Министерство образования РФ
Новосибирский Государственный Технический Университет
Кафедра экономической теории
Курсовая работа на тему:
«Особенности рынка земли и проблемы его регулирования»
Выполнил: студент 2 курса
факультета бизнеса
группы ФБ-72
Яткина Елена
Научный руководитель: старший преподаватель
кафедры ЭкТ
Севастьянова Нина Борисовна
Новосибирск 2008
СОДЕРЖАНИЕ
.
СОДЕРЖАНИЕ.. 2
ВВЕДЕНИЕ.. 3
1.РЫНОК ЗЕМЛИ.. 5
1.1.Факторы, влияющие на предложение земли и спрос на землю.. 5
1.2.Особенности формирования земельной ренты и цены на землю.. 9
2.РОССИЙСКИЙ РЫНОК ЗЕМЛИ: ЕГО ОСОБЕННОСТИ, ПРОБЛЕМЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ.18
2.1.Особенности формирования земельного рынка РФ и его структура.. 18
2.2.Регулирование земельных отношений на рынке земли России.. 22
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.27
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ.. 29
ПРИЛОЖЕНИЕ.. 31
ВВЕДЕНИЕ.
В экономической теории принято различать широкую и узкую трактовку фактора земля.
В широком понимании этого слова фактор земля означает все используемые в производственном процессе естественные ресурсы. Значение природных ресурсов велико в отраслях экономики, так как любая отрасль использует их в качестве сырья, топлива и энергии, они же служат базой разнообразных полуфабрикатов, т.е. рукотворных ресурсов. Все это вызывает необходимость изучения природных ресурсов и их рынка.
Классифицируя природные ресурсы по одному из признаков, можно подразделить их на возобновляемые и невозобновляемые.
Возобновляемые природные ресурсы – это ресурсы, которые по мере расходования воспроизводятся под действием природных процессов или сознательных усилий человека (солнечная энергия, круговорот воды в природе, поддержание растительностью уровня кислорода в атмосфере; плодородие почвы и т.д.).
Невозобновляемые природные ресурсы – это ресурсы, которые после полного их исчерпания вернуть невозможно (в первую очередь сюда относятся полезные ископаемые).
Рынки невозобновляемых и возобновляемых ресурсов имеют значительные отличия. Если экономический механизм функционирования первых связан главным образом с ограниченностью запасов любого невозобновляемого ресурса, то для вторых центральную роль играют рентные отношения, складывающиеся в процессе долговременного использования возобновляемого ресурса.
Сердцевиной экономической теории рынка возобновляемых ресурсов является теория рынка земли в узком понимании этого слова, которая и будет рассмотрена в данной работе: под “землей” будет подразумеваться только поверхность почвы, которую можно использовать либо для земледелия, либо для строительства зданий и сооружений.
Таким образом, цель работы – изучить рынок земли РФ, его особенности и проблемы регулирования.
В данной работе необходимо будет выполнить следующие задачи:
- рассмотреть понятие рынка земли в целом;
- изучить процессы формирования спроса и предложения на рынке земли:
- изучить понятие ренты, виды ренты, выявить отличие ренты от арендной платы;
- определить, что является ценой земли и как она рассчитывается.
- рассмотреть основные документы земельного законодательства РФ;
- используя статистические данные, данные кадастровых учетов показать структуру земельного фонда РФ;
- проследить динамику развития российского земельного рынка на основе найденных данных;
- выявить проблемы развития российского земельного рынка, а также проблемы регулирования рынка, причины проблем;
- выявить перспективы развития рынка земли РФ.
1.РЫНОК ЗЕМЛИ.
1.1.Факторы, влияющие на предложение земли и спрос на землю.
Земельный рынок
- это часть системы земельных отношений, регуляторами которой являются право собственности (владение, пользование, распоряжение), возможность передачи этого права (аренда, продажа, залог и так далее), конкуренция (свободный выбор участка), денежная оценка и свободно складывающие цены на землю. Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства.
Особенностью земли как экономического ресурса является ее ограниченность [1]. В отличие от капитала земля неподвижна.
Что касается предложения земли, то оно ограничено как на макро-, так и на микроуровне. Для большинства ферм расширение не только в краткосрочном, но и в долгосрочном периоде наталкивается на определенные трудности.
Факторами, влияющими на предложение земли, являются плодородие и положение
. Когда говорят об ограниченности земли, имеют в виду землю определенного качества, расположенную в определенном месте.
Плодородие земли зависит от качества почвы, климата, характера применяемой техники, трудовых навыков и производственного опыта тех, кто работает на земле и т.д. Хотя некоторые факторы являются переменными, в силу особенностей применяемого в сельском хозяйстве труда и капитала их изменение происходит лишь по истечении более или менее значительного периода времени. В большинстве развитых стран в сельском хозяйстве доминируют семейные фермы. Основную часть занятых составляют члены фермерских семей. Их род занятий, жилье, собственность на землю “привязывают” их к определенной местности, значительно ограничивая мобильность. Даже мобильность наемных рабочих (там, где они используются) ограничена. В условиях мелкого (семейного) производства возможности быстрой замены применяемого капитала так же ограничены в силу недостатка имеющихся средств. Правда, как правило, имеются определенные резервы в повышении качества и улучшении продуктивности земли, которые зависят от форм хозяйствования. Но в одночасье они коренным образом не могут быть изменены.
Фиксированный характер предложения земли означает, что кривая предложения абсолютно неэластична. Если на оси абсцисс отложить количество акров земли, а на оси ординат – цену акра земли, то кривая предложения земли будет представлять линию, параллельную оси ординат (см. рис.1).
Рисунок 1 – График предложения земли
Предложение земли не может быть значительно изменено даже в условиях значительного роста цен на землю.
Спрос на землю неоднороден: он включает в себя 2 основных элемента – сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос.
D=Dсх
+ Dнесх
,
где D– совокупный спрос;
Dсх
– сельскохозяйственный спрос;
Dнесх
– несельскохозяйственный спрос.
