 4 |
210,6 |
-75,9 |
5 766,5 |
|||
| Минимальное значение, $/кв. м. |
210,63 |
|||||
| Максимальное значение, $/кв. м. |
331,53 |
|||||
| Медиана, $/кв. м. |
302,06 |
|||||
| Среднее, $/кв. м. |
286,57 |
|||||
| Гальванический корпус
|
||||||
| 1 |
319,2 |
375,05 |
-55,8 |
3 117,5 |
60,8 |
16,2 |
| 2 |
310,2 |
-64,9 |
4 210,1 |
|||
| 3 |
445,2 |
70,2 |
4 927,3 |
|||
| 4 |
425,6 |
50,5 |
2 552,8 |
|||
| Минимальное значение, $/кв. м. |
310,16 |
|||||
| Максимальное значение, $/кв. м. |
445,24 |
|||||
| Медиана, $/кв. м. |
372,39 |
|||||
| Среднее, $/кв. м. |
375,05 |
|||||
| Производственный корпус №9
|
||||||
| 1 |
625,6 |
594,09 |
31,5 |
991,3 |
110,5 |
18,6 |
| 2 |
519,2 |
-74,9 |
5 606,3 |
|||
| 3 |
510,2 |
-83,9 |
7 043,4 |
|||
| 4 |
645,2 |
51,2 |
2 616,8 |
|||
| 5 |
467,7 |
-126,4 |
15 983,3 |
|||
| 6 |
796,7 |
202,6 |
41 040,7 |
|||
| Минимальное значение, $/кв. м. |
467,66 |
|||||
| Максимальное значение, $/кв. м. |
796,67 |
|||||
| Медиана, $/кв. м. |
572,39 |
|||||
| Среднее, $/кв. м. |
594,09 |
|||||
| Квартира (ул.____________)
|
||||||
| 1 |
1 375,0 |
1322,23 |
52,8 |
2 785,2 |
144,2 |
10,9 |
| 2 |
1 314,2 |
-8,0 |
64,2 |
|||
| 3 |
1 499,1 |
176,8 |
31 270,6 |
|||
| 4 |
1 100,6 |
-221,6 |
49 104,3 |
|||
| Минимальное значение, $/кв. м. |
1 100,63 |
|||||
| Максимальное значение, $/кв. м. |
1 499,06 |
|||||
| Медиана, $/кв. м. |
1 344,61 |
|||||
| Среднее, $/кв. м. |
1 322,23 |
|||||
| Квартира (ул. _____________)
|
||||||
| 1 |
1 334,8 |
1280,03 |
54,7 |
2 994,8 |
142,4 |
11,1 |
| 2 |
1 258,8 |
-21,2 |
451,4 |
|||
| 3 |
1 459,7 |
179,7 |
32 279,5 |
|||
| 4 |
1 066,9 |
-213,1 |
45 430,8 |
|||
| Минимальное значение, $/кв. м. |
1 066,88 |
|||||
| Максимальное значение, $/кв. м. |
1 459,69 |
|||||
| Медиана, $/кв. м. |
1 296,77 |
|||||
| Среднее, $/кв. м. |
1 280,03 |
|||||
В данном случае в результате выполненных расчетов показатели коэффициентов вариации для рядов откорректированных значений стоимости объектов сравнения по каждому из объектов оценки составляют менее 20%, что свидетельствует о корректности произведенных корректировок.
Учитывая вероятностный характер величины рыночной стоимости, в качестве окончательного значения стоимости 1м2
объектов оценки в рамках сравнительного подхода Оценщик считает целесообразным принять среднее арифметическое значение (математическое ожидание) выборки скорректированных стоимостей объектов сравнения.
Таким образом, стоимость объектов недвижимости ООО «_________», определенная в рамках сравнительного подхода по состоянию на 31.12.07 г. без учета НДС составляет 98 967 749 грн.,
в т.ч.
- операционные активы - 98 094 229 грн.;
- инвестиционные активы - 873 520 грн.
6.2.2. Стоимость земельного участка
В Разделе 5.4.1. данного Отчета, раскрывающего методологические основы оценки земельных участков, была обоснована целесообразность применения в данном случае экономического метода оценки имеющейся земельной собственности, суть которого состоит в совместном использовании результатов оценки, полученных в процессе реализации сравнительного подхода (подхода сопоставления продаж) и результатов затратного подхода (подхода, учитывающего затраты на земельные улучшения). В этом случае стоимость земельного участка может быть определена как разница между ожидаемой ценой продажи застроенного земельного участка и затратами на земельные улучшения.
В результате проведенных оценочных процедур в рамках сравнительного подхода, с учетом всех принятых допущений можно утверждать, что ожидаемая цена продажи оцениваемого земельного участка с существующими на нем улучшениями (все указанные объекты относятся к операционным активам предприятия) составляет 98 094 229 грн.
