Л.Б. Ситдикова
В России проблема имущественной ответственности риелтора перед клиентом еще не привлекала к себе достойного внимания ученых. Недостаточно разработаны в российской цивилистике и общие принципы гражданско-правовой ответственности в обязательствах по оказанию услуг, что отрицательно сказывается на судебной практике. Причиненные ненадлежащей услугой убытки, как правило, присуждаются в размере, не превышающем уплаченного за услуги вознаграждения (цены). Своеобразным «иммунитетом», как указывает М.В. Кратенко, «.в силу пробельности действующего законодательства, обладают и такая категория профессиональных консультантов, как риэлторы» [1: c. 220]. Сами риелторы предпочитают выступать в роли простых консультантов или «фактических посредников», ответственность которых определяется положениями гл. 39 ГК РФ о возмездном оказании услуг и общими положениями гл. 25 ГК РФ, т. е. нормами об ответственности [2]. Но даже в этой части судебная практика не обеспечивает пострадавшим потребителям полноценную защиту[1].
Отсутствие законодательного регулирования риелторской деятельности, а также отсутствие государственных органов, способных контролировать профессиональный уровень риелторов, приводит к тому, что последнего практически трудно привлечь к какой-либо ответственности перед клиентом, даже за предоставление недостоверной или неполной информации. С учетом состояния современного российского законодательства повышенная ответственность риелтора (исполнителя) является общим правилом, и сторонымогут включить в договор оказания риелторских услуг условие о том, что ответственность исполнителя наступает только при нарушении им обязательства. Однако ограничение повышенной ответственности риелтора невозможно в отношениях с гражданином потребителем в силу п. 4 ст. 13 Закона о защите прав потребителей [3]. Вышеизложенное свидетельствует, что риелтор несет ответственность перед клиентом только на началах риска. Как ни парадоксально, но «безответственность» риелтора отчасти объясняется отсутствием финансовых гарантий для него самого: полное возмещение клиенту всех убытков, связанных с недействительностью сделки, неизбежно повлечет разорение и банкротство не только риелторов-одиночек, но и крупных агентств недвижимости. Этим объясняется пересечение российских моделей страхования профессиональной ответственности риелтора и титульного страхования в части страховых событий. Аргументом в пользу полной ответственности риелтора может служить институт страхования профессиональной ответственности риелтора, что преследует две взаимосвязанные задачи: защита интересов потребителей услуг (заказчиков) и защита интересов самих исполнителей (обеспечение их финансовой устойчивости, предупреждение банкротства)[2].
При этом следует отметить, что действующее законодательство не предусматривает какой-либо обязанности риелтора по страхованию своей ответственности. Зарубежным правовым системам в гораздо большей степени известно обязательное страхование профессиональной ответственности риелтора, и в страховой литературе этот вопрос поднимается как страхование ответственности риелторов во взаимоотношениях с клиентом. Этому способствует ряд причин: осознание гражданами своих прав, рост благосостояния населения и соответственно увеличение общей суммы платежеспособности и размеров ущерба, увеличение числа факторов, вызывающих ущерб, связанных с индустриализацией общества, развитием техники и технологий, рост случаев причинения ущерба (вреда), новые инициативы законодательной власти, возможность широкого толкования в судопроизводстве категории ущерба и, как следствие этого, получение права на возмещение убытков, расширение сферы применения закона юриспруденцией. Все перечисленные факторы обусловлены высоким уровнем социальных и экономических гарантий, прав и свобод, которых достигло западное общество в процессе своего развития. Степень защиты по договору страхования профессиональной ответственности в России не может быть признана высокой, несмотря на то, что последние годы ознаменованы активным внедрением в законодательство норм, предусматривающих как добровольное, так и обязательное страхование ответственности. В настоящее время явно обозначилась тенденция внедрения обязательного страхования ответственности, порожденной ошибками в профессиональной деятельности, — нотариусов, оценщиков, риелторов и т. д.
В соответствии с действующим законодательством лицо, причинившее вред личности, имуществу гражданина или имуществу юридического лица, обязано возместить его в полном объеме. Выполнение подобных обязательств иногда может поставить организацию в трудное финансовое положение, поэтому целью страхования ответственности является защита страхователя от возможных убытков. Поэтому суть страхования профессиональной ответственности заключается в страховой защите лиц против претензий и судебных исков со стороны клиентов и третьих лиц. Участники рынка недвижимости, как отмечает Н. Ермаков, справедливо признают, что единственной гарантией финансовой защиты при совершении сделки с недвижимостью является полис страхования права собственности — страхования титула[3]. Поэтому не зря при ипотеке кредитные организации, не испытывающие (в отличие от некоторых риелторов) чувства псевдоконкуренции к страховщикам, давно включили страхование титула в программу страховой защиты ипотеки наряду со страхованием предмета залога (квартиры), жизни и здоровья заемщика[4]. Таким образом, чтобы получить статус квалифицированного профессионального участника, риелторы должны страховать свой предпринимательский риск на случай несения убытков в результате возникновения ответственности за неисполнение обязательств перед заказчиками их услуг.