Если на оси абсцисс отложим количество акров земли, а на оси ординат – цену за акр земли, то кривая сельскохозяйственого спроса на землю Dсх
будет иметь отрицательный наклон. Это связано с тем, что по мере вовлечения земли в хозяйственный оборот (при данном уровне развития техники и технологии) мы должны будем переходить от лучших по плодородию земель к средним и даже худшим.
Кривая несельскохозяйственного спроса также имеет отрицательный наклон, так как связана главным образом с местоположением, и здесь также есть свои ограничения, так как приходится использовать не только земли в центре города (например, для жилищного строительства и офисов), но и на окраинах. Совокупный спрос D на землю определяется путем сложения по горизонтали кривых сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса (рис. 2).
Рисунок 2 – Кривая спроса на землю
Сельскохозяйственный
спрос на землю является в условиях развитого рыночного хозяйства производным от спроса на продовольствие. Он складывается из спроса на продукцию растениеводства, животноводства и т.д. Сельскохозяйственный спрос на землю учитывает уровень плодородия почвы и возможности его повышения, а также местоположение – степень удаленности от центров потребления продовольствия и сырья.
Многие фермы производят не один вид сельскохозяйственной продукции, а несколько, поэтому спрос на землю в аграрной сфере носит комплексный характер. Чрезмерно узкая специализация для большинства фирм не является типичной.
Сельскохозяйственный спрос на землю определяется особенностями спроса на продовольственную продукцию. Для производства продовольствия типична ситуация, близкая к совершенной конкуренции, так как преобладают семейные фермы. Государство в развитых странах, как правило, не ограничивает права граждан на куплю-продажу земли и фактически не влияет на ее цену. Исключение составляют лишь ряд стран (с высокой долей аренды, например Бельгия), где предоставляются преимущественные права на покупку земли постоянным арендаторам. Однако и в этом случае сделка на куплю-продажу земли осуществляется по рыночным ценам.
Спрос на продукты питания неэластичен. Люди не могут жить без пищи, к которой привыкли. Поэтому объем спроса на основные продукты питания мало изменяется даже в результате значительного изменения цен. В условиях высокой инфляции спрос на продукты питания уменьшается меньше, чем на другие товары, так как происходит сокращение доли непродовольственных товаров (например, товаров длительного пользования) в бюджете потребителя.
Неэластичность спроса на продукты питания означает, что даже незначительное сокращение привычных объемов предложения может явиться причиной сильного роста цен на продовольствие. И наоборот, увеличение предложения (например, в урожайный год) может привести к значительному падению цен на сельскохозяйственную продукцию.
Аграрная сфера зависит от природных условий. Изменения погоды, неблагоприятные атмосферные осадки, многочисленные вредители, стихийные бедствия приводят к резким колебаниям предложения. До сих пор сельскохозяйственное производство полностью непредсказуемо и не контролируется в такой степени, как, например, промышленное производство.
На сельскохозяйственный спрос на землю оказывает серьезное влияние и такой важный фактор, как постепенное сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя – явление, типичное для населения подавляющего большинства стран. Это долговременная тенденция. Поэтому доля сельского хозяйства в национальном доходе сокращается. Если население, занятое в аграрной сфере, не будет уменьшаться теми же темпами, что и сокращение расходов на сельскохозяйственную продукцию, то доходы этой части населения будут неуклонно понижаться (это явление наблюдалось во многих странах Европы в 80-е гг.). Естественно, что это в конечном счете отразится и на сельскохозяйственном спросе на землю, и на ее предложении.
В отличие от сельскохозяйственного спроса на землю несельскохозяйственный
спрос имеет устойчивую тенденцию к росту. Несельскохозяйственный спрос на землю также объединяет разнообразные виды спроса: он стоит из спроса на землю для строительства жилья, объектов инфраструктуры, из промышленного спроса и даже… из инфляционного спроса на землю. В условиях высоких темпов инфляции борьба с обесценением денежного богатства подталкивает спрос на недвижимость. И земля выступает одной из гарантий сохранения и приумножения богатства.
Несельскохозяйственный спрос, как правило, безразличен к уровню плодородия земли. Главное для него – местоположение земельных участков. Оно имеет особое значение в крупных городах. В различных районах города цена земли неодинакова и обычно достигает максимума в центре города. Не случайно в центре многих американских городов возвышаются небоскребы. Они позволяют разместить значительные производственные (или непроизводственные) площади на ограниченном участке земли.
1.2.Особенности формирования земельной ренты и цены на землю.
Фактор земля, как и фактор капитал, не является неотделимым от своего владельца [2]. В аграрной сфере часто происходит расщепление пучка собственности. Соответственно, необходимо провести различие между двумя экономическими категориями – землевладение и землепользование.
Землевладение означает признание права данного лица (физического или юридического) на определенный участок земли на исторически сложившихся основаниях. Землевладение осуществляется собственниками земли.
Землепользование означает использование земли в установленном обычаем или законом порядке. В реальной хозяйственной жизни пользователь и владелец – нередко разные лица. Собственник земли за определенную плату передает права на коммерческую эксплуатацию земли арендатору, который расплачивается с землевладельцем арендной платой. Возникает также понятие земельной ренты как своеобразной платы за ресурс (для арендатора) и одновременно особого вида дохода (для землевладельца и арендатора).
Подробнее рассмотрим понятие ренты.
Нужно отметить, что все земельные угодия отличаются по качеству и по расположению. Хозяйства, работающие на лучших и средних землях, находятся в выигрышном положении по сравнению с хозяйствами, расположенными на худших участках, поскольку их издержки ниже. Это дает им получать дополнительный доход, называющийся дифференциальной рентой I.
Пусть на некоторый вид аграрной продукции существует спрос, характеризующийся кривой D, и общеотраслевое предложение, выражаемое кривой S. Рыночное равновесие установилось в точке пересечения кривых О (см.рис. 3а). Для сельскохозяйственных производителей, представляющих собой небольшие фирмы, это задаст уровень цен, по которым будет покупаться их продукция. Пересечение кривых предельных издержек с кривыми предельных доходов (MC=MR=D) задаст для каждой из фирм оптимальные размеры производства Qi
(далее см. рис. 3б,в).
