Министерство образования и науки российской Федерации агентство по образованию
Московский Государственная Академия Коммунального Хозяйства и Строительства
Кафедра: «Экспертиза и управление недвижимостью»
Дисциплина: « Управление эксплуатацией недвижимости»
Контрольная работа:
1.Цели и задачи эксплуатации недвижимости.
2.Комплексная система эксплуатации объектов недвижимости.
3.Сервисные планы по обслуживанию объектов недвижимости.
Выполнил студент
6 курса группы УН
Попова А.С.
Проверил:
Профессор, кандидат
Технических наук
Гольцов И.Н.
Электросталь 2010г.
Содержание
Цели и задачи эксплуатации недвижимости........................3-6
Комплексная система эксплуатации объектов недвижимости............................................................................7-9
Сервисные планы по обслуживанию объектов недвижимости........................................................................10-11
Список литература………………………………………………….11
Цели и задачи эксплуатации недвижимости
:
1 обеспечение увеличения стоимости недвижимости;
2 управление показателями физического износа;
3 поддержание режимов и стандартов эксплуатации, обеспечивающих текущую жизнедеятельность объекта недвижимости.
Техническая эксплуатация является сложным технологическим про-
цессом, который требует правильной организации и своевременного планирования. Система технической эксплуатации – это совокупность трудовых, материальных и финансовых ресурсов, предназначенных для выполнения задач эксплуатации. Наличие документации, устанавливающей правила их взаимодействия, координирует деятельность исполнителей. Техническая эксплуатация недвижимости формируется из следующих составных видов деятельности.
1. Управление технической эксплуатацией:
а) организация и планирование эксплуатации;
б) взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;
в) все виды работы с нанимателями и арендаторами.
2. Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций
и инженерных систем:
а) техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерс-
кое и аварийное;
б) осмотры;
в) подготовка к сезонной эксплуатации;
г) текущий ремонт;
д) капитальный ремонт.
3. Санитарное содержание:
а) уборка мест общего пользования;
б) уборка мест придомовой территории;
в) уход за зелеными насаждениями.
Техническая эксплуатация недвижимости состоит из технологических процессов технического обслуживания, системы ремонтов, санитарного содержания. Содержание и состав технологических процессов технической эксплуатации объекта недвижимости представлены на рис. 1.2.
Система технического обслуживания включает в себя обеспечение
нормативных режимов и параметров, наладку инженерного оборудования, технические осмотры зданий и конструкций, подготовку объекта к сезонной эксплуатации.
Надежность зданий в процессе их эксплуатации по мере ухудшения состояния отдельных элементов, узлов или здания в целом может
быть обеспечена путем профилактических ремонтов, основная задача
которых – предупреждение отказов. Система планово-предупредительных ремонтов состоит из периодически проводимых ремонтов, объемы которых зависят от сроков службы конструкций, а также материалов, из
которых они изготовлены. Система ремонтов состоит из текущего и капитального ремонтов.
Санитарное содержание недвижимости
– это комплекс мероприятий, направленных на обеспечение установленных санитарно-гигиенических требований к помещениям и территории. Санитарное содержание заключается в уборке общественных помещений, придомовой территории, сборе мусора.
Рис. 1.2. Процессы технической эксплуатации
Задачи эксплуатации зданий как объекта недвижимости состоят
в обеспечении безотказной работы конструкций здания; соблюдении нормальных санитарно-гигиенических условий и правильном использовании инженерного оборудования; поддержании температурно-влажностного режима помещений; проведении своевременного ремонта; повышении степени благоустройства зданий и т. д.
Продолжительность безотказной работы конструкций зданий и его
систем неодинакова. При определении нормативных сроков службы здания принимают безотказный срок службы основных несущих элементов, фундаментов и стен. Сроки службы отдельных элементов здания могут быть в 2-3 раза меньше нормативного срока службы здания.
Безотказное и комфортное пользование зданием требует в течение
всего срока его эксплуатации полной замены отдельных элементов или
систем здания.
В течение всего срока службы элементы и инженерные системы
требуют неоднократных работ по наладке, предупреждению и восстановлению износившихся элементов. Части здания не могут эксплуатироваться до полного износа, поэтому проводятся работы, компенсирующие нормативный износ. Невыполнение незначительных по объему плановых работ может привести к преждевременному отказу конструкции эксплуатация здания
стало более широким. Оно включает не только мероприятия, обеспечивающие санитарное содержание, техническое обслуживание и текущий ремонт в процессе использования здания, но и мероприятия, направленные на получение коммерческого эффекта от этого использования, а также обеспечение выполнения необходимых юридических действий при этом использовании. То есть на протяжении всей стадии эксплуатации объекта недвижимости функционируют три сферы деятельности, соответствующие правовому, физическому и экономическому жизненным циклам: правовое обеспечение, техническая эксплуатация и коммерческое использование.