Стоимость улучшений данного земельного участка, определенная на базе АЗЗ в рамках затратного подхода (см. Раздел 6.1.1. данного Отчета), составляет 90 005 155 грн.
Исходя из этого, стоимость оцениваемой земельной собственности составляет
Сзу = 98 094 229 – 90 005 155 = 8 089 074 грн.
Таким образом, стоимость двух оцениваемых земельных участков общей площадью 149 195м2
, определенная в результате применения экономического метода по состоянию на 31.12.07 г. без учета НДС составляет
| Площадь, м2
|
Стоимость, грн. |
Стоимость, $ |
$/м2
|
|
| Всего, в т.ч.
|
149 195,0
|
8 089 074,0
|
1 601 797,0
|
10,74
|
| участок 1 |
5 342,0 |
289 633,0 |
57 353,0 |
|
| участок 2 |
143 853,0 |
7 799 441,0 |
1 544 444,0 |
6.3. Доходный подход
6.3.1. Стоимость объектов недвижимости
Доходный подход базируется на предположении, что разумно действующий инвестор не заплатит за объект сумму, бо
льшую, чем текущая стоимость ожидаемых выгод от владения этим объектом.
При использовании рыночной базы оценки доход от владения объектом должен определяться при условии выполнения принципа его наиболее эффективного использования. Типовым способом измерения ожидаемых доходов от владения объектом является оценка величины арендной платы, получаемой собственниками объектов недвижимости, подобных оцениваемому по функциональному использованию, месту расположения и потребительским качествам.
Методологические основы применения доходного подхода для оценки объектов недвижимости приведены в разделе 5.4.2. данного Отчета.
При определении величины потенциального валового дохода (ПВД) от сдачи оцениваемых объектов недвижимости в аренду оценщик исходил из следующего:
· арендодатель не получает никаких других доходов от владения объектом, кроме арендной платы;
· для определения прогнозируемой величины потенциального валового дохода используются рыночные ставки арендной платы за подобные объекты недвижимости;
· период получения дохода от аренды объектов оценки считается достаточно долгим;
· стоимость объектов недвижимости на рынке на протяжении времени не изменяется.
Определение величины потенциального валового дохода
Потенциальный валовой доход (ПВД) от владения объектом оценки определяется следующим образом:
ПВД = ОП х 12 х S, (6.6.)
где: ОП – месячная арендная ставка в перерасчете на единицу площади, определенная по рыночным данным;
S – общая площадь объекта оценки;
12 – количество месяцев в расчетном годовом периоде.
Определение ставок аренды
Отбор предложений по аренде осуществлялся в сегментах недвижимости офисного, производственного и складского назначения, а также – квартирам, имеющим сходные характеристики с оцениваемыми объектами недвижимости.
В случае расхождений по основным ценообразующим характеристикам в стоимость аналогов вносились корректировки, исходя из следующих принципов:
1. Цены предложений аренды нежилых помещений (если не указано иное) включают в себя НДС. Расчет проводится без учета НДС.
2. Цены предложений аренды обычно указываются в $ за 1 кв. м в месяц. Анализ многочисленных договоров аренды объектов недвижимости показал, что обычно в заключенных договорах фигурируют цены, указанные в предложениях, т. е. торг при заключении договоров аренды не практикуется. Вследствие этого корректировка на торг к рыночным ставкам арендной платы в данном случае не применяется.
3. Цены предложений аренды не зависят от объема предлагаемых площадей, т. к. в настоящее время для рынка аренды помещений как офисного, так и производственно-складского назначения характерен «модульный» принцип – когда в рамках одного здания могут сдаваться в аренду помещения от 50 кв. м (например, в офисных центрах) и выше, вплоть до всего здания. Вследствие этого корректировка на размер площади в данном случае не производится.
3. Для выполнения корректировки ставок арендной платы на различия в местоположении объектов применяется технология, использованная в процессе реализации сравнительного подхода (см. Раздел 6.1.1. данного Отчета).
5. На рынке аренды в основном предлагаются пригодные к эксплуатации помещения - т.е. такие, техническое состояние которых классифицируется как «удовлетворительное» или «хорошее». Большинство оцениваемых объектов недвижимости производственного и складского назначения (за исключением основного производственного корпуса №9 и пристроек к нему) на дату оценки имеет подобное техническое состояние. Вследствие этого корректировка аналогов по фактору технического состояния в данном случае не производится. Однако для объектов оценки, техническое состояние которых на дату оценки соответствует категории «отличное» (здание административно-производственного корпуса, производственного корпуса №9, а также объектов жилого фонда), в качестве конкурентной арендной ставки принималось максимальное значение диапазона выборки объектов-аналогов после проведения прочих корректировок.
6. Для проверки однородности выборки объектов-аналогов, а также корректности проведенных корректировок ставок арендной платы в данном случае нами также была выполнена статистическая обработка откорректированных ставок аренды для каждого вида недвижимости. Суть и последовательность выполнения данного шага раскрыты в Разделе 6.2.2. данного Отчета.