Рисунок 3а) – Дифференциальная рента I(отрасль)
Рисунок 3б) – Дифференциальная рента I(участок 1)
Рисунок 3в) – Дифференциальная рента I(участок 2)
Если на лучшем участке №1 будут получаться экономические прибыли, то на худшем участке №2 – обеспечиваться лишь безубыточное производство.
Худший участок №2 принято называть предельным, так как он является последним типом участков, на котором при данном соотношении спроса и предложения еще возможно ведение производства (все земли, которые хуже по качеству, в долгосрочном плане обязательно будут выведены из производства, поскольку на них цена продажи продукции не покроет издержек).
Экономические прибыли на первом участке будут носить долгосрочный характер. В других отраслях при совершенной конкуренции такого не бывает. Наличие экономической прибыли привлекает в отрасль новых производителей. Предложение растет, кривая S смещается влево, уровень цен падает, и прибыли исчезают..
Всего этого не происходит в сельском хозяйстве, ведь экономические прибыли на лучших участках обусловлены природной причиной – более высоким качеством земли. Перенести же все производство на лучшие участки нельзя: в отличие от промышленных предприятий они не «размножаются», их ровно столько, сколько создала природа. Дифференциальная рента
- экономическая прибыль, полученная на всех участках, по качеству земли превосходящих предельные.Дифференциальная рента I образуется не только в сельском хозяйстве, а везде, где в процессе производства используются естественные свойства земли и других ресурсов, отличающихся по своим качественным характеристикам. Например, это происходит в добывающей промышленности и строительстве, энергетике и рыболовле. Так, в отличие от фирм обрабатывающей промышленности отдельные рудники, шахты и т.п. имеют устойчиво пониженные издержки по сравнению с другими предприятиями в этой отрасли. Это преимущество (и обусловленные им экономические прибыли) связано с природными причинами: условиями залегания полезных ископаемых и богатством месторождений.
Немаловажное значение имеет и местоположение шахт, скважин и рудников. Особенно же большое влияние на ренту местоположение оказывает в строительстве. Например, квартиры в центре города дороже, и соответственно на землях, отводимых здесь под застройку, образуется дифференциальная рента.
Кроме естественного плодородия земли, существует понятие экономического плодородия. Оно связано с последовательными дополнительными вложениями в нее капитала и отражает интенсивный путь развития сельскохозяйственного производства. Хозяйства, эффективно использующие капиталовложения и ведущие интенсивное производство, получают дополнительный доход – дифференциальную ренту II.
Принципиальный механизм образования дифференциальной ренты II не отличается от механизма возникновения дифференциальной ренты I. Отличаются только причины пониженного уровня издержек: если для дифференциальной ренты I они связаны исключительно с природными факторами, то для дифференциальной ренты II–
с сочетанием природных факторов и вложением капитала. Предприниматель вкладывает средства в улучшение качеств земли, а она с большей или меньшей отзывчивостью реагирует на эти усилия.Как и дифференциальная рента I, дифференциальная рента II может существовать не только в сельском хозяйстве: так, закачка особых растворов может повышать отдачу нефтеносных пластов и снижать издержки даже на трудных месторождениях.
В рыночной экономике не существует ничьей земли. При этом ни один – даже самый худший - участок земли не будет отдан его хозяином в аренду бесплатно. Одновременно даже на худших землях арендаторские хозяйства должны иметь возможность покрывать свои издержки и получать доход, достаточный для расчетов по арендной плате, внесения налоговых платежей в бюджет, расширения производства и получения нормальной (нулевой экономической) прибыли. Эта проблема решается с помощью чистой ренты, получаемой со всех земель. Чистая (абсолютная) рента является следствием абсолютно неэластичного предложения земли в условиях существования на нее частной собственности.
С одной стороны, частная собственность на землю исключает свободную миграцию капитала в аграрный сектор экономики (нельзя использовать землю без разрешения собственника). С другой стороны, величина пригодных для сельскохозяйственного использования земельных угодий строго ограничена, т.е. неоткуда взять дополнительные участки в обход интересов землевладельца.
В этих условиях у землевладельцев появляется возможность запрашивать арендную плату за любые земельные участки, а у арендаторов – возможность устанавливать завышенные цены (по сравнению с формированием издержек в других отраслях экономики) на сельскохозяйственную продукцию, чтобы иметь возможность ее заплатить (для предельных (худших) земель чистая рента является единственным видом ренты, для остальных - дополнением к ренте дифференциальной).
Чистая рента – своеобразный налог, которым землевладельцы при посредстве арендаторов облагают все общество, пользуясь тем, что земля как фактор производства чрезвычайно немобильна. Вернувшись к рис.3, можно понять, что без чистой ренты кривые издержки арендаторов (ATCi
) и общеотраслевая кривая предложения S проходили бы ниже, а значит, тот же объем предложения с/х продукции существовал бы при более низком уровне цен на нее.
Но было бы неверным рассматривать чистую ренту как однозначно негативное явление. Поскольку для арендатора она является издержками, он склонен минимизировать этот вид расходов, т.е. максимально использовать каждый участок земли. Отсутствие ренты стимулирует бесхозяйственность. Таким образом, чистая рента представляет собой экономический механизм, обеспечивающий рачительное отношение к ограниченному ресурсу – земле.
Распределение земельной ренты между субъектами аграрного производства зависит от типа ренты.
Дифференциальная рента I практически в полном объеме попадает к землевладельцу, поскольку он устанавливает арендную плату на уровне, учитывающем качество участков.
Дифференциальная рента II является результатом производственных усилий арендатора и полностью присваивается им за вычетом подоходного налога (до завершения срока арендного договора). После окончания срока арендного договора дифференциальная рента II полностью или частично присваивается землевладельцем, поскольку достигнутые с помощью усилий арендатора улучшения земли становятся неотделимыми от нее.
Описанная механика присвоения дифференциальной ренты II сказывается на эффективности ведения сельского хозяйства, появляется зависимость между сроками аренды и отношением арендаторов к земле. Арендаторы не заинтересованы в улучшении земли при коротких сроках аренды, т.к. после окончания арендного договора они от собственных усилий понесут потери (чем лучше станет земля, тем резче поднимется арендная плата). При длинных сроках смысл улучшать землю есть: все время действия аренды дифференциальную ренту II будет получать арендатор. Таким образом, только длительные сроки аренды способствуют рачительному отношению к земле.