В зависимости от объектов страхования акценты в страховых случаях могут быть расставлены по-разному. Так, при страховании ответственности юридическое значение имеет непрофессиональный характер действий риелтора, а при титульном страховании достаточно объективной утраты потерпевшим (застрахованным) прав на недвижимость по причинам, даже не связанным с услугами риелтора или юриста.
Во всем мире любые риски в предпринимательской деятельности подлежат страхованию. Полис страхования профессиональной ответственности может быть и у риелтора, но он распространяется на случаи, когда клиент предъявляет иск к агенту о возмещении причиненных им убытков. Для выплаты страхового возмещения по договору страхования профессиональной ответственности риелторов необходимо решение суда, обязывающее агента возместить убытки. Поскольку для возмещения убытков законом предусмотрены определенные условия — противоправность действий, наличие ущерба или упущенной выгоды, установленная причинная связь между ними, то все они будут характерны и для получения страховой выплаты по договору страхования профессиональной ответственности риелтора.
Рассмотрим механизм страхования профессиональной ответственности риелторов. Агентство недвижимости заключает договор страхования, к которому прилагается список сотрудников, ответственность которых застрахована. Обычно в список попадают сотрудники, имеющие право подписи. В небольшом агентстве — это генеральный директор, а в большом — в него входят в том числе и менеджеры, которые проводят сделку. Если нарушаются права одной из сторон сделки и доказывается, что произошло это по вине риелтора, страховая компания должна возместить ущерб пострадавшей стороне.
Большую роль в страховании профессиональной ответственности занимает РГР. По ее требованию сумма, на которую страхуется профессиональная ответственность риелторов, должна быть не менее средней стоимости однокомнатной квартиры в данном регионе на момент заключения договора страхования, а размер страховой премии (страхового взноса) для данного вида страхования в большинстве компаний установлен в размере 1 % в год от суммы в $100 тыс. Договор на сумму от $200 тыс. обычно заключается под 0,75 % годовых. Таким образом, чем больше страховая сумма, тем меньше тариф. Срок договора страхования профессиональной ответственности риелтора обычно составляет один год. При осуществлении нескольких видов риелторской деятельности договор страхования заключается в отношении каждого вида отдельно. Некоторые компании предлагают оформить документ сразу на три года с ежегодной рассрочкой выплаты взносов. Причем список документов, необходимый для заключения договора, довольно прост: требуется лишь свидетельство о регистрации данного вида деятельности и свидетельство о постановке на налоговый учет. Следует отметить, что сегодня многи
Остановимся на страховании права собственности — страховании титула. Риелторы при обращении к специалистам-страховщикам выбирают для себя страхование потери имущества в результате прекращения права собственности на него (в зарубежной практике носит название «титульное страхование»). Титульное страхование предоставляет защиту на случай, если приобретенный в собственность объект недвижимости будет истребован у владельца по различным основаниям: заключение договора купли-продажи с нарушением норм законодательства, сохранение прав на объект недвижимости после его отчуждения у третьих лиц, отсутствие правосубъектности продавца, нарушение прав несовершеннолетних, совершение сделки лицами, не способными в тот момент понимать значение своих действий или руководить ими, совершение сделки неуправомоченным лицом, совершение сделки в результате мошеннических действий и т. д.). Представляется, что данный вид страхования направлен на предупреждение различных непредвиденных случайностей, которые могли уже иметь место при подписании договора купли-продажи недвижимости или иметь место ранее.
Рассмотрим основные этапы страхования права собственности:
специалисты-страховщики проводят преддоговорную экспертизу на предмет юридической чистоты объекта страхования (приобретаемого жилья); оценивают судебную перспективу спора, как по выявленным рискам, так и по скрытым, невыявленным. Это особенно важно, если страхование осуществляют до сделки купли-продажи;
обеспечивают финансовую гарантию возврата вложенных в недвижимость средств. Размер гарантии определяет страховая сумма, которая может быть равна рыночной стоимости жилья. При этом страховщики включают в страховое покрытие возможные риски, проявление которых влечет за собой прекращение права собственности, т. е. страховая защита может покрывать риск утраты права собственности на недвижимость по решению суда, в том числе по основаниям, предусмотренным ст. 168-179, 302 ГК РФ. Страховщик самостоятельно избирает объем покрытия;
страховщики гарантируют юридическое сопровождение сделки на случай предъявления судебных исков к новому собственнику (отличие проверки страховой фирмы от риелторской состоит в том, что страховая фирма оценивает также и вероятность предъявления претензий к владельцу жилья. Поэтому лишение прав собственности на недвижимость на основании решения суда признают страховым случаем, и страховая компания выплачивает возмещение). Расходы на юридическое сопровождение может взять на себя страховщик.
Титульное страхование, т. е. страхование риска утраты права собственности, безусловно, актуально для России, где из-за противоречий и пробелов в законодательстве практически невозможно гарантировать покупателю чистоту предыдущих сделок с приобретаемой недвижимостью. Юридически и организационно титульное страхование несколько сложнее привычного страхования имущества. Отечественный рынок титульного страхования находится в стадии формирования. Только в 1998 г. первые отечественные компании получили лицензии на страхование риска утраты права собственности как отдельный вид страхования.