Результаты отбора объектов аренды, подобных оцениваемым по своему функциональному назначению и техническим характеристикам, а также проведение корректировок базовых ставок аренды на имеющиеся несоответствия между объектами сравнения приведены в табл. 6.21.
Результаты статистической обработки показателей стоимости аренды после проведения необходимых корректировок приведены в табл. 6.22.
Табл. 6.22.
| Статистическая обработка скорректированных показателей стоимости аренды объектов, подобных оцениваемым
|
||||||
| № аналога
|
Xi
|
Xср.
|
ti
|
ti
|
σ
|
V (%)
|
| Аренда офисных помещений
|
||||||
| 1 |
11,9 |
13,85 |
-2,0 |
3,8 |
1,45 |
10,5 |
| 2 |
13,5 |
-0,4 |
0,1 |
|||
| 3 |
15,8 |
2,0 |
3,8 |
|||
| 4 |
14,0 |
0,1 |
0,0 |
|||
| 5 |
12,4 |
-1,5 |
2,1 |
|||
| 6 |
15,5 |
1,7 |
2,7 |
|||
| Аренда складских помещений
|
||||||
| 1 |
2,6 |
3,00 |
-0,4 |
0,2 |
0,62 |
20,5 |
| 2 |
2,9 |
-0,1 |
0,0 |
|||
| 3 |
2,8 |
-0,2 |
0,0 |
|||
| 4 |
4,2 |
1,2 |
1,4 |
|||
| 5 |
2,5 |
-0,5 |
0,3 |
|||
| Аренда производственных помещений
|
||||||
| 1 |
4,4 |
4,48 |
-0,1 |
0,0 |
0,90 |
20,1 |
| 2 |
4,6 |
0,1 |
0,0 |
|||
| 3 |
6,1 |
1,6 |
2,6 |
|||
| 4 |
3,8 |
-0,7 |
0,5 |
|||
| 5 |
3,5 |
-1,0 |
1,0 |
|||
| Квартира (ул. ____________)
|
||||||
| 1 |
6,0 |
7,20 |
-1,2 |
1,4 |
1,23 |
17,1 |
| 2 |
6,3 |
-0,9 |
0,8 |
|||
| 3 |
7,1 |
-0,1 |
0,0 |
|||
| 4 |
7,1 |
-0,1 |
0,0 |
|||
| 5 |
9,5 |
2,3 |
5,3 |
|||
| Квартира (ул. ______________)
|
||||||
| 1 |
5,7 |
6,86 |
-1,5 |
2,3 |
1,20 |
17,6 |
| 2 |
6,0 |
-1,2 |
1,4 |
|||
| 3 |
6,8 |
-0,4 |
0,2 |
|||
| 4 |
6,8 |
-0,4 |
0,2 |
|||
| 5 |
9,0 |
1,8 |
3,2 |
|||
Результаты анализа данных таблицы свидетельствуют о том, что для объектов офисного и жилого назначения расчетная величина коэффициента вариации подтверждает однородность полученной выборки откорректированных значений стоимости аренды, и поэтому для данных групп объектов в дальнейших расчетах может быть использовано среднеарифметическое значение выборки.
Для объектов производственного и складского назначения коэффициент вариации находится на верхней границе нормы или несколько превышает ее, поэтому в дальнейших расчетах нами использовалось медианное значение ряда.
Определение величины эффективного валового дохода
Показатель эффективного валового дохода (ЭВД) отличается от величины потенциального валового дохода на размер возможных потерь от недозагрузки объекта доходной недвижимости. Таким образом, определение величины ЭВД связано с необходимостью прогноза коэффициентов загрузки (Кзаг
) для каждого из типов оцениваемой недвижимости.
ЭВД = ПВД х Кзаг (6.7.)
Опыт ведения бизнеса, связанного со сдачей в аренду объектов недвижимости, позволяет подтвердить неизбежность потерь, связанных с недополучением арендной платы вследствие ротации арендаторов, а также под влиянием других факторов, основным из которых является структура площадей объекта аренды. Чем выше удельный вес вспомогательных площадей (технических помещений - лифтовых шахт, вентиляционных стволов и т.п.) и помещений общего пользования (вестибюлей, лестниц, холлов) в общей площади здания, тем вероятнее снижение показателей доходности такого объекта вследствие того, что в случае его «модульной» сдачи в аренду указанные площади обычно не входят в состав арендуемых.