Чистая рента присваивается землевладельцем в форме арендной платы.
Следует уточнить понятия ренты и арендной платы. Арендная плата
– вознаграждение за пользование землей, выплачиваемое арендатором землевладельцу. Экономической основой арендной платы является рента
, но количественно рента и арендная плата различаются. Не все виды ренты входят в арендную плату (дифференциальная рента II). Арендная плата часто включает платежи нерентного происхождения: так участок обычно сдается вместе с находящимися на нем постройками, оборудованием и инвентарем. Плата за эти компоненты с точки зрения теории должна рассматриваться как процент (в пользование передается капитал).
Арендная плата выступает как рыночная цена передачи права пользования землей и оказывает решающее воздействие на объемы спроса и предложения на землю.
Представим графически предложение участков землевладельцами и спрос на них арендаторами.
Пересечение обеих кривых устанавливает уровень равновесной арендной платы, но не устанавливает уровень объема используемой земли, т.к. этот объем равен величине предложения земли. Это обстоятельство служит основание для определения ренты (в данном случае упрощенно отождествляемой с арендной платой): рентой
называется плата за использование фактора производства, которая не обеспечивает увеличение объемов его привлечения в производственный процесс.
Рисунок 4 – Равновесие на рынке земли
Если величина арендной платы выше уровня равновесия, то количество арендаторов, способных заплатить ее, уменьшается. Спрос на землю падает, что вызывает уменьшение арендной платы до равновесного уровня. Если арендная плата отклоняется от точки равновесия вниз, то число желающих арендовать землю превышает ее предложение, обостряется конкуренция между арендаторами за участки, это вызывает увеличение арендной платы до ее равновесного состояния.
Теперь рассмотрим операцию купли-продажи земли. Продажная цена земельного участка непосредственно связана с приносимой им арендной платой, поскольку, отчуждая землю, ее владелец желает получить суммарную дисконтированную величину всех будущих арендных платежей. Но арендные платежи в предельном случае уходят в неопределенно далекое будущее, поэтому при дисконтировании применяется формула текущей дисконтированной стоимости для бесконечного периода:
Pземли
=PDVбеск
=TRconst
/I,
где TRconst
– величина годовой арендной платы,
I – ставка процента.
Таким образом, цена земли определяется двумя факторами:
1) она прямо пропорциональна приносимой ею арендной плате,
2) обратно пропорциональна норме ссудного процента.
Покупатель и продавец земли всегда сопоставляют арендную плату со ссудным процентом, который можно было бы получить, поместив деньги в банк. Поясним на примере: какова будет цена земельного участка, если он приносит в год 10000руб. арендной платы, а банковский процент равен 4? Тогда
Pземли
=10000/0,04=250тыс.руб.
Таким образом, рыночная цена земли
есть капитализированная арендная плата, т.е. сегодняшняя дисконтированная стоимость всех ожидаемых в будущем арендных платежей.
На рыночную цену земли определенное влияние оказывает соотношение предложения и спроса на данный товар. При этом важно отметить, что количество предлагаемой земли не может вообще измениться под воздействием повышения или снижения цены: общее количество освоенной земли невозможно увеличить. Только при очень высоких ценах на землю становится выгодным вовлекать в оборот заболоченные, пустынные и им подобные территории, но и их количество имеет непреодолимые пределы.
Для современных условий характерна тенденция уменьшения предложения земли вследствие ряда обстоятельств. Так, непрерывно усиливается процесс урбанизации (роста городов) и использования земли для других несельскохозяйственных целей (добычи полезных ископаемых, строительства аэродромов и т. п.). В связи с этим государство в ряде стран идет на национализацию части земель (выкупая ее у собственников), создает национальные парки и заповедники, в которых в экологических целях сохраняется в неприкосновенности природная среда. Оно улучшает использование земель для городского строительства и рационального развития отдельных регионов страны. Все это, естественно, ограничивает предложение на рынке земли.
Одновременно возрастает спрос на землю. Его предъявляют крупные сельскохозяйственные предприятия, стремящиеся расширить свою деятельность. Активными покупателями выступают те, кто строит дома за пределами городов и использует землю для иных несельскохозяйственных нужд. В итоге для соотношения предложения и спроса на землю сейчас типична ситуация, изображенная на рис.5.
Рисунок 5 - Изменение цены земли при разных соотношениях предложения и спроса на нее
На рис.5 показано, что происходит с ценой при сокращении земельных угодий, являющихся объектом купли-продажи на рынке земли, и при увеличении спроса на нее. Во многих случаях кривая предложения является строго фиксированной и принимает вертикальное положение, поскольку не изменяется под воздействием спроса. Первоначально эта кривая (П1 — П2) пересекается с кривой спроса (С1-С2) в равновесной точке Р1;, что приводит к образованию цены земли Ц1;. Однако при уменьшении количества земли с З1 до З2 кривая предложения (П3-П4)пересекается с кривой спроса в равновесной точке Р2, вследствие чего цена земли повышается с уровня Ц1 до уровня Ц2.
Не случайно во второй половине XX в. в странах Запада сложилась устойчивая тенденция к росту цены земли. Показательно, например, что в ряде регионов США цена земли выросла по сравнению с 1940 г. более чем в 3–5 раз. Сопутствующим этому следствием является еще более быстрое повышение цены на жилые дома. Так, в тех же США в начале 50-х годов цена традиционного односемейного дома равнялась 8 тыс. долл., а в середине 80-х годов она возросла более чем в 10 раз. Для приобретения дома американская семья может получить ссуду в размере 70% его товарной цены с рассрочкой на 25–40 лет. Между тем выплачиваемая по процентам сумма оказывается больше первоначального займа в 2 или более раза.