В состав технической эксплуатации зданий входят очень важные
по своей значимости мероприятия, направленные на продление жизненного цикла здания на стадии его эксплуатации. В целом вся система технической эксплуатации объекта недвижимости должна быть направлена на всемерное удовлетворение требований клиентов и достижение целей собственников при соблюдении установленных правил и норм, а также на сохранение недвижимого имущества городов и населенных пунктов РФ и их исторического архитектурного облика.
Основной задачей правового обеспечения эксплуатации здания яв-
ляется обеспечение выполнения необходимых юридических действий
на всех этапах его эксплуатации: в процессе приема, выбытия и непос-
редственно самой эксплуатации.
Правовое обеспечение эксплуатации здания начинается с тщательного анализа правового положения принимаемого объекта. Конкретный
набор юридических операций, совершаемых на этапе приема здания
в эксплуатацию, зависит от того, на какой стадии жизненного цикла оно
принимается: новое, по завершении строительства (стадия регистрации
прав собственности), либо ранее эксплуатируемое при покупке или при-
нятии его в управление (стадии смены собственника, владения, пользо-
вания и распоряжения); в большинстве случаев оно имеет индивидуаль-
ный характер.
Современные рыночные отношения значительно расширили поня-
тие «эксплуатация объекта недвижимости», которое охватывает не толь-
ко сферу технической эксплуатации здания, но и сферы коммерческого
использования и правового обеспечения объекта. Независимо от статуса
участника рынка (собственник, арендатор, управляющая или эксплуати-
рующая организация), каждый из них обеспечивает (выполняет) все взя-
тые на себя обязательства или их часть .
Комплексная система обслуживание объектов недвижимости
Эксплуатация объектов недвижимости представляет собой комплекс взаимосвязанных технических, орга
Независимо от того, кто вы на рынке (собственник, арендатор, управляющая или эксплуатирующая организация), эксплуатируя недвижимость, вы обеспечиваете либо все семь принципов, либо только часть в зависимости от взятых на себя обяз ательств.
Семь факторов, определяющих понятие эксплуатации недвижимости:
1.
Контроль технического состояния.
2.
Техническое обслуживание.
3.
Нормативные мероприятия.
4.
Санитарно - гигиеническое обслуживание.
5.
Технический консалтинг.
6.
Обеспечение ресурсами.
7.
Планирование и бюджетирование.
В комплексное обслуживание недвижимости входят следующие услуги:
Контроль технического состояния и жизнеобеспечения объекта
• проведение плановых и внеплановых осмотров • круглосуточный надзор за работой инженерных систем и коммуникаций Техническое обслуживание объектов недвижимости
• поддержание работоспособности инженерных систем (инженерная эксплуатация зданий) • работы по наладке и регулировке оборудования (техническая эксплуатация зданий) • подготовка объекта к сезонной эксплуатации Планово-предупредительный ремонт и регламентные работы
представляют собой составляющую технического обслуживания зданий. Техническая эксплуатация зданий включает в себя: • сезонные/периодические профилактические работы по поддержанию функционирования инженерных систем на все время эксплуатации зданий
Еще одна составляющая технического обслуживания — текущий ремонт
• восстановление исправности конструкций и систем инженерного оборудования (техническое обслуживание зданий невозможно без устранения стихийно возникающих неполадок) • поддержание эксплуатационных показателей инженерно- технических систем, строительных конструкций зданий и сооружений на протяжении всего периода технического обслуживания зданий во время эксплуатации объектов недвижимости
Нормативные мероприятия во время эксплуатации объектов недвижимости
• ведение оперативной и эксплуатационной документации и паспорта объекта на весь период эксплуатации зданий • выполнение законодательных нормативных актов, предписаний и инструкций по эксплуатации зданий • аттестация персонала как часть комплексного обслуживания зданий
Инжиниринг и консалтинг
— важные составляющие комплексного обслуживания зданий. В комплексное обслуживание зданий во время их эксплуатации входят следующие услуги: • координирование и обеспечение гарантийных обязательств, взятых сторонами во время эксплуатации • предоставление интересов Собственника и взаимодействие с государственными органами контроля и надзора • взаимодействие и контроль работы подрядных организаций
Обеспечение ресурсами и обслуживание зданий
• бесперебойное материально-техническое снабжение во время эксплуатации • рациональное и полное использование материально- технической базы в течение всего периода технического обслуживания зданий
Обслуживаемые инженерные системы во время инженерной эксплуатации зданий и их эксплуатации
• электроснабжение и освещение • водоснабжение и водоподготовка • вентиляция и кондиционирование воздуха • отопление и теплоснабжение • канализация и очистные сооружения • диспетчеризация и слаботочные сети • грузоподъёмные механизмы • охранно-пожарная сигнализация • автоматизированные системы жизнеобеспечения здания • холодоснабжение и холодильное оборудование • компрессорное оборудование и системы сжатого воздуха
Сервисные планы по обслуживанию объектов недвижимости.