Таким образом, различают два основных фактора, влияющих на загрузку объекта аренды:
1. Вакансии, связанные с ротацией арендаторов
При смене арендатора, по данным арендодателей и специалистов агентств недвижимости, типичный период экспозиции объектов доходной недвижимости, подобных оцениваемым по функциональному назначению, составляет от 1 до 3 месяцев, что связано с наличием достаточно активного спроса на помещения как производственно-складского, так и офисного назначения. Средний срок пользования подобной недвижимости одним арендатором составляет 3–4 года (как правило, смена арендаторов происходит в среднем через 3-4 года). При этом срок экспозиции и частота смены арендаторов зависит от площади объекта и его местоположения. На основании этого определим коэффициент экспозиции Кэксп
(коэффициент вакантного простоя) для разных категорий объектов.
Табл. 6.23.
Расчет коэффициента недозагрузки объектов доходной недвижимости вследствие влияния фактора длительности периода экспозиции объекта аренды на рынке (Кэксп)
| Категория объекта |
Срок экспозиции, месяцев |
Типичный период аренды, месяцев |
Коэффициент (Кэкс), доли единицы |
|
| Характеристика расположения |
Площадь, кв. м |
|||
| Высокая инвестиционная привлекательность района |
До 1000 |
1 |
48 |
0,98
|
| Низкая инвестиционная привлекательность района |
До 1000 |
2 |
42 |
0,95
|
| Высокая инвестиционная привлекательность района |
Свыше 1000 |
2 |
42 |
0,95
|
| Низкая инвестиционная привлекательность района |
Свыше 1000 |
3 |
36 |
0,92
|
В данном случае район расположения Объекта оценки можно отнести к категории инвестиционно привлекательных, поэтому коэффициенты вакантности для оцениваемых объектов недвижимости принимаются на уровне 0,95–0,98 в зависимости от их масштаба.
2. Вакансии, связанные с неполным использованием площадей
Как указывалось ранее, одним из возможных факторов недополучения дохода являются вакансии, связанные с неполным использованием площадей вследствие высокого удельного веса площадей общего пользования в общей площади здания. Коэффициент потерь от неполного использования площадей (Кпп)
может быть рассчитан как отношение площади помещений общего пользования к общей площади объекта.
Кпп=Sпп
/Sобщ.
(6.8.)
Вместе с тем анализ указанных технических характеристик объектов оценки показал, что соотношение полезной и общей площади оцениваемых зданий является незначительным и типичным для недвижимости подобного назначения и составляет, например:
- для основного производственного корпуса: Кпп= (16722,9 кв. м – 1689,5 кв. м) / 16722,9 кв.м = 0,90;
- для здания АБК: Кпп = (6021,7м2
– 1110,7 кв. м) / 6021,7 кв. м = 0,82.
Вследствие этого корректировка величины ПВД по указанному фактору возможного недополучения дохода для объектов оценки не производилась.
Таким образом, в данном случае значение коэффициента загрузки Кзаг
для каждого из оцениваемых объектов принимается на уровне расчетных показателей коэффициента экспозиции Кэксп
, характеризующих уровень возможного снижения доходов от аренды подобных объектов под влиянием объективно существующего на рынке фактора ротации арендаторов.
Кроме того, при прогнозировании величины эффективного валового дохода Эксперт допускает отсутствие потерь, связанных с неплатежами при сборе арендной платы.
Определение величины чистого операционного дохода
Величина чистого операционного дохода (ЧОД) от объекта доходной недвижимости может быть определена, исходя из показателя его эффективного дохода за вычетом суммы операционных затрат, осуществление которых необходимо для нормальной эксплуатации объекта.
Операционные затраты – это периодические затраты, связанные с владением и эксплуатацией недвижимости. Анализ условий действующих договоров аренды объектов недвижимости, подобных оцениваемым, позволил установить, что типичной является ситуация, когда затраты на поддержание помещений в эксплуатационно-пригодном состоянии (т.е. затраты на текущий ремонт), коммунальные услуги, а также обязательства по страхованию объекта аренды обычно несет арендатор. К затратам арендодателя относятся расходы, связанные с управлением недвижимостью, уплатой налога на землю и капитальными ремонтами объекта.
Анализ данных рынка недвижимости показал, что доля операционных затрат, необходимых для обеспечения нормальной эксплуатации объекта аренды, которая не компенсируется арендаторами, составляет от 5 до 10% от величины ПВД. Это положение подтверждается имеющимися у Оценщика данными о фактических операционных затратах арендодателей объектов офисного и коммерческого назначения, которые оценивались ранее (см. табл. 6.24).