Вкладывать деньги и недвижимость — землю, дома и другие капитальные объекты, цены на которые обычно повышаются быстрее, чем на иные товары, стало особенно выгодным делом в условиях инфляции. Это подогрело спекулятивную «горячку», направленную на покупку всякой недвижимости (и в первую очередь — земли) с расчетом получить в будущем очень высокую цену за эти блага. Но, таким образом, с одной стороны, создаются экономические предпосылки для получения в будущем совершенно неоправданных доходов одними, а, с другой стороны, ухудшаются жизненные условия многих людей, стремящихся приобрести жилые и земельные участки для производства сельскохозяйственных продуктов. В связи с этим в Великобритании, Швеции, Италии и других государствах ограничено получение доходов от продажи земель тем, кто спекулирует недвижимостью, и собственникам земель, отводимых под новое городское строительство.
Эффективно использовать собственность на землю (получить доход) можно при разных формах землепользования: и когда действует аренда
2.РОССИЙСКИЙ РЫНОК ЗЕМЛИ: ЕГО ОСОБЕННОСТИ, ПРОБЛЕМЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ
.
2.1.Особенности формирования земельного рынка РФ и его структура.
В 2008 году рынок земли в Российской Федерации празднует своё шеститилетие. В 2002 году был принят закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [6]. До этого времени, безусловно, рынок существовал, но в зачаточных формах, не имея под собой никакой правовой основы. Истоки этого в земельной реформе 1995-1998 гг. Она реализовывалась на базе указов Президента, которые «насадили» институт частной собственности на землю и распределили земельные доли между акционерными обществами, товариществами собственников, кооперативами и отдельным гражданами. Именно эта реформа заложила основы стихийного рынка земли и той неразберихи на рынке, которую мы имеем сегодня.
Закон «Об обороте земель сельхозназначения» сделал ситуацию на рынке земли РФ более предсказуемой. На 1 января 2004 года в частную собственность граждан и юридических лиц было передано 129,2 млн. га земли, при этом около 97% из них относились к категории земель сельхозназначения: можно констатировать, что закон сработал. Уже с 2005 года в России ежегодно регистрируются примерно 5 млн. сделок с земельными участками. По формальным критериям рынок можно считать состоявшимся.
6 лет земельной реформы принесли свои плоды - ситуация с оценкой земель стала более определённой.
Земельные отношения РФ регулируются земельным законодательством. Согласно статье 2 пункту 1 Земельного кодекса РФ №136-ФЗ
от25.10.2001
земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации [5].
Земли РФ по составу разделяются на:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
Из рисунка 1 (см. приложение) хорошо видно, что в ходе кадастровой оценки были существенно уточнены границы поселений, объём земель сельхозназначения, объёмы земель лесного фонда, объёмы земель водного фонда – то есть все основные категории земель на сегодняшний день. Попутно отметим, что данная классификация, как в варианте 1996 года, так и в варианте 2004 г. абсолютно непрозрачна по отношению к землям, используемым гражданами для личных, приусадебных нужд, всё ещё являющихся источником основного объёма сделок с земельными ресурсами на публичном рынке.
Согласно данным доклада Роснедвижимости «О состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2006 году», в ходе 2006 года прогресс кадастровой оценки шёл в направлении уточнения границ поселений и земель сельскохозяйственного назначения. Приращение земельного фонда по категориям, по большей части прошло за счёт земель запаса. Наглядно структура земельного фонда Российской Федерации представлена на следующей диаграмме (см. диаграмму 2 в приложениях: здесь графические данные приведены по материалам доклада Роснедвижимости «О состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2007 году»).
В соответствии с данными государственной статистической отчетности площадь земельного фонда Российской Федерации на 1 января 2008 года составила 1709,8 млн. га без учета внутренних морских вод и территориального моря. Указанная на рисунке 2 структура выполнена Роскадастром по текущему юридическому состоянию земель [3]. Реальная структура распределения земельного фонда Российской Федерации может отличаться от приведённой в ту или иную сторону, как в силу неполноты кадастрового учёта, так и в силу законодательных новелл, допускающих, к примеру, существования лесов и вне земель, отнесённых к категории лесного фонда (Лесной кодекс).
Тенденции перемещения земель из одной категории в другую, по сравнению с динамикой предыдущих лет, носили довольно оживлённый характер. Фонд перераспределения земель сельхозназначения, за счёт ликвидации сельхозпредприятий в отдельных регионах Российской Федерации вырос на 3 647 тыс.га. (примерно на 1% от общей площади земель сельхозназначения РФ по состоянию на начало 2007 года). При этом преобладала тенденция добровольного отказа сельхозпредприятий от земельных ресурсов в связи с тяжёлым экономическим положением. Также за счёт земель сельскохозяйственного назначения в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жильё» для расширения и строительства населённых пунктов в 2006 году было предоставлено около 13,7 тыс. га земель, причём большая их часть (10,7 тыс. га) была выведена из категории пахотных земель сельхозназначения. Подробнее остановимся на землях сельскохозяйственного назначения.
Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за границами населенных пунктов, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей [3].
Рассмотрим рисунок 3 (см. приложение).
На 1 января 2008 года площадь земель сельскохозяйственного
назначения составила 403,2 млн. га.Площадь несельскохозяйственных угодий в структуре земель сельскохозяйственного назначения составила 207,6 млн. га. Это – земли под зданиями, сооружениями, внутрихозяйственными дорогами, лесными насаждениями, поверхностными водными объектами, а также земельными участками, предназначенными для обслуживания сельскохозяйственного производства.
Изменение объёмов земель поселений на начало 2007 года происходило, в основном, за счёт межевания участков в существующих границах населённых пунктов, а также приведения в соответствие с законодательством структуры земель населённых пунктов. Последнее, в основном, вело к изъятию земель различных категорий, переданных в ведение городских и сельских администраций, в соответствии с прежним, ведомственным, подходом к распределению земельных ресурсов.
Общая площадь городских поселений на 1 января 2008 года составила 7,8 млн. га, при совокупной площади сельских поселений – 11,3 млн. га. По-прежнему в составе земель поселений преобладают земли сельскохозяйственных угодий в пределах городов, посёлков и сельских поселений; их площадь 9,1 млн. га или 47,4% от всего объёма земель, входящих в рассматриваемую категорию. Земли под застройкой составляют всего 3,4 млн. га или 17,7% (см. приложение, таблица 10).
Уже на основании данных о динамике земель выделенных категорий мы можем сделать вывод о значительном потенциале земельных отношений в Российской Федерации.