Сервис-план эксплуатирующей компании отражает услуги, которые она берется оказывать собственнику: техническое обслуживание, клининг, обеспечение безопасности на объекте, администрирование и др.
Самая важная управленческая задача при использовании объекта
недвижимости – это обеспечение достойных и безопасных условий жизнедеятельности, что включает в себя предоставление ежедневных услуг
(они называются «обслуживание»), эксплуатацию, ремонт и благоустройство здания и прилегающих территорий. Поскольку такое содержание собственности имеет жизненно важный характер для сохранности
инвестиций, а также поскольку это является важным стоимостным фактором в годовом бюджете объекта недвижимости, необходимо, чтобы
такая работа планировалась и выполнялась эффективно и систематически. Здесь рассматривается управленческий процесс, в котором шаг за шагом описывается, на какой основе такие работы планируются, каким образом принимаются решения и как выполняются необходимые мероприятия; описываются порядок и инструментарий для сбора основополагающей информации, представления рабочих планов и контроля качества работ.
Процесс начинается с тщательной инспекции собственности. Инспекции должны ежегодно проводиться людьми и организациями, обладающими соответствующими знаниями и опытом. Результаты таких проверок документируются в виде программы по технической эксплуатации объекта с подробным указанием деталей, специальным описанием
деятельности и работ, которые должны быть выполнены. На этой основе
должен быть сделан расчет необходимых человеческих ресурсов, мате-
риалов, определен объем контрактных и иных работ и представлен в виде
постатейной стоимости каждого вида деятельности.
Суммирование этих расходов позволит принять решение о том,
возможно ли провести всю работу в рамках реалистического бюджета.
Если это невозможно, то работы и виды деятельности должны быть
сгруппированы по степени их приоритетности с учетом технического
состояния здания, условий жизни и безопасности проживания, стоимости. Виды деятельности затем включаются в бюджет в порядке приоритетности Результатом проведенной работы станет:
1
заключение о состоянии здания, рекомендации о ремонте или
замене отдельных элементов;
2
разработка концепции технической эксплуатации;
3
определение оптимального штата сотрудников службы эксплуатации и требования к ним при приеме на работу;
4
составление должностных обязанностей, инструкций, технологических карт, инструкций по технике безопасности (для каждого сотрудника на объекте);
5
определение форм документации и отчетности, ведущейся на объекте;
6
разработка порядка взаимодействия собственников здания и службы эксплуатации;
7
определение состава и перечня работ, выполняемых собственными силами; перечня работ, на которые будут привлечены подрядные организации.
Для новых и современных зданий эксплуатация и ремонтные работы являются легко управляемыми процессами, если только они тщательно планируются и если им постоянно уделяется необходимое внимание.
В старых зданиях, однако, ухудшение состояния инженерных установок
и коммуникаций часто делает их уже неподдающимися ремонту, а оборудование слишком старое, чтобы удовлетворить необходимым стандартам, – это даже в том случае, если управление осуществляется надлежащим образом. В таких случаях благоустройство будет рассматриваться как наиболее оптимальное решение в долгосрочном плане, нежели эксплуатация и ремонтные работы.
Планирование технического обслуживания зданий и объектов должно осуществляться путем разработки годовых и квартальных планов-
графиков работ по техническому обслуживанию.
В программе по технической эксплуатации указаны все элементы
объекта, для которых планируются эксплуатационные работы. Каждому
такому элементу должна быть придана карта планируемых эксплуатационных работ, в которой перечислены виды эксплуатационных работ, которые должны быть выполнены для конкретного объекта эксплуатации и ремонта.
Список литература
1.
Комков В. А., Рощина С.И.
,
Тимахова Н. С.
Техническая эксплуатация зданий и сооружений: учеб. пособие. – М.: ИНФРА-М, 2007.
2.К. А. ВОЛКОВ, И. М. ШУТОВА «УПРАВЛЕНИЕ
ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ»
3. Интернет сайты