Табл. 6.24.
| Наименование объекта
|
Расположение
|
Общая площадь, кв. м
|
Арендная ставка 1 кв. м в месяц, $ (без НДС)
|
ПВД в год, $ (без НДС)
|
Операционные затраты арендодателя $/ год (без НДС)
|
Удельный вес операционных затрат в объеме ПВД, %
|
| Деловой центр "Призма" |
г. Днепропетровск |
3 966,40 |
25,40 |
1 208 959,00 |
124 690,0 |
10
|
| Торговый центр "МКС" |
г. Харьков |
1 140,20 |
33,00 |
451 519,00 |
31 378,0 |
7
|
| Торгово-развлекательный комплекс "Сити-Центр" |
г. Николаев |
18 931,40 |
29,17 |
6 626 747,00 |
335 877,0 |
5
|
| Деловой центр "Босфор" |
г. Днепропетровск |
14 127,80 |
45,00 |
7 629 012,00 |
800 747,0 |
10
|
| Торгово-развлекательный комплекс "Маги-Центр" |
г. Винница |
12 809,00 |
30,54 |
4 693 999,00 |
348 850,0 |
7
|
Приведенные в таблице данные подтверждают, что уровень операционных затрат для объектов деловой и коммерческой недвижимости составляет от 5 до 10% от величины ПВД. Данные таблицы также показывают, что указанное соотношение характерно как для небольших, так и для крупных объектов. Размер эксплуатационных затрат также не зависит и от месторасположения объекта доходной недвижимости.
Таким образом, исходя из приведенной информации, в дальнейших расчетах размер операционных затрат арендодателя принимался на уровне 10% от величины ПВД – для объектов производственного и офисного назначения. Для объектов жилой недвижимости размер затрат арендодателя принимался на уровне минимального значения указанного диапазона в связи с более низкими операционными затратами на поддержание квартир в эксплуатационно-пригодном состоянии (по сравнению с объектами производственно-коммерческого назначения). Это обусловлено в т.ч. минимизацией расходов на управление, отсутствием налога на землю, а также необходимостью проведения лишь текущих, а не капитальных ремонтов такой недвижимости.
Чистый операционный доход может быть определен на уровне до или после вычета налога на прибыль. При этом более распространенным является подход к оценке чистого операционного дохода (ЧОД) до вычета указанного налога, который и используется в данном случае.
Стоимость объектов недвижимости
Как указывалось в Разделе 5.4.2., для оценки объектов доходной недвижимости, способных приносить относительно равномерный постоянный периодический доход, обычно используется метод прямой капитализации. Техника прямой капитализации заключается в определении стоимости объекта путем деления показателя чистого операционного дохода за определенный период (обычно год) на ставку капитализации:
V=ЧОДгод
/Ск (6.9.)
где: ЧОД - чистый операционный доход,
Ск - ставка капитализации.
Определение ставок капитализации
Ставка капитализации – коэффициент, устанавливающий связь между доходом, который можно получить от эксплуатации объекта оценки, и его стоимостью. Ставка капитализации определяется на основе рыночных наблюдений или в результате выполнения искусственных процедур оценки нормы необходимого дохода для соответствующего типа инвестиций. Указанные процедуры заключаются в сравнении риска инвестиций в оцениваемый объект с риском инвестиций в другие объекты, доходность которых известна и которые могут считаться более или менее разумной альтернативой вложения средств по сравнению с оцениваемым объектом.
Наилучшим источником данных для определения ставки капитализации являются данные о рыночной доходности объектов недвижимости того или иного типа. Потому из всех существующих способов определения ставок капитализации наилучшим является метод экстракции, точность которого обуславливается наличием достаточного количества информации о сделках на рынках продажи и аренды объектов, подобных оцениваемым. Согласно данному методу, ставка капитализации определяется как отношение среднегодового чистого операционного дохода, полученного от сдачи в аренду объекта недвижимости, к средней цене продажи такой недвижимости.
Ск= ЧОДгод
/ цена продажи (6.10.)
При этом для унификации расчетов в рамках применения этого метода обычно используются данные в пересчете на 1 кв. м площади объектов недвижимости.
Таким образом, принимая во внимание наличие достаточно развитого рынка недвижимости офисного, производственно-складского и жилого назначения, для определения ставок капитализации в данном случае использовался метод экстракции.
Для определения размера ставок капитализации нами были сформированы выборки объектов, предлагаемых к продаже и аренде, потребительские качества которых подобны оцениваемым (в т.ч. и объекты, информация о которых использовалась в процессе реализации сравнительного подхода). Для получения среднерыночных показателей доходности недвижимости каждого типа в данном случае показатель стоимости 1 кв. м объектов, аналогичных оцениваемым, определялся как средневзвешенная величина выборки. Аналогичным образом рассчитывалась и среднерыночная ставка аренды подобной недвижимости.
Обоснование ставок капитализации для всех категорий оцениваемых объектов недвижимости, в соответствии с приведенным выше алгоритмом, приведено в табл. 6.25.
Определение стоимости объектов недвижимости в рамках доходного подхода, с учетом всех изложенных выше факторов, приведено в табл. 6.26.
Таким образом, стоимость объектов недвижимости ООО «_________», определенная в рамках доходного подхода по состоянию на 31.12.07 г. без учета НДС составляет 99 008 912 грн.,
в т.ч.
- операционные активы - 98 071 728 грн.;
- инвестиционные активы - 937 184 грн.