Ещё одним фактором высокого потенциала может быть сохраняющаяся преобладающая государственная и муниципальная собственность
на земельные ресурсы [7]. Состав структуры собственности, так же как и структура по категориям динамичен, но основная причина здесь другая – возвращение земель в государственную, муниципальную или частную собственность по решению судов. В дальнейшем, с развитием судебной практики и совершенствованием законодательства, динамика изменения структуры земель по формам собственности будет только увеличиваться (см. рисунок 4 в приложении).
В структуре собственности на землю в Российской Федерации за 2007 год произошли изменения, наблюдалось сокращение площади земель, находившихся в государственной и муниципальной собственности, и увеличение собственности граждан и юридических лиц (на 2,4 млн. га). Изменения в значительной степени касались общей (долевой или совместной) собственности граждан на землю.
Увеличение земель частной собственности связано с приобретением земель государственной и муниципальной собственности физическими лицами и переоформлением ими права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования на право собственности на земельные участки.
В настоящее время в Российской Федерации только для сельскохозяйственных целей гражданами используется 20,5 млн. га земель государственной и муниципальной собственности, включая 12,5 млн. га для северного оленеводства и промысла. В соответствии с действующим законодательством на 8,0 млн. га из них может быть бесплатно оформлено право частной собственности на землю.
Общая площадь земель, находящихся в собственности юридических лиц, в сравнении с показателем предшествующего года, увеличилась на 1158,6 тыс. га (см.приложение, таблица 7).
На сегодняшний день продолжает существовать ряд проблем, усложняющих консолидацию и гражданский оборот сельскохозяйственных земель. На начальном этапе земельной реформы в условиях массовой приватизации земель отсутствие подготовленных кадров в органах власти всех уровней (как и неподготовленность самих граждан) приводило к тому, что допускались ошибки при подготовке актов органов власти, а также при оформлении документов, подтверждающих право на землю.
В учредительных документах вновь образованных сельскохозяйственных предприятий отсутствовали нормы, регламентирующие права юридического лица на земельные участки. Регистрация организационно-правовой формы хозяйствующего субъекта происходила по отношению участников к имуществу, исключая землю. И в настоящее время часто процесс ликвидации, реорганизации предприятий не завершается принятием решения о прекращении или изменении права хозяйствующего субъекта
на землю и оформлением в установленном порядке соответствующих документов, подтверждающих вновь возникшие права на землю. Дальнейшая судьба земельного участка (или земель) часто не определена, в том числе путем принятия соответствующего государственного акта о переводе его в установленном порядке в другую категорию земель или о зачислении земельного участка (или земель) в фонд перераспределения земель. Сама процедура прекращения права у одного субъекта прав и возникновение права у другого субъекта прав на земельный участок (в том числе при отказе от права на землю), включая кадастровый учет текущих изменений, сложна и длительна во времени.
Учитывая эти предпосылки, обратимся к проблемам земельного рынка РФ, то есть, с государственной точки зрения, к землям – находящимся в деловом обороте. По факту их довольно много, но общий процент земель в обороте от общего земельного фонда РФ остаётся минимальным.
Не будем подробнее останавливаться на продаже государственных и муниципальных земель частным и юридическим лицам ввиду их незначительности (см.приложение, таблица 1). Если рассматривать количество сделок с земельными участками, то с 2004 года 5 миллионный рубеж количества сделок в год сохраняется, хотя наблюдается тенденция к росту. Если в 2004 году было зарегистрировано 4 385 тыс. сделок, то по итогам 2007 – 4 519 тыс. В общем объёме преобладает аренда – около 3 628 тыс. сделок. Продажа государственных и муниципальных земель – 233,7 тыс., из них на торгах – 16,3 тыс. (и это при условии, что по закону сделки по продаже государственной и муниципальной земли предписано производить путём аукциона).
Площадь продаваемых участков ещё более незначительна. За весь 2007 год было продано всего 369,4 тыс. га государственных и муниципальных земель, при этом рост был почти стопроцентным – на 106,7 тыс.га. по сравнению с 2006-м годом. Активнее всего государственная и муниципальная земля продавалась в Приволжском и Центральном федеральном округах – 51,8% и 28,9% от общей площади сделок соответственно.
2.2.Регулирование земельных отношений на рынке земли России.
Рассмотрим проблемы влияния правоохранительных органов на рынок земли России и соотнесения этого влияния с административной вертикалью.
Основной проблемой рынка земли России
, равно как и влияние на него правоохранительных органов, является правовой нигилизм
в сфере земельных правоотношений. В сочетании с относительной неразвитостью кадастрового учёта
это умножает проблемы для правоохранителей, но упрощает ситуацию для собственников (правда только в ограниченном периоде времени). В ряде отчётов, представленных региональными прокуратурами по итогам прокурорских проверок, отмечается излишняя вольность местных администраций по выделению земельных участков по различным основаниям, а также в отсутствии оснований.
Подобная ситуация приводит и к затруднениям в другой ветви власти – судебной. Нередки случаи, когда обе стороны в судебных спорах по земельным участкам предоставляют легальные документы, подтверждающие правоту позиций, как истца, так и ответчика.
Общая картина рынка земли России до 2007 года оставалась безрадостной. Искажённые представления административной вертикали о пределах собственной компетенции в управлении земельными ресурсами создали задел для усиливающихся злоупотреблений на рынке земли в сфере земельных правоотношений.
С начала 2008 года эта волна начинает постепенно убывать. На это время приходится усиление активности органов прокуратуры и МВД по проверке соблюдения законодательства и целевому использованию ресурсов на рынке земли России. Но как показывает анализ изменений Индексов портала «Индикаторы рынка земли», усилением активности ситуацию исправить удаётся с трудом [10]. Здесь начинает оказывать влияние ещё одна проблема – практическая безнаказанность
чиновников в сфере земельных правоотношений по итогам проверок. Выявленные нарушения наказываются не всегда, и даже кратное усиление активности на ситуацию влияет мало.