Исходя из вышеизложенного следует, что суть страхования права собственности состоит в защите от последствий уже произошедших событий. Страхование права собственности защищает против любого неизвестного «дефекта» в праве, т. е. всякие правопритязания третьих лиц, возникшие до и сохранившиеся после приобретения недвижимости. Страховая сумма при заключении данного договора рассчитывается, исходя из стоимости приобретаемой недвижимости и затрат, связанных с ее владением. Таким образом, полисом титульного страхования полностью покрываются все расходы, связанные с покупкой недвижимости. Особенностью данного страхования является то обстоятельство, что если даже к моменту вынесения судом решения о лишении права собственности договор страхования заканчивается, страховая компания продолжает нести ответственность по выплате возмещения.
Следует отметить, что особенностью юридической техники российских страховых компаний является «привязка» страховых рисков в договоре титульного страхования к недействительности сделки с недвижимостью: в связи с незаконностью ее содержания, недееспособностью гражданина или неправоспособностью юридического лица, несовершеннолетием участника сделки и т. д. Преимущества титульного страхования бесспорны. Страховая сумма при заключении договора рассчитывается, исходя из стоимости приобретаемой недвижимости и затрат, связанных с ее владением. Типовые правила СОАО «Русский Страховой Центр» рекомендуют устанавливать лимит страхового возмещения по отдельному страховому случаю в размере, не превышающем «средней стоимости риелторской сделки». В данном случае речь идет о средней стоимости объектов недвижимости по данным органов технического учета. В случае совершения сделки с квартирой, рыночная стоимость которой значительно отличается от усредненных показателей, клиент рискует получить от страховой компании возмещение лишь части понесенных убытков. В таком случае все оставшееся должно взыскиваться с самого риелтора.
Итак, принципиальное отличие «титульного страхования» от традиционных его видов состоит в том, что при «титульном страховании» страховая компания гарантирует возмещение убытков, являющихся последствиями событий, имевших вероятность состояться в прошлом. Данная особенность есть лишь следствие так называемой «актовой» системы регистрации прав на недвижимость, отличающейся тем, что сделка с недвижимостью оспорима в любое время. При данном виде страхования титульный страховщик выступает на стороне клиента — приобретателя недвижимости и оказывает ему помощь в судебных органах с третьими лицами. Все судебные издержки покрываются полисом титульного страхования. В то время как при страховании профессиональной ответственности при оспаривании сделки сторонами являются продавец и покупатель. Страховщик будет выступать уже на стороне риелтора (т. е. против клиента), пытаясь доказать отсутствие оснований для привлечения риелтора к ответственности. Таким образом, вопрос профессиональной ответственности риелтора перед клиентом должен представлять собой не только теоретическую концепцию, но и нормативно-правовое предписание. Даже оказывая информационные и консультационные услуги, риелтор как профессионал должен отвечать перед клиентом за все негативные последствия своих действий.
Следует признать необходимым введение законодательного регулирования как профессиональной ответственности риелторов, так и титульное страхование (имущественные интересы обладателя прав на недвижимость — полис страхования права собственности — страхования титула) в качестве условия допуска их на рынок риелторских услуг. Целесообразность такого введения обуславливается, с одной стороны, страхованием профессиональной ответственности исполнителя риелторских услуг, которое защищает интересы клиента, гарантируя ему возмещение убытков, понесенных в связи с действиями (бездействием) исполнителя-риелтора, а с другой стороны, обеспечивает исполнителю определенный предел ответственности, не превышающий его имущественной возможности.
Список литературы
Кратенко М.В. Договор об оказании юридической помощи в современном гражданском законодательстве / Под ред. Б.Л. Хаскельберга. М.: Статут, 2006. 316 с.
Закон РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 г. № 2300-1 (в ред. от 25.06.2012 г.) // Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. № 15. Ст. 766; Собрание законодательства РФ. 1996. № 3. Ст. 140; 2012. № 26. Ст. 3446.
Мохов А.А., Капранова С.Ю., Акишева Г.Р. Страхование профессиональной ответственности и компенсация морального вреда // Юрист. 2006. № 6. С. 25-28.
[1]Решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 23. 01 2004 г. // Архив Железнодорожного районного суда г. Красноярска, 2004 г.
[2]Решение (апелляционное) Абаканского городского суда от 11.10.2004 г. // Архив Абаканского городского суда, 2004 г.
[3]Батяев А.А.Справочник риелтора. URL: http://hghltd.yandex.net/yandbtm?text(дата обращения: 21.09.2012 г.).
[4]Ермаков Н.Риелторы сегодня. URL: http://www.rieltor-mrw.ru/rieltory-segodnya(дата обращения: 21.09.2012 г.).
[5]Нагибина М.Кто заплатит за ошибку риелтора? // Собственник. 04.04.2007. URL: http:// sob.ru/archive/kto-zaplatit-za-oshibku-rieltora(дата обращения: 21.09.2012 г.).