6.3.2. Стоимость земельного участка
Третьим способом определения стоимости земельного участка в рамках данной работы является использование метода остатка земли, суть которого состоит в совместном использовании результатов оценки, полученных в процессе реализации доходного подхода (капитализации чистого операционного или рентного дохода) и результатов затратного подхода (подхода, учитывающего затраты на земельные улучшения). В данном случае стоимость земельного участка может быть определена как разница между текущей стоимостью капитализированного ЧОД от застроенного земельного участка и стоимостью земельных улучшений.
Чистый операционный доход для свободного земельного участка определяется на основании анализа данных рынка о ставках арендной платы за землю. Чистый операционный доход от застроенного земельного участка может быть приравнен к валовому доходу от его наиболее эффективного использования за исключением затрат, связанных с содержанием и эксплуатацией, в т.ч. зданий и строений, расположенных на нем.
Таким образом, если текущая стоимость капитализированного чистого операционного дохода от оцениваемого земельного участка в данном случае составляет 98 071 728 грн.,
а стоимость всех улучшений данного земельного участка, определенная на базе АЗЗ в рамках затратного подхода (см. Раздел 6.1.1. данного Отчета) составляет 90 005 155 грн.,
то стоимость оцениваемой земельной собственности составляет
Сзу = 98 071 728 – 90 005 155 = 8 066 573 грн.
Таким образом, стоимость двух оцениваемых земельных участков, общей площадью 149 195 кв. м, определенная в результате применения экономического метода, по состоянию на 31.12.07 г. без учета НДС составляет
| Площадь, кв. м |
Стоимость, грн. |
Стоимость, $ |
$/кв. м |
|
| Всего, в т.ч.
|
149 195,0
|
8 066 573,0
|
1 597 341,0
|
$10,71
|
| участок 1 |
5 342,0 |
288 828,0 |
57 194,0 |
|
| участок 2 |
143 853,0 |
7 777 745,0 |
1 540 147,0 |
6.4. Результаты оценки
В соответствии с методологией, приведенной в Разделе 5.4. данного Отчета, Экспертом была произведена оценка стоимости объектов недвижимости ООО «_________» по состоянию на 31.12.07 г. Оценка производилась на основании выполненной Экспертом классификации активов, входящих в состав Объекта оценки, и определенными на этой основе базами оценки, с применением соответствующих оценочных подходов и процедур.
Результаты реализации указанных подходов приведены в табл. 6.27.
| Табл. 6.27. |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Анализ результатов оценки объектов недвижимости, полученных в рамках реализации сравнительного и доходного подходов, отвечающих рыночной базе оценки, позволяет увидеть, что различия между полученными значениями стоимости составляют от 0,6 до 5,4% - т.е. достаточно близки, что свидетельствует о корректности произведенных расчетов. При этом расхождение итоговых показателей стоимости по группе операционных активов для двух указанных подходов не превышает 1%, что имеет значение для формирования заключения о стоимости земельного участка, в т.ч. формирующего данные результаты.
С другой стороны, близость результатов оценки стоимости объектов недвижимости производственного назначения в рамках затратного подхода (с учетом стоимости земельного участка, рассматриваемого как свободный, определенной по данным рынка в рамках сравнительного подхода) со стоимостью операционных активов, полученной в процессе применения сравнительного и доходного подходов, базирующихся на рыночных данных, свидетельствует о том, что в данном случае выполненный таким образом тест на адекватную прибыльность для объектов, оцененных на базе АЗЗ, имеет положительный результат. Другими словами – показатели АЗЗ, определенные в рамках данной работы для каждого из оцениваемых зданий и сооружений, подтверждаются рынком и вследствие этого могут быть приняты в качестве их справедливой стоимости для отражения в финансовой отчетности предприятия в соответствии с требованиями МСФО.
Анализируя результаты оценки инвестиционных активов, можно отметить близость результатов, полученных в рамках реализации доходного и сравнительного подходов (погрешность составляет 3-4,2%), что свидетельствует о корректности выполненных расчетов.
Для формирования окончательного суждения о стоимости объектов оценки используем общепринятый подход, состоящий в следующем:
в случае если отличие между результатами составляет до 5%, данное отличие с точки зрения рынка является незначимым, и в качестве окончательного результата можно принять величину, отвечающую одному из следующих условий:
- расчеты основаны на более полной и достоверной рыночной информации;
- в расчетах сделано меньшее число допущений.
Кроме того, в процессе оценки недвижимости следует принять во внимание следующее требование п.5.11.1 МР1 (МСО 2005) – «При наличии данных подход, основанный на сравнении продаж, является наиболее прямым и систематическим подходом к расчету стоимости».
Таким образом, если нет объективных предпосылок против, в качестве окончательного значения стоимости объекта должен быть принят результат, полученный при использовании сравнительного подхода.
Учитывая все указанные обстоятельства, в качестве окончательного результата оценки стоимости объектов, отнесенных к инвестиционным активам, а также земельного участка, в данном случае принимаем значения, полученные в рамках реализации сравнительного подхода.