Можно выделить ещё одну ключевую проблему, до решения которой говорить о влиянии силовиков на рынок земли можно только в относительной форме. Это проблема разграничения земель и формирования адекватного кадастрового учёта
. В большинстве проблемных ситуаций на рынок земли России всплывают несоответствия полномочий именно на неразграниченных участках. Пока адекватной системы учёта прав на земельные участки нет, и отсутствует определенность по разграничению полномочий между муниципальными образованиями, региональными властями и федеральным центром, вся борьба правоохранительных органов за законодательную чистоту будет бесполезной.
В итоге правоохранителям приходится улучшать соответствие законам наращиванием «вала» проверок, что нельзя назвать эффективным не только в силу иллюзорности санкций для большинства участников процесса регулирования земельных отношений
на рынке земли России
, но и в силу проблем, описанных в предыдущем абзаце. В условиях множественных форм правоустанавливающих документов, последней инстанцией остаётся только суд, что исключает оперативное регулирование земельных отношений на рынке земли России. Бедная же судебная практика не прибавляет оптимизма относительно скорого урегулирования спорных вопросов в сфере земельных правоотношений.
Земельная проблема всегда была одной из наиболее сложных в России. Применявшиеся и терапевтический и хирургический методы ее решения всегда были связаны с тяжелыми, если не драматическими, последствиями. Тот факт, что до сих пор она стоит на повестке дня говорит о том, что должны быть найдены адекватные методы ее разрешения, опираясь как на российский, так и на зарубежный опыт, и исходя прежде всего из нынешней российской действительности. Прежде всего, конечно, должен быть решен вопрос о господствующем типе сельскохозяйственного предприятия, для чего, собственно говоря, и должна проводиться вся земельная политика. В зависимости от такого типа предприятия и должны быть избраны пути и методы земельных приобразований.
Сам же этот тип сельскохозяйственного предприятия должен отвечать двум критериям - адекватности социальным потребностям села и крестьянина, и возможности в его рамках вести восстановление, а в последующем и развитие сельскохозяйственного производства. Кроме того, земельная реформа должна приводить к снижению, а не к обострению социальных противоречий на селе. Поэтому ее роль это скорее не цель сама по себе, а средство для решения задач аграрной политики. Мировой опыт говорит о том, что могут существовать самые различные модели земельных отношений, и они могут быть работоспособными и эффективными, если они соответствуют поставленным целям, национальному самосознанию и инстинкту страны, и не будут навязаны ей, исходя из чисто рассудочных, может быть и благих пожеланий.
С учетом сложности этой задачи решение ее не может не быть длительным, с возможным использованием метода проб и ошибок, так как заранее нельзя расписать все последствия того или иного шага, и поэтому сознательно в этой системе мер должна быть заложена определенная гибкость.
Серьезного внимания заслуживает и решение теоретических и научных проблем о возможности и форме функционирования земельного рынка и движения земельной собственности в условиях нерентабельного или малорентабельного производства, и вследствие этого противоречия с классической теорией ценообразования на землю, с оценкой ее через капитализацию земельной ренты или предпринимательской прибыли.
Проблема земельных отношений имеет прямую и обратную связь с общей макроэкономической политикой в сельском хозяйстве и для сельского хозяйства, т.е. прежде всего с проблемой паритета цен и государственной поддержки сельского хозяйства и всего АПК, функционирования производственной инфраструктуры сельскохозяйственного производства.
С учетом многонациональности и многоконфессиональности России должен осуществляться в значительной мере и принцип регионализации земельной политики, чтобы по возможности учесть эти различия.
При проведении любых земельных преобразований нельзя закрывать глаза на тот факт, что страна находится в состоянии глубокого экономического кризиса, и вследствие этого крайне низкой капитализационной оценки производственных факторов, которые совершенно не соответствуют их реальной стоимости. Это касается и земли. Реальная ее стоимость гораздо выше, чем это отражается в фактических сделках на некоторых земельных рынках, если только речь не идет о выводе земель из сельскохозяйственного оборота. Такая ситуация уже была и в других странах либо в условиях серьезного кризиса, либо сильной инфляции. Поэтому стандартные модели рынка земли и ипотеки не будут адекватны такой ситуации. Кроме того, нужно учесть и то, что частная собственность на землю
, существующая в России, носит в значительной мере формальный характер
, долевое участие в земельной собственности не имеет сколько-нибудь твердой экономической основы, и во многих случаях владельцы этих долей не связаны непосредственно с сельскохозяйственным производством.
Все это требует крайней осторожности и взвешенности в подходе к земельной проблеме и возможного функционирования земельного рынка. В этих условиях, если не будет отработан механизм движения земельной собственности, то велика вероятность создания латифундистской собственности.
С технологической и экономической точек зрения, сохранение и укрепление принципа крупного коммерческого сельскохозяйственного производства на современной материально-технической базе вовсе не означает создание латифундий. Последствия представляют собой предкапиталистические и раннекапиталистические формы собственности, базирующиеся прежде всего на ручном труде.
Размер предприятий должен быть прежде всего предопределен современной машинной технологией, с возможностью концентрации как по горизонтали, так и по вертикали (т.е. создание вертикально интегрированных систем). Характер же собственности может быть самым различным, но имея также в виду и общепринятую в мире норму отрицательного отношения к собственности юридических лиц на землю. Главное, чтобы он обеспечивал возможность эффективного производства и не обострял социальную обстановку на селе. Многовековая история земельных отношений в России должна все-таки чему-нибудь научить. Причем это не чисто теоретическая проблема, а вопрос об обеспечении удовлетворения прежде всего первейшей жизненной потребности - продовольственной, и в то же время недопущения обострения социальных (да и национальных) отношений на селе.
В определенной мере в решении этих весьма сложных задач может оказать помощь и зарубежный опыт. Прежде всего это изменение самого института собственности, с его социальной и юридической ограниченности и ответственности и возросшей ролью государственного регулирования. Отсюда необходимость широкого круга и тщательно прописанных юридических установлений о характере частной собственности, государственном контроле, всего комплекса рыночного механизма - продажа и покупка, аренда, наследование, прав физических и юридических лиц, сохранение сельхозземель в сельском хозяйстве, поддержание экологических принципов природоохраны и сельского хозяйства.