Таким образом, справедливая стоимость объектов недвижимости ООО «_________», определенная для целей формирования финансовой отчетности в соответствии с требованиями МСФО, по состоянию на 31.12.07 г. без учета НДС составляет
98 925 360 грн.
девяносто восемь миллионов девятьсот двадцать пять тысяч триста шестьдесят гривен
,
что по курсу НБУ на 31.12.2005 г., составляющему 5,05 грн./$ США эквивалентно $19 589 180.
в т.ч.
| №п/п
|
Инвентарный №
|
Наименование объекта
|
Первоначальная стоимость, грн.
|
Балансовая стоимость, грн
|
Дата ввода в эксплуатацию
|
Ликвидационная стоимость, грн.
|
Справедливая стоимость, грн.
|
| 1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7
|
8
|
| Операционные активы
|
|||||||
|
|
cчет 101
|
||||||
| 1 |
1010001 |
Земельный участок 1 |
159 860,95 |
159 860,95 |
288 115,0 |
||
| 2 |
1010002 |
Земельный участок 2 |
4 304 844,05 |
4 304 844,05 |
7 758 570,0 |
||
|
|
|
Итого по счету
|
4 464 705,0
|
4 464 705,0
|
|
|
8 046 685,0
|
|
|
счет 103
|
||||||
| 3 |
1030001 |
АБК (административно-бытовой корпус) |
33 210 754,42 |
32 055 858,16 |
31.12.89 |
0,0 |
32 087 641,0 |
| 4 |
1030002 |
Производственный корпус 9 |
45 544 106,37 |
34 590 368,65 |
31.12.89 |
0,0 |
37 962 233,0 |
| 5 |
1030003 |
Внутренние автодороги |
2 862 687,00 |
2 407 596,78 |
31.12.89 |
0,0 |
2 509 553,0 |
| 6 |
1030004 |
Транспортная проходная |
29 373,21 |
23 212,38 |
31.12.89 |
0,0 |
23 519,0 |
| 7 |
1030005 |
Ограда территории |
227 201,34 |
148 084,63 |
31.12.89 |
0,0 |
244 653,0 |
| 8 |
1030006 |
Стоянка автомашин |
684 059,08 |
431 056,87 |
31.12.89 |
0,0 |
641 422,0 |
| 9 |
1030007 |
Механический склад "I" |
497 536,19 |
347 630,57 |
31.12.89 |
2 724,0 |
412 119,0 |
| 10 |
1030008 |
Контрольно-пропускной пункт |
37 395,10 |
29 245,70 |
31.12.89 |
0,0 |
29 516,0 |
| 11 |
1030016 |
Механический склад "Е" |
544 955,51 |
386 451,00 |
31.12.89 |
2 711,0 |
416 003,0 |
| 12 |
1030018 |
Кабельная канализация 657 м/п |
61 616,58 |
50 715,11 |
0,0 |
55 665,0 |
|
| 13 |
1030019 |
Внутренние сети связи |
131 347,97 |
105 452,22 |
0,0 |
106 790,0 |
|
| 14 |
1030020 |
Линия связи 4,534 км |
224 482,24 |
72 287,34 |
0,0 |
159 463,0 |
|
| 15 |
1030021 |
Компрессорная (транспортный цех) |
1 249 157,62 |
849 363,78 |
31.12.89 |
0,0 |
1 024 378,0 |
| 16 |
1030025 |
Газораспределительный пункт |
108 155,93 |
56 799,79 |
31.12.89 |
0,0 |
120 351,0 |
| 17 |
1030030 |
Гальванический корпус 4 |
7 049 204,15 |
5 532 697,17 |
31.12.89 |
0,0 |
6 782 006,0 |
| 18 |
1030032 |
Пристройка к кор.9 зарядной, компрессорной, насосной станции пожаротушения |
1 135 838,19 |
1 076 708,14 |
26.01.07 |
0,0 |
1 220 120,0 |
| 19 |
1030034 |
Здание закрытого распред. устройства (ТП-110/10) |
1 022 272,24 |
969 863,57 |
31.05.07 |
0,0 |
974 110,0 |
| 20 |
1030009 |
Внутренние сети электроснабжения |
2 074 602,99 |
1 852 313,64 |
1990 |
0,0 |
1 291 668,0 |
| 21 |
1030010 |
Внешнее освещение - 0,4кВ |
286 928,83 |
230 104,85 |
1990 |
0,0 |
273 537,0 |
| 22 |
1030011 |
Внутриплощадочные сети хоз.-питьевого водоснабжения |
772 166,26 |
501 367,79 |
1990 |
0,0 |
709 560,0 |
| 23 |
1030012 |
Внутриплощадочные сети хоз. канализации |
335 190,57 |
221 874,74 |
1990 |
0,0 |
325 530,0 |
| 24 |
1030013 |
Внутриплощадочные сети сливной канализации |
1 548 598,12 |
1 015 496,97 |
1990 |
0,0 |
1 519 850,0 |
| 25 |
1030014 |
Внешние сети водоснабжения |
44 983,09 |
33 202,05 |
1990 |
0,0 |
50 269,0 |
| 26 |
1030015 |
Внешнеплощадочные сети хоз. канализации |
54 164,33 |
40 214,24 |
1990 |
0,0 |
59 941,0 |
| 27 |
1030026 |
Внутренние сети природного газа |
340 258,23 |
140 493,92 |
1990 |
0,0 |
268 913,0 |
| 28 |
1030027 |
Внутриплощадочные сети водоснабжения |
404 834,84 |
215 778,56 |
1990 |
0,0 |
449 175,0 |
| 29 |
1030028 |
Электрощитовая тех. пристройки кор.9 |
146 606,45 |
39 699,21 |
2005 |
0,0 |
231 458,0 |
| 30 |
1030029 |
Внутренние газопроводы котельной |
46 723,89 |
24 959,91 |
2006 |
0,0 |
55 712,0 |
| *
|
|
Итого по счету
|
100 675 200,74
|
83 448 897,74
|
|
5 435,0
|
90 005 155,0
|
| *
|
*
|
105 139 905,74
|
87 913 602,74
|
5 435,0
|
98 051 840,0
|
||
| * |
Инвестиционные активы
|
||||||
| 31 |
1030031 |
Квартира N37 62 кв. м |
200 957,00 |
167 170,85 |
31.12.80 |
0,0 |
400 770,0 |
| 32 |
1030033 |
Квартира 70,8 кв. м |
338 658,00 |
318 852,87 |
06.12.06 |
0,0 |
472 750,0 |
| *
|
*
|
539 615,0
|
486 023,7
|
0,0
|
873 520,0
|
||
| *
|
*
|
ВСЕГО ПО ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ:
|
105 679 520,7
|
88 399 626,5
|
5 435,0
|
98 925 360,0
|
|
7. Нормативные документы и использованная литература
9. Закон Украины “Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональную оценочную деятельность в Украине” №2658-ІІІ от 12 июля 2001 г.;
10. Национальный стандарт №1 “Общие основы оценки имущества и имущественных прав”, утвержденный постановлением КМУ от 10 сентября 2003 г.;
11. Национальный стандарт №2 «Оценка недвижимого имущества», утвержденный Постановлением КМУ №1442 от 29.10.2004 г.;
12. Международные стандарты оценки. МСО 2005;
13. Международный стандарт финансовой отчетности №16 «Основные средства»;
14. Международный стандарт финансовой отчетности №36 «Обесценение активов»;
15. Положение (стандарт) бухгалтерского учета №7 «Основные средства», утвержденный Постановлением МФУ №92 от 27.04.2000 г.;
16. Положение (стандарт) бухгалтерского учета №28 «Уменьшение полезности активов», утвержденный Постановлением МФУ №817 от 24.12.2004 г.;
17. Земельный Кодекс Украины
18. Закон Украины “Об оценке земель” от 11.12.2003 №1378-І;
19. “О внесении изменений и дополнений к разделу 3 “Порядка денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов”, утвержденного приказом Госкомзема Украины от 15.04.1997 №46/131/63/34;
20. Сборники официальных документов и разъяснений “Ценообразование в строительстве” (Госстрой Украины);
21. Справочник Marshall Valuation Service;
22. Фридман Д.. Ордуей Н. Анализ и оценка недвижимости, которая приносит доход;
23. Харрисон Г. Оценка недвижимости;
24. Тарасевич Э.И. Методы оценки недвижимости. Спб, ТОО “Технобалт”, 1995;
25. Практика оценки №12 (15) декабрь, 2007 г. «Оценка физического износа»;
26. Рекламные издания и данные сайтов по всеукраинским и региональным рынкам за 2007 год.
[1]
http://www.ukrstat.gov.ua/
[2]
В данном случае все дефиниции ОППО приведены в редакции 7-го издания МСО 2005
[3]
в редакции 7-го издания МСО 2005
[4]
Определение НЭИ в соответствии с п. 6.3. ОППО приведено в Разделе 1.3. данной публикации
[5]
В данном случае под показателем территориалоемкости подразумевается отношение площади земельного участка, на котором расположен рассматриваемый объект недвижимости, к общей площади этого строения (группы строений). Указанная величина показывает, сколько единиц площади прилегающего земельного участка приходится на 1 кв. м общей площади расположенных на нем строений и является обобщающем показателем степени освоения данной территории.
[6]
http://remontik.com.ua/articles-view-1537
[7]
Как правило, более точная стоимость работ определяется на основании смет, при этом даже эта стоимость может корректироваться в зависимости от разных рыночных факторов (увеличение стоимости материалов и т.п.).