Особого внимания требует разработка специфических форм собственности личного подсобного хозяйства. Она по-своему характеру в корне отличается от собственности в крупномасштабных хозяйствах, будучи по-своему существу семейно-трудовой, а не коммерческой. Здесь, видимо, целесообразно вернуться к традиционным российским юридическим и экономическим принципам, которые гарантировали бы мелкому производителю физическое выживание.
На данный момент пока нет информации о каких-либо программах по совершенствованию земельных отношений и развитию земельного рынка РФ (возможно потому, что данный вопрос не является приоритетным для социально-экономического развития России в данное время).
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.
Подведем итоги. На основании поставленной цели данной работы во введении были поставлены, а в основной части работы выполнены следующие задачи.
В первой части работы:
- было рассмотрено понятие рынка земли в целом;
- изучены процессы формирования спроса и предложения на рынке земли;
- изучены понятие ренты, виды ренты, выявлено отличие ренты от арендной платы;
- определено, что является ценой земли и как она рассчитывается.
Во второй части работы:
- были рассмотрены основные документы земельного законодательства РФ (Земельный кодекс РФ,Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»);
- используя статистические данные, данные кадастровых учетов, была показана структура земельного фонда РФ;
- была прослежена динамика развития российского земельного рынка на основе имеющихся данных данных;
- были выявлены проблемы развития российского земельного рынка, а также проблемы регулирования рынка, причины проблем.
Достигнута цель данной работы - изучена теория рынка земли в РФ, выявлены его особенности и проблемы регулирования.
Таким образом, основные особенности
рынка земли – это ограниченность земли как фактора производства, абсолютная неэластичность предложения земли, а, следовательно, основное влияние спроса на рыночное равновесие. Земельная рента - плата за использование земли, предложение которой строго ограничено. Отличием ренты от арендной платы является то, что арендная плата часто включает платежи нерентного происхождения, и не все виды ренты входят в арендную плату (дифференциальная рента II). Цена земли – капитализированная арендная плата, т.е. сегодняшняя дисконтированная стоимость всех ожидаемых в будущем арендных платежей.
Подводя итоги анализа, можно отметить сохраняющийся огромный потенциал российского земельного рынка. Его основной особенностью является то, что рынок земли РФ еще окончательно не сформировался. Фактически он утвердился после принятия Земельного кодекса РФ и закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в 2002 году.
Основными проблемами
рынка земли РФ и его регулирования являются неразвитость кадастрового учёта,проблема разграничения земель и формирования адекватного кадастрового учёта, правовой нигилизм в сфере земельных правоотношений (пробелы в законодательстве земельных правоотношений), а так же практическая безнаказанность чиновников в сфере земельных правоотношений по итогам проверок [15].
Необходимо отметить, сколько бы ни делали правоохранительные органы для поддержания и соблюдения законности и регулирования земельных отношений на рынке земли России, их усилия оказываются бесполезными ввиду отсутствия государственной политики в области земельных правоотношений. Государство уже столкнулось с её необходимостью в процессе резервирования земель транспорта, подготовки участков для проведения олимпиады в Сочи, но ввиду отсутствия стратегии развития рынка земли, оно пошло по пути точечного ужесточения законодательства, так как судебные и временные издержки процессов выкупа участков имеют свою цену. Таким образом, административная вертикаль побеждает, а правоохранительные органы отодвигаются федеральным центром на второй план.
Для дальнейшего развития рынка земли РФ необходимо комплексно решить вопрос о формировании государственной земельной политики и формирования органа управления таковой. Пока на местах будет продолжаться неопределённость в уполномоченными органами в осуществлении земельной политики картина будет продолжать оставаться подобной сегодняшнему дню: преобладающие отношения аренды земель, неохотная продажа в собственность, недовведенный до конца земельный кадастр.
Вполне возможно, что новые законодательные акты скорректируют российских чиновников в пользу большей «рыночности» и «прозрачности». Хотя одними законами не обойтись. Инфраструктуру рынка также необходимо создавать.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ.
1. Анализ рынка земли. Использование земельных ресурсов. http://www.land-in.ru
2. Беленький В.Р.. Что нужно сделать для формирования земельного рынка в России // Независимая газета. 2004. № 103
3. Государственный (национальный) доклад «О состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2006 году». Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. http://www.kadastr.ru/
4. Государственный (национальный) доклад «О состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2007 году». Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. http://www.kadastr.ru/
5. Гольцблат.А. Сделки с землей: купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека – М., 2004.
6. Зарубежный опыт функционирования земельного рынка http://www.valnet.ru/m7-114.phtml
7. Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) от 25.10.2001 № 136 ФЗ (http://www.consultant.ru/popular/earth/)
8. Земли сельхозназначения. http://www.land-in.ru
9. Земля дороже - рынок цивилизованнее. http://www.mosnovostroy.ru/news/lenta/4518.html/
10. Ковальчук А. Земельный рынок России. // Отечественные записки. № 1. 2004;
11. Комов Н.В. Социально-экономические и правовые аспекты становления земельных отношений в России// Земельный вестник России. № 1. 2004;
12. Кресникова Н. Становление земельного рынка в РФ// Экономика сельского хозяйства в России. 2004;
13. Международный форум «Развитие рынка земли и недвижимости в России 2006» http://sob.ru/news2436.html/
14. Микроэкономика. Теория и российская практика: учебник/кол.авт.; под ред. А.Г.Грязновой и проф. А.Ю.Юданова. Финансовая академия при Правительстве РФ. – 7-е изд., стер. – М.:КНОРУС,2007;
15. Нуреев Р.Н. Курс микроэкономики. Учебник для вузов – 2-е издание, изм. – М.:Норма,2007;
16. Регулирование земельных отношений на рынке земли России. http://www.land-in.ru
17. России нужен земельный рынок. http://www.irn.ru/articles/9909.html
18. Рынок земельных ресурсов РФ. Общая характеристика. http://www.land-in.ru
19. Университетская информационная система РОССИЯ. Оперативные статистические данные. http://www.budgetrf.ru/index.htm
20. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 13.05.2008 №66-ФЗ http://www.consultant.ru/online/base
21. Федеральная служба государственной статистики. http://www.gks.ru/
ПРИЛОЖЕНИЕ
.